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1、贯 彻 执 行上海市住宅工程质量分户验收实 施 要 点上 海 新 光 工 程 咨 询 有 限 公司2 0 0 9 年 10 月贯彻执行“上海市住宅工程分户质量验收”的要点内容共有以下八部分一、开展分户质量验收的目的二、上海市开展住宅工程分户质量验收的依据三、分户验收名称说明四、介绍上海市住宅工程套内质量验收评价导则主要内容五、分户质量验收的实施六、推行分户验收应留意的问题七、全装修住宅分户验收（依据闵行区全装修分户验收阅历）八、验收表式（前三张为导则中表式，后五张为细则中表式）一、开展分户质量验收的目的1、提出分户质量验收的背景 （1）国务院与建设部有关分户质量验收的规定 国务院办公厅1999
2、年72号文件转发的建设部等部门关于推动住宅产业现代化提高住宅质量的若干看法：“加强对住宅装修的管理，主动推广装修一次到位或菜单式装修模式，避开二次装修造成的破坏结构、奢侈和扰民等现象”。 建设部“关于印发商品住宅装修一次到位实施导则的通知” 建住房2002190号：“为进一步实行关于推动住宅产业现代化提高住宅质量若干看法 （国办发199972号）要求，加强住宅装修的管理，推行一次装修模式，规范住宅装修市场行为，提高住宅装修集约化水平，加快推动住宅产业化进程，引导住宅建设健康发展，编制了商品住宅装修一次到位实施导则”。 建设部建质（2008）133号关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知：各地要制
3、定出台相关扶持政策，引导和激励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要依据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，干脆向消费者供应全装修成品房的目标。住宅装饰装修工程施工规范（GB 50327-2001）目前正在修改，即将出台。（2）上海市有关分户质量验收的规定 上海市住宅装饰装修验收标准（DB31/30-2003），业内称这个标准为“315新标准”。 上海市建设和交通委员会、上海市房屋土地资源管理局颁布了“关于印发上海市住宅工程套内质量验收评价导则的通知” （沪建交联2006798号）。（上海市在闵行和奉贤二个区开展了分户验收的试点工作） “关于印发上海市住宅工程质量分户验收管
4、理规定的通知”（沪建交联【2009】770号）。【2009.6.29发布，规定：2009.10.1起实施】 上海市安质检总站颁发“关于印发上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）的通知”（沪建安质监【2009】第105号）。【2009.9.16.发布】 2009年9月1日发布住宅工程套内质量验收规范（DG/TJ08-2062-2009）自2009年10月1日起实施。（3）住宅工程质量是社会关注的热点、焦点。住宅工程质量投诉居高不下，质量问题主要表现在渗、漏、壳、裂、堵、砂、粗。（也有设计问题）（4）住宅质量问题：责任单位相互推诿扯皮的事时有发生（实质上是责任主体不明确），有些质量问题的整改修
5、复难度大、周期长，住户的利益得不到有效保障。目前装修工程存在的问题： 火灾隐患：运用易燃装饰材料；违章设计和施工；随意开槽乱接电线。 结构隐患：装饰工程大都在土建工程竣工后进行，土建设计与装饰设计没有有机结合，致使出现对结构进行拆改，有的拆除承重墙，或在承重墙上开门打洞，甚至割除剪力墙，破坏了建筑物的整体性，打破原结构力的传递路途，造成结构应力集中，降低了房屋的抗震性能和结构的平安度。 健康隐患：现代居室的装修材料品种繁多，我国当前常选用化工原料制成。如常用粘结剂，其主要有害成分是甲醛；石材和地砖含有放射性元素；建筑油漆中含铅量达10%以上等等，都会对人体健康造成较大的危害。 毛坯房入住装修奢
6、侈惊人。 （5） 开发商在销售时实行“一房一价”，但尚未尽到“一房一证（合格证）”的义务。（依据现行的国家验收规范验收，只对整栋楼验收，验收时仅按比例抽验，质量证明文件只对整栋楼而言，没有做到每户验收。）2、推行分户质量验收的目的 （1）销售时向住户供应住宅工程质量分户验收合格证明书（2）提高住宅工程质量水平，削减居民投诉。（3）保证分户验收的合格率：加强过程限制，将质量问题歼灭在过程中。后面还要介绍的全装修住宅分户验收表式，就是体现了过程限制，监理机构应加强工序验收，严格执行上一道工序验收合格才能进入下一道工序施工。3、分户质量验收同竣工验收的差别 （1） 分户质量验收同竣工验收的相同点 都
7、是建设单位组织的验收活动。 都是依据现行的工程质量验收标准、规范及设计文件，都是在分部分项工程验收合格基础上进行。 都要接受政府管理部门（质监站）的监督管理。（2）分户质量验收同竣工验收的不同点 分户质量验收竣 工 验 收1. 验收人员建设、监理、施工单位及已选定的物业管理单位建设、监理、施工、设计、勘察单位2. 适用范围适用于新建住宅工程全部（新建、改建、扩建等）建设工程3. 验收内容套内观感质量及运用功能工程质量综合验收，工程实体质量和工程质量保证资料4. 验收阶段住宅工程竣工验收前，施工单位提交分户质量验收申请施工单位提交竣工报告，对单位工程质量最终验收5. 抽样数量全数检查对工程实体按
8、规定的抽样比例抽查6. 验收结果向住户供应“住宅工程质量分户验收合格证明书”形成竣工验收报告作为工程备案的依据之一注：上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行） （沪建安质监2009第105号）第五条（二）规定：已选定物业公司的，物业公司应参与。二、上海市开展住宅工程分户质量验收的依据 1、“关于印发上海市住宅工程套内质量验收评价导则的通知”( 沪建交联【2006】798号)。 2、“关于印发上海市住宅工程质量分户验收管理规定的通知 ”（沪建交联【2009】770号），是政府主管部门的规范性文件（共十一条）。（1） 第十一条规定了起先时间：2009.10.1起起先实行分户验收。（2） 第四条规
9、定了分户验收的组织人（建设单位）和参与人（监理单位、施工总、分包单位）。（3） 第五条规定了上海开展分户验收的标准：依据上海市住宅工程套内质量验收评价导则对住宅工程实行分户验收。（4）第六条规定了粗装修住宅必需包括： 房间尺寸 地面、墙面裂缝状况 楼地面、天棚和墙面的抹灰质量和防水质量 门窗安装质量 给排水及燃气工程质量 通风与空调安装质量 室内电气工程安装质量注： 以上内容与上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）中附表一的内容有不同之处（缺“栏杆”项目，导则中也有此项，必需检查。增加的“通风与空调安装质量”项目，其检查结论可填写在“其他”一栏中）。应以附表一的内容进行验收。 细则附表一为
10、粗（改成初）装饰住宅工程质量分户验收记录，而附表四中出现“初装饰”，应统一名称，改为“初装饰”。全装修住宅工程分户验收除上述项目外，还应包括：吊顶、地板、涂饰、裱糊、橱柜安装及住宅智能工程等。（5）第九条作了惩罚规定。（6）为推行分户验收工作，政府部门明确了限制条件（第十条 凡未实施分户验收的工程质量监督机构按有关规定不予出具工程质量监督报告）。 3、上海市安质检总站颁发了“关于印发上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）的通知”（沪建安质监【2009】第105号）。依据建设工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）及其配套规范，以及中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、上海
11、市住宅工程质量分户验收管理规定，结合本市实际状况，制定本细则。本细则规定了责任主体和验收应具备的条件，提出了操作条款：验收程序和方法、要求和表式等内容，是可操作性文件。供应了五张表式：（1） 当验收合格，验收人员应填写初装饰住宅工程质量分户验收记录、全装修住宅工程室内质量分户验收记录和室内净高、净开间尺寸抽测表。（2）当分户验收全部合格，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人应按户出具住宅工程质量分户验收合格证明书和住宅工程质量分户验收汇总表，且分别签字盖章（住宅工程质量分户验收合格证明书加盖企业公章，住宅工程质量分户验收汇总表可盖项目章）。（3）住宅工程质量分户验收合格证明书应
12、作为新建住宅工程质量保证书的附件交给住户。住宅工程质量分户验收记录和室内净高、净开间尺寸抽测表以及相关原始验收记录（如托付第三方检测机构的应包括检测报告）应存于建设单位或物业管理单位，以备业主或住户查询。三、分户验收名称说明(导则中说明)1、套内：指对每套住宅所包含的卧房、起居室（厅）、厨房、卫生间、室内楼梯间、车库、贮存室、阳台等运用面积、居住空间组成的基本住宅单元。2、套内质量评价： 指对单位工程中每套住宅作为一个单元进行质量评价，主要评价影响运用功能和工程观感的质量项目。3、毛坯住宅：依据初装修设计要求施工，并未经特地的装饰和机电安装的住宅工程。4、全装修住宅：采纳装饰装修材料或饰物进行
13、精装饰，并配备必要的机电安装系统和家用电器设备以达到干脆居住目的的住宅工程。5、主控项目： 住宅工程中对运用功能和观感质量起确定性作用的检验项目。四、上海市住宅工程套内质量验收评价导则（依据“施工协会举办的分户验收培训资料” 导则）主要内容介绍分户验收是针对每户居民-住户，面对的是最严格、最挑剔的质量检查员，必需仔细负责地进行检查验收，决不能马虎和大意。 1、适用范围：新建粗装修住宅工程及全装修住宅工程的套内质量验收评价。 2、验收评价的重点 住宅工程套内运用功能、观感质量（不涉及住宅工程的隐藏验收内容）（1）其他方面作为竣工验收的内容。（2）奉贤把公共部位放入检查范围；外省市把屋面工程放入检
14、查范围。3、评价内容（共10项，土建方面7项，安装方面3项，10项内容都有相应的国家验收规范） 建筑尺寸 室内地面 室内顶棚 室内墙面 建筑门窗 楼梯 、踏步 、护栏 全装修 给排水及燃气 通风与空调 电器安装（包括强电和弱电）4、验收评价标准的确定 （1） 推翻指标：渗漏及结构性裂缝（若大梁、楼面出现裂缝，应请有资质的单位进行检测）。 （2） 量化指标：空间尺寸、垂直度、平整度、设施的安装高度、水封深度等。 （3） 定性指标：表面光滑干净、接槎平顺、安装坚固等。（靠阅历视察检查，不易精确把握，如安装坚固程度的推断。）5、检查方法和部位 （1）实测实量（建筑尺寸）：对定量标准的考核 （2）进行功能性试验、直观检查：如盛水、泼水、淋水、通水。 （3）眼观 手摸（最原始的方法） 榔头敲：对定性指标的考核 （4）打开检查 ：开关、插座、对结构性裂缝的检查 （5）运行检查 ：电路、空调、给水等6、评价准则（导则第14章：套内质量验收与评价）：不能
