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1、非农建设用地的涉税疑难及解决方案01、定义非农建设用地，相对于农业建设用地而言，它 是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设 设施所占用的土地。从最早非农的划定产生作为原农村集体经济组 织的发展用地，到现在城市更新旧改解决五类用 地的不足及为了满足专项规划中可建设用地面 积。非农建设用地划定标准为：工商用地，按100平方米/人计算;居住用地，按100平方米/户计算， 建筑面积不超过480平方米;公共设施用地，按 200平方米/户计算。集体土地转为国有后，划定的非农建设用地由 符合划定m 非农建设用地条件的原集体组织的继受 单位或经济组织接收。继受单位现有已占用地应 首先抵扣其非农建设用地指标
2、，不足部分可新划 非农建设用地，新划02、m非农原地合作开发（合作建房）m酿建设用地在没有办理用地手续之前权属仍 然归为集体，土地使用权无法进行转让。非农建 设用地如若需要办理用地手续，那么首要一步是 办理用地规划许可证，此时规划许可证书上的用 地单位仍然是XXX村股份合作公司。紧接着第 步，签订土地出让合同。村股份公司与城市更新 管理局预先签署一个框架协议，然后再由村股份 公司与开发商签订一个补充合同。签订土地出让 合同时，因尚未补交地价，因此非农建设用地仍 不具备商品性。换言之，此时只可以开发建设， 却无法对外转让出售。待补交完地价款以后，更 换新的土地证，此证为双抬头。到了此时，村企 合
3、作建房（双抬头模式）才算正式达成。；即需要注意的是，非农建设用地是没法做拆迁补 偿的，因为非农用地本身有个大前提就是空地 使不是空地，政府也是默认将其当作已完善了地 面上的经济关系，将其视为空地处理。03、耳非农用地的合作模式1、拆赔方式由开发商完善手续并补缴地价，开发商立项并 完成开发建设，后期待开发完成后，再将 40%物 业回迁房返还给村股份公司。此种模式下，开发 商的成本可控相对有利。村股份公司分得的房子 如果二次销售，则由其自行承担相关税负。2、合作建房由村股份公司完成立项并成立项目公司，对所 在地块进行加名，然后开发，开发完成后，双方 4:6分房。此种模式下，村股份公司基本没有税费，
4、 但二次销售时则需按规定缴税。3、名为代建，实为开发商操盘由村股份公司立项并建设，但由开发商投资资 金并开发，销售完毕后双方按4:6进行利润分成。 可以是利润，也可以是房屋，但房屋不利于处置。04、耳非农成本的扣除这里面需要重点探讨的一个问题：村股份公司 分配所得的物业，是否可以纳入至开发商的开发 成本，在税收认定上存在差异。在非农建设用地 进行合作开发模式下，村股份公司与开发商是合 作开发关系，村股份公司提供土地，并在物业建 成后，将对应面积的返还物业登记至村股份公司 或村民的名下，该返还物业是合作开发的收益分 配，所以不仅不能纳入项目开发成本，反而会发 生房地产转移登记的税费，成本较高。在
5、城市更新模式下，村股份公司与开发商间存 在搬迁补偿关系，村股份公司一般是采取作为物 业原权利人与申报主体签署搬迁补偿协议的 方式获得回迁物业，该回迁物业成本可以纳入项 目的开发成本，抵扣土地增值税。且回迁物业登 记在村股份公司或村民名下时，不会发生房地产 转移登记的税费，相对较为有利。登记价与历史成本（实际补缴地价）差异的问题 处理根据深圳市人民政府关于印发深圳市原农村 集体经济组织m酿建设用地和征地返还用地土地 使用权交易若干规定的通知（深府2011198号） 第七条规定：原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地 返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权 出让合同。自用的，免缴地价，用地为
6、非商品性 质;按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地 返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时， 可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进 行登记。05、征地返还用地成本知多少什么是征地返还用地?所谓的征地返还用地，指的是政府征收农 村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组 织的建设用地。其实质是政府向被征收人（村集体） 支付的实物补偿（约征收面积的10%），补缴部分 出让金（容积率在3.2以下的，按照基准地价的 10%；容积率在3.2以上4.5以下的，按照40%; 容积率在4.5以上的，按照100%）后即可自由交 易的土地。与禁止交易的原农村
7、居民住宅用地（一户一栋 住宅用地、统建楼用地）性质不同。案例：某村股份公司2017年4月份取得征地返还用 地34000平米，容积率4.8，其中住宅占70%， 商业全部自持，占总建筑面积的 30%。预计销售 单价为5万元/平米，补交土地出让金6500万元， 销售部分货值近58亿元。请问如何做税务筹划?由上表大家也可以看出，因为非农建设用地 / 征地返还用地的土地成本非常之低廉，甚至可以 忽略不计，在此情形之下，最终的综合税负率将 会非常之高。06、料建设用地G非农指标）与开发商合作中 的实务问题方式一规避土地使用权转让征地返还用地可以招拍挂出让，经区政府批准 后协议出让，一般以股权形式间接转让，
8、交易条 件（交易对价等因素）须经村股东大会4/5通过。村集体投资/转让（首次交易）征地返还用地，允 许采用由国土局以补充协议变更土地出让合同受 让人的方式规避转让土地使用权相关税费。也就是说，村股份公司不能直接将征地返还用 地确权在自身名下，再由村股份公司将土地作价 出资至项目公司；而是应该先由村股份公司与国土 局签订土地出让合同之后，然后开发商再以补充 协议的形式在这份土地出让合同中加名，如此就 能有效规避村股份公司因转让土地使用权从而额 外承担税费。目前在深圳，可以说，也只有这两 类用地（非农建设/征地返还）才可以使用这种加名 方式，通过正规招拍挂获得的土地是无法后期加 名的。方式二返还地
9、如何登记地价征地返还用地所缴纳的土地出让金只构成其成 本的一小部分。权利人在办理土地使用权首次登记时，可以申 请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登 记。评估价超过所交土地出让金的部分即为村集 体所获土地征收补偿，应当确认为集体所有。深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体 经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用 权交易若干规定的通知（深府2011198号）第七 条规定：原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地 返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权 出让合同。自用的，免缴地价，用地为非商品性 质;按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地 返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时， 可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进 行登记。方式三关于毛地出让先由村委依据广东省集体建设用地使用权流 转管理办法在农村产权流转管理服务平台公开 招标，合作方投标，中标后，由国土局挂牌出让 该地块，收回原土地证注销，将合作条件（受让人 承担向村委的实物补偿或现金）写入挂牌出让须 知等出让文件土地出让合同，该出让合同 标明土地出让金为0或补缴的基准地价。
