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1、莱安逸境项目可研报告目 录第一章企业概况第二章项目概况第三章项目定位第四章环境保护第五章资源供给第六章施工计划第七章经济分析 第八章风险分析及对策 第九章可行性结论第一章 企业概况一、公司简介陕西置地投资发展有限公司是深圳福田建设股份有限公司在西安投资的一家具二级资质的房地产开发企业，公司秉承：“构筑一流人居环境”的使命，在企业经营中突显了专业地产投资理念及差异化竞争战略，为客户打造高品质的产品，在西安地产行业有较高的美誉度。深圳福田建设股份有限公司始创于1984年，注册资本1亿元，总资产逾30亿元，是一家具有一级资质的建筑企业，公司的主要业务模块为房地产开发投资、制药行业、股权投资、建筑施工
2、四个方面，形成了优势互补的多元化产业链。不懈的努力为我们换来丰硕的成果，如今的福田建设年产值已逾十五亿元，成为珠三角颇具实力的一家企业，并先后荣获“广东先进企业”、“纳税百强、百佳企业”等荣誉称号。公司凭借丰富的市场经验和雄厚实力，深入了解中国房地产市场。凭借一贯优质的产品及专业到位的人性化服务，在珠三角洲地区树立了品牌知名度。我们始终坚持诚信开发，持续创新，打造中国地产一流品牌的质量方针和经营宗旨，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，已发展成为一个专注于产品和服务的专业房地产开发公司，我们始终保持着稳健、快速的发展速度，近年来，相继投资开发建设了“广州浩和大厦”、深圳上洞旧城改造项目
3、、深圳家具集聚基地项目，并和金地集团合作开发了深圳梅陇镇项目，公司又于2007年先后在珠海、中山、西安等地拍得土地，投资逾14亿元，确保了公司未来的可持续发展。如今，我们开发的房地产项目，得到了市场的高指数认可，并获得了诸多专业奖项。陕西置地凭借踏实的工作态度，诚信的经营作风，在业内享有盛誉。今天，置地投资将以全新面貌展现在西安房地产市场，并继续打造高品质的产品，致力于提供完美的服务，以客户为中心，满足并超越客户的需求，为客户创造更大的价值，是公司在未来发展中不懈追求的目标。在企业信誉和业绩的基础上，置地公司的品牌将不断提升。在“成就一流企业，永续经营，回馈社会”的远景指引下，置地公司将不断做
4、出新成绩开拓新的里程碑！ 二、股东介绍陕西置地投资发展有限公司股东结构股东名称持股比例（%）实缴出资额（万元）陕西莱安投资有限公司701400西安沃易佳和投资管理有限公司30600陕西莱安投资有限公司股东结构股东名称持股比例（%）实缴出资额（万元）深圳市方兴达建筑工程有限公司601200深圳市盛亦投资有限公司30600深圳三雅文化有限公司10200深圳市方兴达建筑工程有限公司是深圳市福田建设股份有限公司投资经营的控股子分司。第二章 项目概况一、项目名称：莱安逸境 二、项目建设单位： 三、项目设计单位：中建国际设计顾问有限公司 四、项目开发单位： 陕西置地投资发展有限公司五、项目地址： 唐延路南
5、二环交汇处六、项目背景本项目基地位于西安市高新技术产业开发区门户位置，南二环和唐延路景观大道交汇处，紧邻牡丹公园，是高新区四大发展轴线之一、唐延路创意产业带的开端，高新区二期创业板块核心。项目周边配套资源齐全，总占地3.39公顷，总建筑面积201223万平米，容积率4.42。项目基地北靠南二环绕城高速，西临唐延路景观大道，临近规划快速轨道交通五号线新桃源和高新四路站，交通便捷。西安高新技术开发区西北核心产业中心，是西安市城市定位的发展方向。是“十一五”期间重点建设的国家级高新区。“十一五”期间高新区全力打造三个中心：中国科技创新中心、西部现代制造中心、西部商务金融中心；重点发展六大产业：电子信
6、息产业、生物医药产业、装备制造产业、汽车制造产业、现代服务业和新兴产业；建设六个功能园区：创业研发园、国际软件园、电子工业园、新型工业园、出口加工区、中央商务区。综上所述，高新技术产业带来的是知识型人才的集中、带来的是产品的高附加值、带来的是具有高创利能力企业的大量集中。因此高新区未来必然会成为城市主流消费人群集中的区域。据统计目前高新区常住人口约35万，高新区的消费水平远远领先于其它区域，已经成为西安市乃至西北地区最具购买力的主流消费人群。集中在高新的世纪金花、金鹰购物、星巴克以及众多的汽车4S店等商业旗舰已经很有力的说明了这一点。唐延路北接南二环、南通绕城高速，是高新主动脉，功能的重要性使
7、唐延路不可替代的成为高新区的重点区域。唐延路总宽185米，中间115米唐城墙遗址主题景观绿化，是国内屈指可数的景观大道。高新区目前全面实施二次创业，唐延路成为高新区二次创业的基地，目前在科技路以南路段已经形成颇具规模的高新中央商务区。唐延路已经集聚了一大批IT、电子、生物工程、汽车等有规模有实力的高新技术企业和智力密集型企业。唐延路是规划中的创意产业聚居区，高新区出台一系列产业扶持办法和税费减免政策吸引创意型企业入驻，经过2007年的大力推进，创意产业已初见繁荣。而在唐延路和科技路交汇处方圆两公里范围内已经形成了集商务、居家、休闲、娱乐为一体的中央活动区。七、项目的性质及主要特点“莱安逸境”是
8、集商业、住宅为一体的大型综合性开发项目。项目主要特点：l、区位优势明显：本案位于西安市高新开发区门户位置，南二环和唐延景观大道交汇处，交通便捷得天独厚。城市发展的连接地带，号召老城，策动新区，商务、居住氛围日趋成熟。是连通传统的土门商圈和高新商圈的黄金口岸。科技路和唐延路十字已经成为高新区二期创业版块的核心，方圆一公里范围内商业价值突显，已经成为众多商业企业战略布局的重要目标。2、配套齐全：项目周边的交通、医疗、餐饮、金融机构、文体等配套齐全，但缺乏超市、大型商场等商业配套，该项目建成后，将极大提高该区域的商业配套，提高项目价值。3、定位明晰：住宅项目定位周边的青年成家型客户，首次置业，解决婚
9、房问题；及项目周边城市持家型客户，首次改善。该类型客户有强大的刚性需求，为市场的主流购买人群。八、贷款的目的“莱安逸境”项目的开发目的：首先是为了提升南二环、唐延路周边的商业配套，提高周边区域的生活品质；其次，满足首次置业及首次改善类客户对高品质住宅的需求。通过多方面研究客户群体的分布及构成，为项目的产品定位、市场细分，保证投资的安全性、合理的投资回报率，提供了充分依据。贷款的目的是：首先是本着互利共赢的目的，加强和本地银行的合作，建立起良好互动的银企关系；其次，是为了提高公司的资金运作效率，使该项目能顺利完成开发，以满足经济利益增长和社会效益的需求。九、编制可行性报告的依据1、“莱安逸境”的
10、国有土地使用证2、“莱安逸境”的建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建设工程施工许可证5、商品房预售许可证第三章项目定位一、项目定位项目周边的交通、医疗、商业、餐饮、金融机构、文体、教育等配套齐全，而且配套为城市级的高档次。从项目所处的区位来看，位于高新区核心地带，位于中海华庭、群贤庄的中间，周边大量高档社区。有西安购买力最强的客户群体。由于总规受限的原因，住宅产品以90平米户型为主，10%为90平米以上的户型。基于土地、客户、产品的关系，整个项目为用于城市婚房（城市成家）；及用于首次改善（城市持家）。二、客户定位项目定位主要为：青年成家型客户，首次置业，用于解决婚房问题；及项目周边城
11、市持家型客户，用于首次改善。该类客户购房有很大的刚性需求。从项目区域和位置来看，高新区离项目直线2公里以内的区域，该区域有西安市大量项目目标客户人群。三、项目可行性研究 (一)投资环境研究报告及市场需求1、全国房地产市场前景分析在中国三十年改革的进程当中，房地产行业已经成为中国迈向市场经济过程当中的标志性行业，成为目前国内市场化程度最高的行业之一。因此，房地产行业的变化和发展从整体上反应了中国经济改革的成就和矛盾。和此同时，当前中国城市化已经成为一个全球性的经济命题，而房地产行业恰恰处在中国城市化进程的核心。中国社会科学院日前发布的2008年房地产蓝皮书指出，我国房价历经连续多年高速增长，20
12、07年仍在高位，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年。“从房地产市场的基本面看，还不具有整体走降的条件和环境。特别是需求推动房价上涨的力量依然很强。”中国社会科学院城市发展和环境研究中心研究员李景国认为，对于房子的需求主要包括以下几种中国的城市化和工业化进程导致的刚性需求，城镇居民消费结构升级引发的改善性需求，旧城改造和拆迁造成的被动性需求。除了需求因素之外，他认为中国人多地少的现状决定了“供地从紧”的政策短期内难以改变，因此加大市场供应量也就难以实现。再加上国内外原材料价格不断上涨，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。
13、2、西安市房地产市场现状西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。1992年7月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。现辖9区4县，总面积9983平方公里，人口741万人。2007年全市住宅销售924万平米，增长52.72%；全市住宅均价3467元/平米，增长6.41%。西安市场呈价格缓慢提升、销售量快速增长的势头。从西安经济、人口、城市发展、住宅基数角度，还有较大的发展空间。 (二)项目分析
14、及价格预测1、项目SWOT分析优势：西侧已建成200米宽唐延路遗址公园，东北向丰庆公园，未来三大主体公园景观环绕；周边为成熟社区，配套设施齐全；紧邻南二环及城市南北干道唐沿路，近规划快速轨道交通5号线，交通出行便利；规划1.5万平米超市。机遇：西安高新区快速成熟发展，大量城市新白领涌现；位于高新区南北主干道门户位置，唐延路创意产业带沿线标志性楼盘；高新二期创业板块核心，大量IT企业进入，周边大量共建已建成，写字楼快速发展。劣势：位于唐延路和南二环交叉口，而西二环高价和南二环高价交叉点，用地北侧和西侧临街噪音污染干扰严重；东南侧中海华庭超高楼层楼盘，对用地日照遮挡影响；地块形状不规整，容积率很高
15、。挑战：90、70国家住宅产业调整大势下，如何创造小户型为主体的高品质社区如何建立在高容积率条件下，大商业和高端住宅共生荣的开发模式；如何形成吃、住、购休闲娱乐一站式的生活方式；大型主力商业带动小型街铺商业开发。2、价格预测价格无疑牵动着房地产开发中的每一个环节，影响销售，影响利润。因此，我们对高新区及城南同比项目的价格以及当前和以后市场情况进行了统筹分析，结合本项目自身的地理位置，建筑标准，设备配置以及建设成本，拟定本项目价格如下：住宅销售均价为：5500元/平方米、5000元/平方米。商业销售均价为：12000元/平米、10000元/平方米 。车 位：10万/个。根据本案的营销计划，在得到银行按揭支持后，本案开盘后最先销售的是住宅，之后推出商铺部分。本项目地处西安高新区唐延路景观大道核心位置。此区域内的住宅稀缺，利用开发商的经验，定能使本项目产生旺销的局面。本项目由世联地
