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1、第一章 总论11 项目概况111 项目名称：(项目名称）112 项目地点：(某地区）市区西南侧紧贴(道路名） 113 建设单位：(项目开发公司）114 法人代表：(法人）115 建设单位股东公司股东共(人数），分别为 1、企业法人：两个，(某省）(公司名）有限公司出资5500万元，占股份55%；(某地区）路缘兴业工程机械设备租赁有限责任公司出资1000万元，占股份10%；2、自然人：公司股东情况表 12项目建设内容121 建设地点(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。122 建设规模(项目名称）项
2、目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。计划分为四个功能区（(项目区域名）、散户营销及配件零售区、服务区生活配套、交易中心）以及绿化、景观、道路等必要配套设施。其中：(某区）建筑面积：129950平方米(含商铺建筑面积：98938平方米，综合交易市场建筑面积：31012平方米)；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。123 项目总投资：人民币12.88亿元。124 投资来源：自筹资金及商业贷款。 13可行性研究工作的依据和范围131 可行性研究编制的依据1、有关文件及国家现行规范、规定、规划管理局提供的规划设
3、计条件及甲方提供的电子地形图2、(项目名称）修建性详细规划3、投资项目可行性研究指南4、建设项目经济评价方法与参数5、本专业所执行的主要法规和采用的主要标准 公共建筑设计规范 住宅设计规范 (GB503682005) 建筑给排水设计规范 (GB500152003) 城市工程管线综合规划规范 (5028998) 建筑设计防火规范 （GB500162006）1.3.2项目研究范围本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。14 项目建设概况1
4、41 项目市场概况近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务
5、、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。142 场地概述该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为13公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为119640 最低点约为117530
6、，南北向平均坡度约为15，东西向平均坡度约为04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。1. 5主要技术经济指标主要技术经济指标表项 目单 位数量征迁用地兰线面积m2698547征迁用地红线面积m2666663其中(项目区域名）占地面积m2291262(某区）占地面积m2191658(某区）占地面积m240857(某区）占地面
7、积m298463责任绿地面积m244422总建筑面积m2306440其中(某区）建筑面积m2129950其中(某区）商铺面积m298938综合交易市场m231012(项目区域名）建筑面积m2121950(某区）建筑面积m24800其中综合服务楼m21500配套用房m23300(某区）建筑面积m249739建筑基地面积m2112264建筑密度%16.8容积率0.46绿地率%35.516 结论及建议161 结论(项目名称）项目选址合理，交通便利，不但符合国家产业政策，而且可利用于地区资源优化配置，充分挖掘经济潜力，节约投资；各项建设条件优越，建设规模符合该地区总体规划和布局，又符合做为(某省）首府
8、重型汽车综合销售服务市场的实际；地方政府各有关部门积极支持配合，具有政策优势；配套设施及协作条件落实；(某地区）的地理位置，交通条件及物资集散能力十分优越。通过对建设项目的几个重大问题的分析研究，本项目可达到技术先进，经济合理的要求。因此，建设(项目名称）项目是可行的，也是非常必要的。重型汽车消费市场有着不可估量的潜力。(某省）没有现代、大型、多功能的重型汽车交易市场，(某省）已确定为全国能源开发基地，随着道路基础建设的实施，(某地区）有必要也迫切需要建设现代、大型、多功能的重型汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、符合地方特色，迎合了厂商和用户的需求。项目预计有较好的财务效益及社会效
9、益。综合评价，项目可行。 主要技术经济指标表（一二期工程）投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表序 号项 目金 额（万元）1土地成本66042前期工程费36823建安工程费539814基础设施配套费90375建设单位管理费14666营销费用10007不可预见费21998贷款利息13309合 计（扣减品牌汽车(项目区域名）成本）78359162建议1.建设投资大，建设周期较长，建议对项目的开发进度进行分部开发及控制。建立完整项目管理体系。2.在该项目的建筑设计中力求统一性与协调性，将项目的各个分区通盘考虑，既注重建设的经济型，又要注重建筑的总体艺术感，打造一个全方位独具特色的国际(项目）。3
10、.项目的建设开发过程应和市场运营结合起来，相互促进，做到建设优良，运营实效。第二章 项目建设背景与发展概况21 项目建设的背景近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。近几年，(某省）重型汽车市场快速发展，汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了汽车消费的热情，引导着企业和个人的消费。大大小小的数十家重型汽车汽车市场遍布于(某省）城市各地。例如：(某地区）市乌昌路的中国重汽及陕汽重卡的市场，只有两个重型汽车品
11、牌；(某地区）市经济开发区阿勒泰路的重汽市场，只有两家重汽(项目区域名）；其他的则为一家重汽(项目区域名）散布在城市各处。国内外重型汽车厂商在疆成立销售点成为选购重型汽车的主要场所。一汽重卡、二汽重卡、福田欧曼重卡，陕西汽车重卡、重庆汽车重卡、北方奔驰重卡、康明斯、三菱重工、沃尔沃等重汽品牌均有其销售店或(项目区域名）。(某省）的重汽市场发展存在着诸多问题，主要表现在以下几方面：一是市场的规模普遍偏小，以规模小，面积不大的汽车专卖店居多，市场面积普遍不超过10000平米，汽车品牌不超过两家；二是难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，
12、环境欠佳，大多为初级市场。随着(某省）重型汽车消费市场呈“井喷”的扩大，近三年销售量增长率均在15%以上。原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。因此(某省）需要有规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代重型汽车市场。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到了这一机会。2011年6月，为积极筹建重工(项目）项目，公司对(某地区）市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。22 项目建设的必要性221 项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大
13、的竞争力。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以(某地区）为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费群体需求的高水平的交易市场在(某地区）却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一
14、体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的重型汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园区，成为一个国际性的(项目）。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。222 (某省）地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场近年来，(某省）跨越式发展、西部大开发的前提下，基础建设加大、重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，(某省）作为国内对中西南亚地区汽车集散
15、中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。本项目的建设将为(某省）地区提供一处集重型汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型(项目），从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强(某地区）这一现代城市的对外辐射功能，以促进(某省）地区汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。 该项目符合自治区、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的的战略方针”。该项目的建设是非常有必要的。223 项目的建设对推动(某地区）发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设
