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1、德锦行隽城城项目规规划设计计提案第一部分 项目目地块现现状分析析一、 宗地概况地块现状状项目选址位位于常州州市南翼翼，常州州市武进进区商业业中心以以南，武武进区行行政中心心以东，大大学城以以北，到到常州市市中心约约25分分钟车程程。宗地地北临长长虹东路路，西隔隔湖塘河河接常武武路，南南面延政政路，东东临规划划星火南南路。整个宗地北北宽南窄窄，呈梯梯形状分分布。宗宗地总占占地面积积7300亩（448余万万平方米米）。宗宗地内多多有民房房、农田田、池塘塘，无明明显缓坡坡，无湖湖泊、成成片森林林等自然然景观。地地块内有有5000KV和和1100KV高高压线。整整个地势势与周边边市政干干道整体体标高相
2、相比偏低低。地块块西临湖湖塘河，湖湖塘河污污染严重重，湖塘塘河的整整治工作作作为区区政府下下阶段工工作重点点正待开开展。城城市主干干道常武武路靠近近地块，对对地块西西部有明明显的噪噪间、尘尘埃干扰扰。区域居住住状况分分析项目地块所所在区武武进区素素有“苏南五五虎”之一的的称号，经经济发达达，多次次跻身全全国百强强县十强强之列，而而项目所所在地湖湖塘镇系系武进区区政治、经经济、文文化的中中心。经经济规模模名列江江苏省乡乡镇前茅茅，先后后被为“江苏省省综合实实力百强强乡镇”、“全国百百强乡镇镇”、“全国织织造名镇镇”并两次次荣获“中国乡乡镇之星星”的殊荣荣。20004年年全镇完完成GDDP388.
3、5亿亿元，一一、二、三三产业构构成比例例为1.2：667.55：311.3湖塘镇全镇镇总面积积84万万平方公公里，辖辖3个街街道办事事处，337个行行政村和和17个个社区居居委会，总总人口330余万万人，其其中外来来经商、务务工100余万人人。湖塘塘镇下辖辖湖塘、鸣鸣凰、马马杭三大大片区，其其中湖塘塘片区113万人人口，马马杭片区区、鸣凰凰片各约约3.55万人口口，全镇镇共有家家庭约5540000户。项目所在区区域已建建住宅小小区花东一村、花花东二村村、花东东三村、花花东五村村花园新村、湾湾里新村村、古方方小区、北北建新村村丰乐公寓、四四季新城城、东方方花园、新新城花苑苑、长安安家园项目所在区
4、区域在建建及待建建住宅项项目新城南都 866万平方方米 约2万万人口阳湖名城 355万平方方米 约77700人人口中天名苑 233万平方方米 约550000人口府北小区 100万平方方米 约330000人口南田住宅 约223万平平方米 约约60000人口口四季新城北北苑 88.9万万平方米米 约约25000人口口随园 22万万平方米米 约约60000人口口华都馨园 9.5万平平方米 约25500人人口大学城 教教职工及及学生约约5万人人口大学城安置置区 约100万人新城地块占占地2000亩 约244万平方方米 约50000人人口城区地块 约66万平方方米，约约15000人口口以上总计在在建住宅
5、宅项目3347.4万平平方米，在在建住宅宅项目规规划人口口20992000。项目所在区区规划住住宅土地地占地约15500亩亩安置区区区行政中心心附近总总约1440亩淹城安置区区约266万平方方米以上土地规规划人口口估计55万。项目地块所所在区居居住氛围围浓厚，是是未来中中心居住住区,项项目地块块自然条条件良好好,是适适合居住住的地块块。（后后附常州州地图、湖湖塘镇区区图）区域交通通状况项目周边主主干道：常武路：南南起漕桥桥镇（与与无锡宜宜兴交界界处） 北至至3122国道接接清凉路路、和平路、新新丰街，直直达火车车站； 降子南路：3122国道 长虹东东路 鬲湖湖东路星火南路：金鸡路路 长虹虹东路
6、 鬲湖湖东路夏城路：北北接丽华华路通延延陵东路路、常戚戚路 隔湖湖东路延政路：东东起夏城城路 武进进行政中中心 花园街街武宜路路 湖滨路长虹东路：长虹村村委 花园园街、武武宜路 淹城城公园、淹淹城路广电路：西西接长虹虹西路与与长虹路路贯通 东接3312国国道项目周边公公交线路路情况：至常州火车车站：针针纺市场场专线车车/300分钟;私家车车28分分钟至市商业中中心：3302、331路330分钟钟，针纺纺城专线线车188分钟，私私家车225分钟钟至恐龙园：3022公交车车50分分钟，私私家车335分钟钟至淹城森林林公园、市市民广场场：5008路88分钟，私私家车55分钟公交车运行行情况：车资、线
7、线路、运运行时间间、车行行路线302：大大学城-恐恐龙园，上上车一元元，5：007：330(途经重要要站点:乐购、湖湖塘汽车车站、九九洲服装装城、南南大街、路路桥市场场)306：大大学城-火火车站、大大润发，上上车一元元，5：007：330 （途途经重要要站点：乐购、丽丽华、朝朝阳）31路：乐乐购翠竹，上上车一元元，5：009：330 （途经重要站点：兰陵、广化桥、江南商场、西新桥、北环路）往南各乡镇镇公交车车密集，有有：3路 时代代家具城城-庙桥、坂坂上、南南夏墅308 火火车站灵台、寨寨桥 （途经重要站点：前黄、南夏墅、鸣凰、大学城、乐购、湖塘汽车站、兰陵、中凉、朝阳、大润发）318路 湖
8、塘礼嘉、戴戴溪 （途经经重要站站点：乐乐购、前前黄、政政平）317路 火车站站杨桥、阐阐口 （途途经重要要站点：运村、南南夏墅、鸣鸣凰、乐乐购、兰兰陵、朝朝阳、大大润发）503路 湖塘庙桥、南南夏墅 （途途经重要要站点：人民中中路、乐乐购）508路 时代家家具城-大大学城 （途经经重要站站点：行行政中心心、乐购购、中凉凉、清凉凉）由公交线路路可见，市市区兰陵陵、中凉凉、清凉凉、朝阳阳区域客客户至湖湖塘交通通便捷，这这些区域域是项目目地块市市区客群群的主要要分布点点。乡镇镇南夏墅墅、庙桥桥、前黄黄、运村村、政平平、礼嘉嘉以及洛洛阳、牛牛塘是项项目地块块乡镇客客群的主主要分布布点。目前经过地地块到
9、达达市中心心的公交交线路仅仅3022一条，项项目地块块开发要要吸引市市区或兰兰陵路以以南的客客户，必必须开通通往市中中心的公公交专线线。项目开发发建议就项目地块块现状及及前期工工作进展展建议：督促政府府快速完完成项目目区域星星火南路路等市政政配套建建设，利利于项目目的开发发；密切关注注湖塘河河的整治治工作，以以及完工工时间、有有利于项项目的入入市；利用项目目控规要要求，将将小学的的建设和和定位周周密考虑虑，变不不利为有有利；利用好现现有地块块的自然然生态资资源，营营造项目目的生态态环境；运用和处处理好现现有水资资源，营营造江南南水乡气气质；合理安排排好分期期开发计计划，督督促项目目地块内内的拆
10、迁迁工作。二、项目SSWOTTW分析析项目优势势分析项目所具备备的优势势如下：规模优势势：规模模大，可可持续开开发的空空间广阔阔，产品品有一定定的广度度，易创创品牌。政府优势势：政府府将项目目作为一一个招商商引资项项目，特特别重视视也尽可可能放宽宽相应政政策。区位的发发展优势势：城市市中心南南移，项项目区域域成了南南移中很很重要的的位置。配套优势势：项目目规模大大，配套套齐全。设计实力力优势：顶级的的规划设设计团队队。经营优势势：在项项目开发发、物业业管理等等方面可可取得规规模效应应，降低低经营成成本。项目劣势势分析城市生活活配套设设施缺乏乏：区域域尚未形形成，大大社区生生活设施施及市政政配套
11、缺缺乏。开发商劣劣势：开开发商不不了解当当地市场场，无开开发经验验，无地地产品牌牌。现有客户户总量相相对较少少：市区区客户对对湖塘的的认可度度不高，如如无市区区客户的的加入，仅湖塘塘客户难难以支撑撑本项目目。高压线的的影响：地块内内有高压压线穿过过，带来来一定负负面影响响。项目机会会项目周边边各镇存存在很多多潜在客客户。城市房地地产开发发在产品品创新上上很欠缺缺，在产产品上有有很多提提升空间间。湖塘河的的整治对对项目是是一大利利好。区域市场场启动阶阶段，有有利于抢抢占市场场制高点点，树立立品牌。项目风险险项目开发发正处于于政策严严控房价价阶段，新新闻媒体体的频繁繁报道，对对客户预预期造成成很大
12、负负面影响响。项目目开发面面临严竣竣的政策策调控。项目推出出量与竞竞争对手手抢占市市场份额额的风险险。项目地块块内降子子南路、高高压线、湖湖塘河的的处理风风险。地块内民民房的拆拆迁风险险。总结利用规模优优势增加加产品广广度，完完善社区区配套利用区位发发展优势势和政府府优势挖挖掘和提提升地块块区域价价值利用规划优优势打造造常州样样板楼盘盘利用经营优优势做足足、做好好社区后后续配套套服务加快项目生生活配套套设施的的建设，优优解生活活配套缺缺乏的劣劣势与专业的了了解当地地市场的的营销策策划公司司长期合合作，树树立品牌牌；加强强本地化化人才的的应用。时刻把握竞竞争对手手的动作作，采取取“快半步步”的推
13、广广策略派专人负责责，推进进政府及及相关部部门的关关系工程程。第二部分 项目目定位一、定位难难点为了成功运运作本项项目，达达到树立立项目品品牌、成成就企业业品牌、获获取长期期利润的的目标，对对项目地地块的开开发策略略，必须须考虑以以下几个个问题：如何定位位产品，规规避竞争争风险，引引导未来来潮流。按照常州市市区的规规划，2200005年常常州除中中心城区区，其它它区域尤尤其是城城北和城城南湖塘塘板块将将有大量量个案集集中在11到2年年内推出出，项目目所在区区城南湖湖塘板块块122年内将将有3550万方方的住宅宅推出销销售，（不不计安置置房面积积），如如此大的的体量，要要顺利消消化，必必须有超超
14、常规的的开发思思路，以以及独特特的产品品定位，避避免同质质竞争，共共同托起起市场。加加之项目目本身体体量大，分分期开发发周期较较长，对对产品规规划要更更超前，如如何错位位经营适适应并引引导未来来的发展展潮流，成成为我们们的第一一个难题题。如何整合合资源，达达成项目目唯一性性、排他他性和权权威性？从常州消费费者调查查来看，客客户的关关注点主主要集中中于生活活、居家家两个方方面，因因此如何何服务业业主的生生活居家家要求是是未来工工作的重重点。这这不仅需需要自身身的努力力，还需需要整合合周边的的生活资资源。根根据武进进区的规规划，项项目所在在区域是是当地政政府全力力打造的的新的城城市中心心，目前前除学校校外，其其它生活活配套：医院、南南田购物物广场、轻轻轨等正正在规划划筹建中中。三到到五年内内这里将将成为配配套最完完善的区区域。如如何整合合项目周周边资源源以及如如何将待待建配套套整合至至项目资资源，形形成楼盘盘唯一性性、排他他性、权权威性的的卖点，是是本案的的又一难难题。如何确定定价位，在在保持竞竞争力的的前提下下，获取取项目的的长期利利润？房地产销售售最主要要的就是是卖性
