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1、房地产项目可行性研究报告样本22020年4月19日文档仅供参考景皇房地产南宁良庆区项目基地与市场研究俊地润丰2第一篇 项目概况及地块价值分析一、项目位置及概况1、项目位置:本案地块位于南宁市良庆区,地处良庆区五象大道沿海大道交汇处,大沙田三角广场附近。地块周边为良庆区历史遗留的最繁华的三角商业中心,东南面是良庆区新的商业区域,以五象大道、银海大道和金象大道为主轴,沿线展开,银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全,生活气氛浓厚。东面是南宁新开发区五象新区规划中的核心区,是一个功能复合的城市中心,也是一个以文化体育、行政为主,集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区,更是一个融入自然
2、的生态城市典范。南面是银海大道沿线商业走廊沿海经济开发走廊、玉洞商贸城、五象新区物流中心(规划中),是五象新区未来的物流中心,集物流、居住、休闲、娱乐为一体的综合性城市附属新区。西面为江南客运站,是大江南进入市区的主要中转车站,周边配套齐全,各住宅项目也已经入住,生活十分方便,生活气氛浓厚。2、交通状况:(1)五象新区是南宁新的物流中心,交通网络十分清晰,有南宁通往沿海港口抵达东盟的主要出口大道银海大道,有大江南通往市区星光大道,有通往南宁市重点区域东盟商务区的、南宁市第二条民族大道五象大道。(2)地块临近江南客运站、大沙田客户站,出行相对方便。(3)银海大道扩建、五象大道的完善等等,区域交通
3、更加便利。3、周边配套:周边的生活配套:以物流、商贸、行政设施为主,良庆区各行政部门几百名集中在该区域等,生活配套齐全。周边自然环境配套:东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园,北面有南宁母亲河邕江,西南面为大片保护绿色山林,自然条件优美。周边生活环境:因为历史遗留问题,大沙田上世纪80年代规划为经济开发区,但后来因为种种原因没有形成,规划用地多以宅基地住宅建设,形成了现在南宁郊区一个县城规模的混杂城区,各种配套档次还是三线城市规模,而且人口以外来人口为主,特别是周边乡镇进城打工族为主,集中了南宁市大部分无业游民,人员流动性大,素质层次低,成份复杂,存在治安隐患。 二、地块价值分析评估:1、地块位
4、于良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心,商业、商务价值最高!良庆区(五象新区范围内)中心城区分三大块:大沙田经济开发区、五象新区核心区(规划中)、玉洞商贸物流区。根据五象新区规划,大沙田经济开区主要定位为五象新区的购物中心、娱乐中心、商业中心,以购物、商业为主,在五象大道、金象大道、银海大道围合区的商业氛围已经形成;五象新区核心区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅的居住中心、休闲娱乐中心,以办公、居住和娱乐为主;本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整,约 亩,由开发商以 万/亩的价格拍入,地价成本相对较低,总体风险较小。根据城市历史形成的商业中心,地块具
5、有极高的商业、商务价值!2、片区交通发达,商业、商务具备硬件条件!本项目地块临近五象大道、银海大道、星光大道,进入市区、出城上高速相对方便;西北面300米是江南客运站;北面为市区;东面为五象新区核心区。健全和通畅的交通枢纽,为商业和商务定位的大沙田开发区奠定了坚实的硬性基础。当前,以五象大道、银海大道为主轴的五象新区商业、物流、商贸中心已经初具规模。3、周边生活配套齐全,商业、商务、居住都相对便利!地块周边集中了良庆区大部分行政单位,而且银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全,适宜商业、商务办公与居住。4、地块周边基本不受江南区工业污染,周边自然环境优越,宜居也宜商!地块周边远离工业区
6、,自然条件丰富,北有邕江,南有五象岭国家森林公园,宜居也宜商。 5、地块周边生活环境混乱,不宜开发高档次住宅产品!地块周边生活环境混乱,人口复杂存在治安隐患,不宜开发,高档次住宅产品。小结:基于对地块的认识,我们的建议是,本案不宜打造高品质住宅,而应以商业、商务为核心开发普通公寓产品适应当地市场刚性需求,这样既吻合市场需求,又降低风险,同时也可更大地体现项目价值。三、项目SWOT分析(一)、项目优势(S)1、位置优势:l 南宁大江南三大主要大道交汇处(银海大道、五象大道、星光大道)大沙田三角广场。l 南宁大江南主要枢纽中心银海大道、五象大道、星光大道等主要交通道路已经修建、扩建通车。l 良庆区
7、商业中心银海大道、五象大道、金象大道商圈已经形成,本地块为于该商圈的黄金位置。l 良庆区行政中心良庆区主要行政机构都集中在银海大道、五象大道、金象大道范围内。2、规模、地标优势l 该项目可拟建30层以上标志性建筑,总建筑面积可大5万以上,拟建筑产品有商业、商务与住宅组成,具有优越的规模、地标优势。3、自然环境优越区域拥有南宁绿肺五象岭国家森林公园、南宁母亲河邕江、大片绿色山林,自然条件优越。4、生活配套优势地块所在区域为良庆区行政中心,集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域,周边相关配套齐全。5、商业、商务、酒店式公寓条件优势地块所在区域为良庆区行政、商业中心,商业、商务、酒
8、店式公寓所依赖的行政机构、交通条件、人口密度该区域都相当优越,而当前周边大型中高档次商业、商务、酒店式公寓稀缺,这给地块规划商业、商务、酒店式公寓产品提供了市场机遇,既吻合市场需求,有能达到项目投资回报价值最大化。(二)项目劣势(W)1、形象劣势地块本为大沙田主要的菜市场,周边为大沙田民宅区,建筑以80、90年代的普通住宅为主,现在已经陈旧,环境相对混杂,周边环境形象差。2、人口分布层次劣势大沙田人口以外来租房居民为主,人员流动性大,而且集中了南宁市区大部分无业游民,存在治安隐患;3、区域规划与发展劣势 大沙田当前现状是历史规划遗留问题形成的,在五象新区核心区规划建设启动后,大沙田发展建设已有
9、很大改观,但历史遗留问题还没有完全改变,城市改造有待加强,环境需要尽快改进。(三)项目机会(W)1、市场机会l 项目周边商业项目少,只有金盛财富广场、与鑫利华商城,现在也只有3万的金盛财富广场项目在经营,其它都是一些零散的临街商铺经营,鑫利华商城还没规划招商。 l 项目周边商务项目少,周边没有以商务办公定义的项目,都是以住宅为主。l 项目周边公寓项目少,上档次的公寓更少。l 项目周边上档次的酒店稀缺,基本为一些私人宅基地式酒店。2、政策利好l 五象新区核心区建设的启动,将大大提升大沙田的区域价值。 l 良庆区的中心区的重新调整、城市改造,将大大改进大沙田当前城市环境。l 五象岭国家森林公园规划
10、建设的启动、邕江下游的整治工程启动,将大大改进生活自然环境。l 银海大道的扩建、五象大道的完善,将全面完善交通网络的建设 (四)、威胁1、资金链威胁;2、受国家宏观调控大势影响,观望者多,后劲乏力;3、商业、商务、公寓以投资型为主,市场消费不确定因素很多。四、结论分析:五象新区规划启动后,特别是五象大道通车后,大沙田整体房价已突破3500元/,商业项目价格突破2万元/。本项目优势与机遇明显,而劣势与威胁同样突出,本项目成功的关键在于,充分把握南宁市重点实施向南发展战略、开发新区五象新区的城市规划机遇,充分利用地块所处良庆区商业中心位置优势,抓住商业、商务、公寓供应的市场稀缺与机遇,打造良庆区首
11、个商业、商务、公寓大型项目,以新形象、性价比优势快速征服投资群体,抢占市场先机,同时也要借助五新新区建设对项目带来的价格提升机会,整合设计、园林、策划、装修专业业公司资源,做到扬长避短,差异化产品、性价比制胜的策略,快速实现销售回款。第二篇 市场分析一、 良庆区整体市场表现:房地产市场还处在初级阶段非常典型的城市新区房地产市场特征。区域城市化发展处于初级阶段,房地产刚起步35年,市场需求稳定,房价低但涨幅大,商铺价格大大高于住宅价格。一般的开发摸式是品质低、成本低、售价低,项目开发依赖地段优势,本土开发企业缺乏大盘开发的实力和经验,外来开发企业带来实力和经验,但开发摸式还是品质低、成本低、售价
12、低。当地消费观念滞后于收入水平,口碑宣传非常重要。l 市场供求:(1)、住宅:当前区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少,供应量少,上规模、上档次的中高档产品更少,上规模、上档次的中高档产品主要集中在邕江沿线与五象大道、银海大道沿线,如邕江沿线的琴海名厦园、滨江丽景花园、新加坡城、慧谷阳光;五象大道沿线的财富锋尚、锦绣年华、阳光新城,银海大道沿线的金地花园、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、五象彩蝶居、秋月蓝湾。当前在售的只有锦绣年华、阳光新城、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、秋月蓝湾、新加坡城,其它已经是尾盘销售。当地居民的居住条件差,特别聚集大量外来租客,改进型需求旺盛,以居家型自住需求为主。可是
13、,今后的土地供应量的大量增加,将导致竞争的加剧。(2)商业:区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区,当前在售商业楼盘更少,供应量也少,只有金盛财富广场商业在销售,能成功出售的只有金盛财富广场、阳光新城,能招商经营成功的也只有金盛财富广场,金盛财富广场引进了南城百货引起了不少轰动,也带来火爆的销售场面,当前招商已经招满。随着城市发展,各大住宅小区的交付使用,人口不断增加,相关商业配套需求更加强烈,特别是上档次、上规划的商业项目也将出现在该区域。可是,今后的土地供应量的大量增加、城市改造项目的增加,将导致区域商业地产竞争的加剧。(3)商务:区域
14、内房地产发展几年来上规模、上档次的商务项目没有,能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目,但这两个项目是小户型住宅项目,而不是办公的商务公寓。随着城市发展,各大住宅小区的交付使用,人口不断增加,相关商务配套需求更加强烈,特别是上档次、上规划的商务项目也将出现在该区域。 (4)酒店:区域内房地产发展几年来上规模、上档次的酒店项目没有,能算得上公寓的也只有锦秀年华、财富风尚两个项目,但这两个项目是住宅项目,没有酒店式的物业管理,不能形成中高档次酒店。随着城市发展,人口不断增加,特别是商业、商贸的不断发达,相关酒店配套需求更加强烈,特别是上档次、上规划的酒店项目也将出现在该区域。 l 市
15、场价格:（1） 住宅:当前当地住宅在售楼盘主力单价在2800-4100元/;只有集中在33003800元/。（2） 商铺:商铺价格在7000-25000元/范围,以金盛财富广场的价格作参考（3） 商务公寓、酒店式公寓:区域无参考,参考江南区的金康天和时代、荣宝华两个项目。l 产品特点:(1)住宅:区域以品质低、成本低、售价低、规模小的中低档项目为主 ,当地居民的居住条件差,以居家型自住需求为主;大部分项目没有小区配套,园林也比较简单;户型以一房、二房、三房为主,面积以45-110为主,适合中低收入居家型购买。(2)商业:区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主,上规模的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区三个项目,能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已,这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。(3) 商务公寓、酒店式公寓:区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主,该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目 l 市场趋势:(1)城市化水平: 城建规模较大,城市化水平相对较高,根据”十一五”规划发展
