房地产企业精细化管理全案

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1、第 4 章 设计管理41 设计管理制度设计411 工程设计管理制度制度名称工程设计管理制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第一章总则第1条 本着以下三个目的，特制定本制度（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料。（2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得到符合要求的设计成果。（3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度.第2条适用范围（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。（2）该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工图.第3条 相关部门及人员的职责（1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。（2）总设计师负责拟订

2、设计任务书，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设 计评比。（3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查.第二章设计招标管理第4条设计招标的原则（1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保 设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程， 严格按照“先勘察、后设计、再施工的原则开展.（3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等

3、级许可范围的设计单位。(4) 设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的经济 效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。(5) 方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。参加方案竞 标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度。选择方案设计单位的数量视具体项目而定，但原则 上不少于三家。第5条招标程序和内容(1) 设计计划对每一项工程设计任务,总设计师负责制订该项目的设计控制计划，明确设计控制的内容、参与人 员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等.(2) 设计任务书 方案设计任务书总设计师根

4、据收集到的资料，拟定建筑工程设计任务书经总工程师签字审定后，报总经理批准后 实施。 初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后，总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、 市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成初步设计说明书经总工程师签字审定后，报集 团批准实施。 扩初设计说明根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。(3) 招标邀请函。由设计管理部负责编制招标邀请函(4) 集团、设计管理部、投资发展部等均可推荐设计单位。(5) 设计单位初选总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、 以往设计

5、成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单, 并报总经理批准。(6) 发标在设计管理部拟订的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标，则由 设计管理部负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加，进行设计发标，同时组织踏勘现场，解答招 标文件中的问题。(7)评标 在投标书确定的投标日期，设计管理部负责接受投标书接标人员根据设计任务书及招 标文件的要求检查投标书的有效性。 总设计师拟订的评委名单，需报集团批准后实施。超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向 政府主管部门提出申请，由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单

6、位的设计方案进行评标。 经评标确定中标单位后，填写标书评审记录和合同推荐书报集团批准批准后由总设计师向 中标单位发中标通知书，并拟订委托设计合同书报总经理审批。(8)签约。总设计师代表企业与设计单位签订委托设计合同书。第三章设计过程控制管理第6条 设计过程的跟踪控制(1) 设计管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并形成设计管理配合要求，发放 至设计单位。(2) 对每一个设计项目，在设计开始前，设计管理部要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入 文件，由设计管理部指定的控制人员审查认可，并填写设计跟踪检查记录单(3) 在初步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织控制人员，

7、依据委托设计合同书要 求和设计控制计划规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。(4) 实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等。检查的依据是委托设计合同书、 设计管理配合要求、设计单位编制的设计计划；检查结果应填入设计跟踪检查记录单，并将该文件报集团企业备案。(5) 检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入专业工程师通知单，要求设计单位整改，并要 求设计单位将书面整改结果报设计管理部备案。第7条设计评审(1) 方案设计 在收到方案设计后，设计管理部对方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期。 设计管理部收到方案设计后五日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人员通报成本估 算

8、、施工难度和工期. 方案设计的方案最终经总经理签字后生效。(2) 初步设计在收到初步设计方案后，设计管理部根据规划部门的意见，组织有关部门依据方案/初步设计审查方案 对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成的初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，设计管理部交给设计单位完善初 步设计。(3) 扩初设计 扩初设计完成后，设计管理部将设计文件同时送交投资发展部，由投资发展部负责征询当地政府部门 进行扩初评审。 投资发展部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修 改。为加快进度，投资发展部应将市政部门的审查意

9、见直接电传至设计单位、设计管理部，原件保存于集团 企业档案室。 根据扩初意见，设计管理部组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，工程技术部对设计资料进 行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议. 如市政部门的意见影响到了项目的使用功能，则设计管理部应立即与营销策划部协商并同时通知设 计单位将该部分内容设计修改暂缓，待设计管理部和工程技术部、项目开发部、营销策划部协商，取得一 致意见后，再由设计管理部通知设计单位设计修改具体内容。 所有市政部门意见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交至设计单位，作为施工图设计的依据。（4）施工图设计 设计单位开始设计施工图前，设计管

10、理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质报 告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条侏其中市政配套的具体条件由地区企业和 项目管理部取得）。 设计管理部根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求包括设计是否分阶段 进行、施工图的出图数量、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。 设计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目开发部用于报建使用外，其他各阶段的施工图均由 设计管理部落实审图企业审图. 设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见，用于对施工图进行修改。修改完成的施工图作为项 目开发部招投标的正式依据。第8条 设计输出文

11、件的审查与验收（1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据设计控制计划，由设计管理部组织项目开 发部、营销策划部、造价管理部参加，审图企业、设计单位分别按方案/初步设计审查方案和施工图 审查方案的规定对有关图纸进行审查，填写设计输出文件审查表，报集团公司批准后，发给设计单位， 设计单位据此完善设计输出文件。此项工作反复进行直至集团公司签署设计验收单为止.（2）设计输出文件的审查，应包括如下两个方面文件的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所 进行设计评审、设计验证的记录的审查审查应依据设计任务书、委托设计合同书、设计管理配合要 求和设计单位编制的设计计划进行.第9条设计控制总结集团公

12、司签署设计验收单后,设计管理部组织有关控制人员撰写设计控制总结，内容包括设计 进度控制情况、设计质量控制情况和设计投资控制情况等。经总经理审核签署后报集团公司档案室备案存 档。第四章设计变更管理第10条 定义。施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更(以下统称为“设计变更”)， 由设计管理部负责统一管理。第11条 设计变更管理程序如下(1)因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告 给设计管理部。设计管理部审核后签发设计变更申报表设计单位按设计变更申报表内容修改并填 写设计变更通知单，设计管理部将修改结果送交相关部门。(2) 因施工单位原因

13、变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送工程技术部和设计管理部进行会 签，再送设计单位签证后生效。但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审单位签字， 交至设计管理部备案。(3) 因设计单位原因变更设计的，可由设计单位以设计修改通知单的形式送达设计管理部，由设 计管理部发放至造价管理部、工程技术部、项目经理部及有关单位。(4) 其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行 设计变更。第五章施工图管理第12条设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程质量和进度的 重要保证。第13条 通过审图备案正式出图的施工图、方

14、案设计文本、初步设计文本均应先交设计管理部登记归 档，由设计管理部统一发放。设计管理部、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件，各收 图单位由指定人员到档案室签领。第14条配套企业在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸，正式出图后各部门所需的增晒图纸可 由设计企业直接发给所需单位的指定人员。第15条 超印、超晒的设计文件，在工程结束后由设计企业凭文件签领单统一和项目经理部结算.第16条 设计文件的归档内容和负责归档单位按表4-1的规定执行。表4-1设计文件的归档单位一览表文件名称归档单位设计任务书设计管理部详规设计设计管理部方案设计设计管理部初步设计设计管理部概算书设计管理部、造价管

15、理部施工图审图备案图项目经理部、监理企业、质量管理部施工图电子文件设计管理部设计变更通知单项目经理部、监理企业施工技术核定单项目经理部、造价管理部、监理企业竣工图项目经理部第六章总则第17条本制度由设计管理部拟订，其修订权、解释权归设计管理部。第18条本制度报总工程师审核后，经总经理审批通过后颁发执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期412 设计图纸自审制度制度名称设计图纸自审制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第1条 图纸自审由设计管理部负责组织与安排.第2条 接到图纸后，总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录.第3条 总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论， 明确设计意图和工程的特点及要求。第4条图纸自审的主要内容(1) 各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相