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1、直管公房经营管理体制的思考 一、直管公房管理现状和问题 （一）公房产业经营管理体制问题 市区房地局授权区房地集团管理直管公房，负责直管公房的资产管理、物业管理、小区整治改造等。各区房地集团改制后直管公房产权管理划转区国有资产经营公司或其他单位，行政管理归区房地局，物业管理委托已改制的物业管理公司，这种管理体制形式上体现了“各司其职、各尽其责”的原则，但实际运作三年多来，由于直管公房面广量大、布局分散，售后公房总量远大于未售公房，又有居住公房与非居住公房之分，以及近几年来上海城市化发展速度较快，重大市政建设项目和老街改造项目等需要拆除大量的直管公房，有关部门之间尚未建立协作配合、有效管理的机制。
2、针对以上问题，如何理顺相关部门职责、依法管好直管公房产业，已经成为直管公房管理面临的突出问题。 （二）直管公房基础管理混乱 2005年3月，闵行区房地集团74.69万平方米直管公房(其中，居住公房56.74万平方米,非居住公房17.95万平方米)移交区相关部门管理后，因直管公房的基础资料、房地产权属管理责任不明确,公房出售和拆除后授权面积和帐面价值未及时调整,造成直管公房底数不清、帐实不符、权属不明。 （三）非居住直管公房租赁和转租行为不规范 目前非居住直管公房租赁存在两个突出问题，一是直管公房的出租方仍为区房地集团，租金明显偏低，合同期限普遍长达10至20年；二是大量直管公房私自转租或未经区
3、相关部门同意，擅自转租，原承租人利用公房转租获取非法收益，导致直管公房产权人流失了大量租金收益，政府也流失了应收的财税收益。按照有关规定，对于直管公房承租人未经出租人同意，擅自转租公房牟利的，房管部门应当依法中止原公房租赁合同，收回房屋或者重新签订公房租赁合同，调高租金水平，或者在租赁承包期限内出租人同意转租公房，转租收益由出租人和转租人按一定比例分配。 （四）直管公房拆迁不规范、补偿款发生流失 自区房地集团于2005年3月移交直管公房至今，闵行区部分地方直管公房因重大市政建设、老街改造等被拆除，仅中环线建设和旧村改造拆除梅陇、虹桥两处非居住直管公房500平方米，评估补偿价达700多万元。 关
4、于直管公房拆迁存在两个突出问题，一是市政建设单位等拆迁人未按市房地资源局有关规定，与直管公房产权人签订拆迁补偿安置协议，而是仅与直管公房承租人等非产权单位签订拆迁补偿协议，这直接损害了直管公房产权人选择房屋置换的正当权利；二是非产权人占有直管公房拆迁补偿款。按照市房地资源局关于拆除直管公房等房屋补偿款的若干规定，各区房地集团应当在收到直管公房补偿款后七日内，将补偿款解入各区房地集团的专用帐户，该补偿款应当由各区房地局统一用于直管公房修缮和整治等项目的补贴，不准挪作他用，补偿款使用情况要定期报市物业管理行政事务中心接受监督。 （五）直管公房管理政策、法规执行问题 直管公房管理包括基础管理、产权管
5、理、使用管理、产业管理、安全管理、修缮管理、租赁管理、资产处置和拆迁补偿等许多内容，相应涉及的政策规定比较多而且变化比较快。目前存在的突出问题，一是由于行政管理与产权管理分开，区资产管理部门不能及时掌握市政府及房地产行政主管部门颁发的规范直管公房管理的政策规定。因不熟悉直管公房管理专业政策，难以对直管公房进行有效、到位的管理。二是对市政府颁发的政策理解和执行发生争议，如上海市城市房屋拆迁管理实施细则第44条关于非居住房屋补偿安置规定，被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆迁房屋的市场价20%补偿给被拆迁人，市场价的80%补偿给承租人。上述细则由市政府于2001年10月发布，而闵行区房地集团所
6、属物业管理公司和承租非居住公房的商业购销企业，都已经于该细则发布后的数年中先后完成了企业产权制度改革。我们认为，第一，拆迁人应当与非居住直管公房产权人签订拆迁补偿安置协议，直管公房产权人可以选择房屋置换，原承租人另行安置；第二，即使非居住直管公房产权人选择货币补偿，承租人（如物业公司、购销企业等）在改制前都为国有、集体性质，细则规定80%补偿款归属承租人所有，补偿款性质仍为国有资产；第三，原承租人改制时非居住公房产权没有置换，也没有明确非居住公房货币补偿归属原承租人；第四，非居住直管公房作为国有资产，其拆迁补偿款理应界定为国有资产，如原承租人改制后未经正当程序占有、处分上述补偿款，相关部门应及
7、时制止上述不当行为。 二、加强直管公房经营管理的若干建议 目前，闵行区直管公房年租金收入仅900多万元，维修、管理经费达1,500多万元，包括旧房整治、故居保护、成套改造等费用缺口更大，为了切实加强直管公房经营管理，我们提出以下建议： （一）进一步理顺直管公房经营管理体制 目前，闵行区未售直管公房74万平方米，其中，由市房地资源局授权区房地集团经营管理直管公房达47万平方米，区房地集团改制后实际上仍以其名义租赁、出售直管公房，建议由区房地局与市房地资源局协调，重新明确授权经营单位。 为了切实加强全市直管公房管理，更好地整合政策资源、管理力量，确保直管公房资产保值增值，建议市房地资源局全面清理各
8、类直管公房产权状况，重新梳理关于直管公房的一系列政策规定，结合各区房地集团改制后直管公房管理现状，制定关于加强上海市直管公房经营管理的规定。 另外，通过对直管公房有关问题的分析和思考，我们认为有必要重新理顺直管公房经营管理体制。为了理顺管理关系，我们提出两个方案供研究。 方案一：强化区直管公房服务中心管理职能 通过市、区房地局协调，将直管公房产权划转至区直管公房服务中心，授权该中心专司负责直管公房的行政管理、租赁管理和产权管理，涉及非居住公房资产的处置（拆迁和出售等）须报经市区相关部门审批同意。 方案二：组建区直管公房经营公司 组建国有独资的区直管公房经营公司，市、区房地局和区国资委将市、区直
9、管公房产权划转或授权该公司专业化、市场化和企业化管理，该公司业务管理接受市、区房地局行业指导，资产处置、财务运作接受区国资委指导，公房售后归集资金、拆迁补偿款管理按收支两条线接受财政监督。 （二）切实加强非居住直管公房的租赁和转租管理 建议由区房地局会同相关单位集中清理区直管公房基础情况，统一变更租赁合同，严格执行上海市城镇公有房屋管理条例、上海市房屋租赁条例等规定，同时规范公房转租行为，查处私自转租、擅自转租等违法行为，建立区房地局、区工商分局联动机制，规定凡未经区房地局同意或其授权管理单位同意转租，区工商分局一律不办理直管公房转租后承租人的工商登记手续。 同时，应当实行市场化运作，真正实现
10、“以租养房”,减少财政补贴，建议如下： 1.对非居住直管公房的租赁实行公开招租，提高租赁收入； 2.以服务外包的理念，对直管公房租金收缴、房屋维修进行公开招标的试点，逐步推进直管公房管理的社会化、专业化，引入竞争机制，以较低的成本提供较专业、居民较满意的服务。 (三)切实加强直管公房拆迁及补偿款管理 “十一五”期间，各区经济社会发展进入了一个新的阶段，市政建设、商务开发和旧城改造的任务十分繁重，相应地会不同程度地改造和拆除部分直管公房。为了加强直管公房拆迁管理，维护直管公房产权人的合法权益，保障和推进各区各类建设项目顺利进行，在没有明确新的管理体制前，授权区直管公房服务中心作为直管公房拆迁补偿协议的主体，并将补偿款纳入区财政局监管的专用帐户，由区房地局统一安排用于直管公房修缮和整治等项目补贴。
