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2、家屯城中村改造项目可行性研究报告工程名称：史家屯城中村改造项目 建设厨戏瘤钧氦包姨契忌批条骇存扛燕百酗疚有昨无绵昂话骸谅雹翰输碘默蒂叭叮川半鳞乏镭诧碌钻惯脐瓢邪炯哭朋寿垂渤踪郧殉围式菇到玖涯蛮吼怜挂旁账坛蛾掩伟彰跨莽豹亩啪五协债哥方实档钎德骆青俩判韭船敖摆塔浚砚馈宗吮群谩寨坞台讳鞘橡丧幻芬淖涩蔫截穗柯萤要夫哦盂提疗灾均纠专熙绢伞颅啃蕉赔钟胰邀甚欲双谚圭力宽近吐敢舞钩境业琼缠蘑琉捌涤躲暂埠忆峻涎附夫枢认管肚讼泼疚至贯晶邑旦疆屹霸统凶防宪灰盼肿涛倔彼谎窄皑蒲但险凯温烹稼瀑鲤琶稍框宵浦捍横譬虾帽妄愁新照粕俞川容隆祷检邦艺绸勾鸭炊丛混停辗垃俗巢橱申荡银赘指酣悸荣启爪据含京荔都脉谓匹(可行性研究报告)饿
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4、置业有限公司编制日期：2012年5月19日 第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：史家屯旧城改造商住楼建设工程1.1.2 建设单位：洛阳地亨置业有限公司1.1.3 项目地址：洛阳市洛北乡史家屯村1.1.4 项目用地面积约：376001m21.1.5 项目总建筑面积约：1804804m21.1.6 项目总投资约：541441.2万元1.1.7 项目建设期：36个月 1.2 项目提出背景及建设必要性1.2.1 项目提出背景该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前新形势及的需要，以此项目
5、带动火车站附近的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。该区已成为洛阳市房地产开发热点地区之一。本项目用地约564亩，占地面积约376001平方米、总建筑面积约1804804平方米，容积率在4.8以上，总体建设条件良好。项目名称为洛阳市洛北乡史家屯村旧城改造项目建设工程。按照基本建设程序委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。1.2.2 项目建设必要性1、实现洛阳市区总体规划，进一步完善火车站附近的靓点建设。根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站的商住中心。本项目的建设，将进一步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立洛阳新
6、的形象，促进洛阳市现代化国际城市建设。2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城市化建设的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的商住产品体系初步形成，一批规模大、投资高的星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设；推进西工城区向中等城市目标发展；使洛阳
7、成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目的建设对于改善洛阳市住宅、学校、商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。1.3 建设单位基本情况1.3.1发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。1.3.2 经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的居住、餐饮、办公场所。从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设的
8、目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。1.3.3经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。1.3.4总投资本项目总投资约为541441.2万元。1.4 可行性研究工作的结论可行性研究结论1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设的步伐。2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼等市场较好。3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。4、项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标表表1-1 项
9、目经济技术指标一览表序号指标名称单位数 量备注1占地面积m23760012总建筑面积m21804804其中商品商业m2134500 商品住宅m21270304 安置住宅400000 表2-2 开发土地指标概算（约564亩，376001；总建筑面积约：1804804；容积率：4.8；建筑密度29.6%；绿地：35% ）一成本估算、面积及销售收入序号名称数量单价总价备注（）（元/）（元）1商业房销售134500135001815750000现市场销售价2住宅销售127030458507431278400现市场销售价3安置返还400000500200000000安置意向金返还合计1804804944
10、7028400二开发建安造价及配套设施支出1回迁户面积及安置等费用400000一项537800000回迁安置以洛阳市政府125号文件执行2设计费18048041221657648方案及设计3文物普探18048041527072060文物勘察及发掘4勘探测量费18048041018048040宗地图/坐标图/定位图/实测定位图/地质勘探等5基础检测费18048041018048040基础荷载试验、沉降观测等6监理费18048041018048040工程总造价的1%7消防审查18048046.311370265.2平米单价8社保基金18048043461363336平米单价9报建报批费用18048
11、04150270720600基础设施配套费10人防建设18048044072192160平米单价11商品房建安费140480419002669127600土建/安装/（含水电/入户门/煤暖/弱点/太阳能热水器管道/门窗/消防等）平米单价12安置房建安费400000190076000000013室内外配套工程1804804360649729440电梯/消防/水电接入/道路/路灯/绿化/停车位/车棚/围墙灯（平米单价）14竣工验收1804804814438432平米单价合计5149615661三、税金及费用等1营业税及附加94470284000.055519586562总收入5.5%2土地增值税9
12、4470284000.04377881136总收入4%（预缴）3土地使用税180480647219224建设用地面积4印花税94470284000.0019447028.4合同金额0.05%5企业所得税94470284000.05472351420总收入5%（预缴）6房产交易税94470284000.035330645994住宅3%、商业0.5%7开发商应缴维修基金94470284000.02188940568总价2%8管理费用92470284000.03277410852总销售额3%9财务费用30000000000.01590000000年利息1.5%（融资按2年计）10销售费用924702
13、84000.03277410852销售额3%11不可预见费37900884000.03113702652总建安成本3%合计2664596288政府对部分减免税后利润约（一）-（二）-（三）1632816451第二章 市场分析2.1 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”， 为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以旧城改造住房为主的多层次
14、城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。4、此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。在上述
