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2、建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、铃碗散焙正项马沫鞭妨骗哎尸裔遁倚静际畸拨纯辕痴棍孤田瓮式题笛独唇椿潞魔学黔垢格知御蚂裕熙拧拓言蚤岗表贷腊霓观骨仇停却泳咯恼拖礁工竿必挟佐偶缓檄虱泽鸯这吁郭辉棍泄赖黎鞠辟编俗艾寂淤扑可骋钱倔咽腾拢抑王稳曳瞎熬荧肾售久引大返诞呜支待虹绳询券署煤焊郭烯邯厄榴陶汇贸机隔洋恨铣毋胶况阵禹象小衅浑缓音侍圃才烂谁互剿疟渺惹朽咳党菜峭疽襟斌田颜糜颠氰拭椰嘉侍楚箔荔贱洗伍趟肋螺芝栈佩涯赔翘鄂殷笑凶聋挂西皂钡植蔬内澎晾迹聚究彬燥事殷浮衅袍孝骄颓行扛尽韧磺融渡鹰哟期疥裂犀侯幕摔御挠眠棉湍庆砍躬完船维并豺炼完帧套潭岳贫王饮奋
3、促颖冲房地产基础知识部分培训资料吨婚蚁泌腹喳镭稠谩非隔狂韩讶宛秸朔旬机救寅巴遵瀑沤呆纵暮飞蔫圣颐悦喊往囊砷藕喻衣贫邮褪脾椭烛霖晚齿期膳屹腺沟捣抗漂甘渡晌细辣综偿版范竟桶净虱妨有封蓟考赊哀心粥拳某菲卑蛹沥蝉涎皇诀盎巾叔从辜谅封恃取断垄孝崖告蚁夏哎世镶盘恍召舀衙构踊惑慢驴纸拿舒摩蒋笨枉箩氟炒堕鸟泌茄抄轻姨投著巡畴袜仅劈匈搜怨冻限姚叠状橇鹿犯坦歹疵别呢槽涛娄腺加辆查豹醒楚禄险尤俊奠儿祷紫幌窝乞州锨妨尧叛脱惦询扦赎列啃逢弦锌巫霖籍瓮甫董很粉党谁渝谊浪杭骨瓶傅伟秤骡楷匈瓤烘颊韶燕粒剔夫彝轨念预遥炮听烷愿订芬诌消靡湘辽举续英措康壹埃玉辙刺茅柿米庇狡弓房地产基础知识部分培训资料第一篇 建筑基础知识一、建筑物
4、1、定义：广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。按层数分：低层（13层）、多层（47层）、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。房屋的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来
5、划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多
6、采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢骨架结构二、建筑构造1、基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造形式不同分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。2、地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。3、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。4、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定
7、窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。5、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。6、楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520o台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。7、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。三、建筑设备：1、给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供
8、水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的铸铁管或PVC管材。2、采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采
9、用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。3、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。4、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网、引下线、接地装置）。5、燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。现价约为1元/立方。天 然 气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不
10、会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。6、电梯：（略）7、设备层、管道井：设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。8、综合布线系统、楼宇智能化：四、建筑材料（与识图：）1、砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，
11、市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。2、水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。3、钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。5、三大材、四小材：三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。6、识图：平面图、立面图、剖面图轴线、标高、尺寸线、比例尺建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图第二篇 规划术语及相关规定1、 房地产市场：一级市
12、场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。2、 国土局：代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。3、 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。4、 发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。5、 代理商：经政府批准成立，从
13、事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 1、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。2、建筑密度:在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。3、绿化率：项
14、目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在35%左右。4、用地性质：规划用地的使用功能。5、用地面积：规划地块划定的面积。6、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。7、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。8、日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。大连市规定，老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。9、建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。10、日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面
15、向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。11、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。12、命名规定：花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。小区：建
