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1、连锁事业商圈调查与选店*目录壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件壹、总则一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：1、 了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2、 确定产品组合及促销重点。3、 分析商圈是否重迭。4、 计算在某一地理区域内应开几家店。5、 找出商圈内的障碍，包括：A.道路设施不便。B.人口拥挤。C.交通过度拥塞。6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是
2、否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围1、 直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。2、 加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构五、展店开发岗位职责1 .商圈情报之主动收集。2 .商圈资料之建立。3 .商圈之规划、评估、分析报告。4 .执行开店之布点策略制度。5 .展店计划、活动之推动。6 .商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。7 .租店及选店业务之执行。8 .租金行情之分析了
3、解和呈报。9 .竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。10 .定期（每季）展店发表会之规划与推动。11 .展店评审作业之规划与推动。12 .准加盟店之拜访和公关。13 .和房东之租店谈判。14 .与法务订定租店合同。15 .执行开店管理及制度。16 .不良店之迁移和淘汰。17 .其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈(tradearea)是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1. 主要商圈(primarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55-70%。2. 次要商圈(SeCOndarytradingarea)：商店在此区
4、域内的顾客数约占总顾客区的1525%。3. 边缘商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。边缘商圈(包含剩余的顾客)次要商圈(包含大约二成的顾客)主要商圈(包含大约七成的顾客)注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划， 一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。叁、商圈调查流程政府出版资料商圈内资料肆、商圈调查重点与调查方式一、商圈范围划分确定如有以下各情况限制，因而为其商圈之范围划分点：1.商圈范围A.集中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米一5000米之间，边缘商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半径
5、在500米以内，次要商圈半径在500米一1000米之间，边缘商圈在IOoo米以外。2 .马路之分界、凡超过4O米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3 .铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分成两个不同商圈4 .高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5 .安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6 .大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7 .单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8 .人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使更多资料在WWW.3722Cn资料搜索网海
6、里资料下载商铺门店经营管理大全光盘htm:www.3FCiidiskdiskdetatore.asp*匚形成一独立商圈。商圈之界定方法Compass法贝J是从各家竞争店铺规模PoWel开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点=7W争店的卖场面积1V济划用地的卖场面积A竞争店1 .计划地与A竞争店的分歧点:IOoo米100o米414米商圈的境界点=2.414600米330米2 .计划地与B竞争店的分歧点:600米商圈的境界点=Compass法则的限制:1.只考虑距离，未考虑十字道路
7、、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1 .集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边100O米简图2 .标出重要建筑物及楼别V金融大楼，办公大楼3 .著名商店及影响生活型态之地段特征V戏院、百货公司4 .人潮汇集之地段商店群及大型集客场所V超级市场娱乐区.之同等类5 .标出竞争店或同性质商店所在之位置抽样点之所在位置6 .可与本企业连锁店有互补作用之门店7 .政府重要之行政中心8 .车站、加油站、学校、停车场、市场、公园.等特定族群会集场所9 .标出街道之行进方向V
8、单行道方向10 .标出未来促销活动发DM之地点.四、抽样点及发DM点之选择确定1抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点V未来适合设店之地点(2大潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2.发DM点之选择(1)主消费群走动频繁之点.(2)次消费群走动频繁之点.(3)区分消费群活动频繁之时段.五、商圈特征1 .商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.一三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于主要商店街、干道之行业
9、类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次分布家数，见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为主要调查对象.B.主要道路之商店分布明细.a将商店分门别类记录.b.并将其统计填入明细表.C.于主要干道、大马路、相同商店之家数.D.商店汇集地带之概述.E.以商店V辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店B.未规划商业区C.规划购物中心2 .住宅特色(集中型商圈可不用调查)(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a建筑高度，楼数.b建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该
10、商圈分为a商店区，以V甲为代码b辨公区V甲2为代码c新式住宅区以V乙1为代码d旧式住宅区以V乙2为代码e文教区，以V丙为代码C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别.3 .集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a商店V肯德基、麦当劳，百货公司b戏院c.政府之行政机关d展览会场e学校、文教机关、公园.f.补习班g表演、竞技，比赛场所h菜市场，超级市场i证券公司.8 .聚集人口类型a青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇集流动之路线9 .人潮汇集流动之主要方向4 .竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期
11、的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气氛本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了斓该店之各类客数与消费金额比例.B.根据此比例再分别乘其价格.C.加总后求其平均值即为平均消费额.(4)营业额来客数X平均消费额=每日营业额每日营业额X每月工作天数=每月营业额5 .商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况V实地抽样方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况，见
12、附件表格三A.将一周之时间区分为2段.a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以AM7PM12点每两小时细分为一个小段.C.以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车.D.抽样时将女性人潮分为15-24岁,25-35岁,34-45岁，45岁以上.见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y,将丫X8=Z,则为其可能之人口流动数.F.将其数字依时段填入V人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表示V人潮分布图2 .人口、住家户数推算(集中型商圈可不用调查)(1)固定住家a该商圈建筑物来推算当地
13、住家户数b.以户数X3得当地预估人口数c将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a计算该区之公司家数b该区公司家数X(1。2。人)=该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口.3 .交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站与经过路线.B经过该商圈公车之将行驶路线与终点站.(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所七、消费特征与人口特征.1.该区住户人口女性所得A
14、.高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率B.中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率C.平均每户女性全年收支情况表与图2.该区往来、居住人口女性之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况.B.习惯消费(文胸)C.女性年龄分配情形D.性别分配情形E.教育程度分配表与图F.职业分配表与图3.外来流动人口女性之消费习惯、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底八、商圈类型1.集中型商圈A.商圈内流动人口多(每分钟约3O4O位以上)B.商圈内住宅人口(约24OOO以上)C.区内之建筑物高且密集D.商店集中且范围大E.与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司)F.交通频繁，车辆流量大G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2.分散型商圈A.商圈内流动人口少B.商圈内腹地分散C.区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下D.商店分散且范围小E.与本产业有互补性之商店少，且规模小F.交通不频繁，车辆流量少G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住九、预估收入、支出与可能净利
