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1、重庆省房地产估价师案例与分析：在建工程实地查勘记录考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m
2、2。 A2237 B2265 C2346 D3964 2、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是。 A：绿地率 B：人口容量 C：用地性质 D：建筑密度 E：执行层的组织协调3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单
3、算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格 4、替代效应，是指。 A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象 B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释 C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象 D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象 E：执行层的组织协调5、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合
4、并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为_。 A50万元 B55万元 C60万元 D60万元以上 6、某宗面积为3000的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D1272 7、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、证券是一种。 A：真实资本 B：虚拟资本 C：实际资本 D：能执行资本的
5、职能 E：执行层的组织协调 9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。 A20 B30 C70 D40 10、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人_，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A选择拆迁安置的地点 B拆迁安置 C对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D确定房屋重置价的标准11、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常_用直线折旧法计算出的成新率。 A等于 B大于 C小于 D无法判断 12、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。 A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 13、某房地产的报
6、酬率为8，收益期限为30年时的价格为4 000元。若报酬率为6，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元。 A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 E：工业用地的监测点评估价格14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 15、下列不属于住房公积金归集内容的是_。 A缴存住房公积金的对象 B缴存住房公积金的工资基数 C缴存比例 D公积金使用 16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地
7、区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2427 B：2500 C：2575 D：2632 E：工业用地的监测点评估价格 17、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。 A：房地产开发单位 B：业主大会 C：业主委员会 D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调 18、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A102 B52 C54 D103 19、某10年前建
8、成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。 A：75 B：65 C：55 D：45 E：工业用地的监测点评估价格 20、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为_。 A167% B80% C200% D60% 21、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。 A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 22、当完成
9、市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资23、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。 A住房公积金管理中心 B住房公积金管理委员会委托的银行 C各个单位 D全体职工大会 24、房地产面积测算中的房屋面积，不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积25、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满_未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A四年 B三年 C两年 D一年二、
10、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。 A：估价对象 B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人 D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况 2、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是_。 A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容 B依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力 C协议签订后，可以进行公证 D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案3、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的
11、是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目 4、_主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 A估算法 B成本法 C路线价法 D基准地价法5、下列关于城市规划的表述中，正确的是_。 A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需
12、要实行规划控制的区域 D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E城市规划管理不具有政府行政职能 6、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是_。 A可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程 B提高房地产开发的收益能力 C实现项目决策的科学化管理 D降低房地产开发的成本 7、契税的税率采用_。 A定额税率 B超额累进税率 C比例税率 D各地适用税率 8、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。 A：权属没有争议的房地产 B：学校用于教学的房地产 C：列入文物保护的建筑物 D：已依法公告列入拆迁范围的房地产 E：被依法查封的房
13、地产 9、开发项目总投资包括建设投资和_。 A前期投资 B后续投资 C经营投资 D管理投资 10、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调11、房地产业是房地产开发活动的_。 A策划者 B组织者 C监督者 D实施者 E发包者 12、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题) A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房 C：曱公司替乙公司保管的财产 D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调 13、下列土地状况中，不属于土地权益状况的
14、是_。 A土地使用期限 B土地使用管制 C土地面积大小 D土地权利性质14、报建审批管理主要包括审批核发_。 A项目选址意见书 B建设用地规划许可证 C建设工程规划许可证 D国有土地使用证 E施工开工证 15、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。 A：4000 B：5000 C：6000 D：7000 E：执行层的组织协调 16、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万。该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应
15、当经。 A：专有部分面积为45万以上的业主同意 B：专有部分面积为6万以上的业主同意 C：且有业主总数中的375户以上业主同意 D：且有业主总数中的500户以上业主同意 E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿 17、消费信用有两种类型。 A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 18、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的
