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1、 2016 上半年长沙房地产市场报告易居 克而瑞 长沙机构 出品201 6-07-03版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 本报告数据统计口径数据来源a. CRIC2016中国房地产决策咨询系统数据时间b. 2016.01.01-2016.06.30统计口径c. 本报告统计范围包括长沙内六区，不含其余县、市 所有成交数据均为实际网签信息 01整体市场扫描This section
2、is a comprehensive review of the market, research for land, residential,villas, commercial and office market performance in the past six months. 土地市场土地成交情况区域土地市场土地库存及结构 土地市场 / 概况2016上半年正荣集团土地市场表现土地单价691万/亩总价11.2亿，溢价率45.5%梅溪湖板块 J-44地块溢价再现土地成交：39 219宗， 万平米11其中，居住用地万平米，商住用地 万平米，57望城区商办用地28万平米，工业及其他用地 1
3、23万方上半年成交土地95.71万方最热区域占全市的43.7%成交金额：59亿平均楼板价：平均溢价率：12456.37%元/平住宅用地10.8万方，占比商住用地56.54.9%25.8%12.9%52.1%工业主导万方，占比商业用地工业用地28.2114.1万方，占比万方，占比 土地市场 / 量价1-6月土地成交量高于去年同期，底价成交依旧是主旋律；政府持续控制放地，但土地财政依旧是政府主力收入源，预计下半年将加快推地节奏。图：月度土地成交量价走势（万方，元/平）图：月度土地成交溢价率走势（%）成交面积（）楼面价（元/）溢价率（%）800,000700,000600,000500,000400
4、,000300,000200,000100,00004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050040353025201510500-5年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月上半年土地成交面积219万平米，成交总金额59亿，平均楼面地价1245 6.37%元/平，平均溢价率 土地市场 / 区域上半年全市的土地成交量中望城区独占半壁江山，平均楼面价最高的为岳麓区。NO.3 开福区图：1-6月各区土地平均楼面价（元/平）627亩，5宗708芙蓉区NO.1 望城区1436亩，17宗244111591213337雨花区开福区岳麓区望城区N
5、O.5 芙蓉区79亩，3宗NO.2 岳麓区677亩，9宗NO.5 雨花区464亩，5宗NO.5 天心区0亩，0宗 土地市场 / 溢价上半年仅两宗土地溢价，溢价率最高土地为正荣集团的梅溪湖J-44地块，溢价率45.5%，也是唯一一宗成交的纯住宅用地45.5%41.9%6.37%最高溢价率其次溢价率平均溢价率受让人：正荣集团地块编号：梅溪湖板块J-44地块土地性质：住宅用地受让人：长沙市蓝盾包装厂地块编号：望城板块土地性质：工业用地成交单价：60万/亩上半年总出让土地面积：3282亩上半年土地成交总金额：59亿元平均溢价率达到：6.37%成交单价：691万/亩楼面价：4147元/平米楼面价：597
6、元/平米 土地市场 / 库存截至2016年6月底，综合用地库存（可开发建筑面积）1180万方，商办用地库存965万方，住宅用地库存319万方。1180 965 319万方万方万方综合用地库存商办用地库存住宅用地库存区域存量（总建）区域存量（总建）区域存量（总建）芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区望城区合计10069041019813684745735682844712544133187950芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区望城区合计211663204473319348芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区望城区合计12852735163428343316352742413115699730911809290
7、923592316085048359419655868 住宅市场注：统计数据中不包含别墅物业，针对别墅市场在后文另作分析市场供求关系库存量及结构分析市场特征深度分析 住宅市场 / 概况2016上半年住宅市场表现活跃度集中度新鲜度各项刺激政策发酵引发二季度市场急速升温，活跃度到达历史峰值供应量：44605套，501.11万平米环比：36.55%呈现上升趋势，市场分化趋于明显，板块、区域内的龙头效应显现成交量：66236套，731.39万平米环比：11.22%主力成交房源来自近两年新增预售，早期库存积高且消化困难是目前长沙楼市的痛点成交均价：6493元/平环比：2.39%改善型需求集中释放推高楼市
8、成交爆，库存压力缓解下房价进入上行通道，但历史库存房源难以消化压制房价“涨势”内五区库存量：898.72万平米，去化周期7.4月 住宅市场 / 供求1-6月住宅累计供求比仅为0.68，成交量高于历史同期，虽价格较去年下半年增幅仅2.39%，但增幅有扩大趋势，房价处于上升通道0.86图：月度住宅供求量及成交价（万方，元/平）供应面积成交面积200150100502015年累计供求比0.692016上半年供求比02015年房价增幅：0.17%成交均价6,8006,6006,4006,2006,0002016上半年增幅：2.39% 住宅市场 / 库存截至6月底，内五区住宅库存75029套，去化周期为
9、7.4个月，库存产品面积大量集中在80-100表：2016年6月底长沙内五区住宅库存结构库存套数产品面积段（）80以下库存套数96602206110831184693923库存套数占比12.88%29.40%14.44%库存面积（）689551.2197112975029套80-100100-1201197978120-14424.62%5.23%2436266594847.1623317.2144-160去化周期160-18037114.95%180-20022452.99%423898.310501857.4 个月200以上41295.50%库存面积（万方）1200主力库存面积100080
10、0600400200080-1002016.012016.022016.032016.042016.052016.06 住宅市场 / 区域上半年住宅供应、成交量最高的区域均为岳麓区，供应占全市总量的28%，成交占全市总量的35%表：2016年1-6月各区住宅供求量（万方）区域望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区供应面积48.61成交面积107.52131.95258.87119.4035.31雨花区雨花区18%21%天心区16%105.79141.3694.091-6月供应占比1-6月成交占比天心区19%岳麓区岳麓区28%35%30.67望城区天心区雨花区芙蓉区岳麓区开福区望城区天心区雨花区芙
11、蓉区岳麓区开福区80.5878.34 住宅市场 / 区域价格最高的开福区住宅成交均价超7428元/平，价格最低的望城区区上半年均价不足5千，目前住宅库存较多的是天心区、岳麓区。图：2016年1-6月各区住宅成交均价（元/平）图：2016年6月底内五区住宅存量（万方）74286995677966676363岳麓区209.38219.38207.66180.5481.764341天心区雨花区开福区芙蓉区望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 住宅市场 / 结构上半年住宅成交主力面积为100-120，主力单价为5000-6000元/平，主力总价50万元以下成交面积结构成交单价结构成交总价结构18000
12、以上15000-1800012000-1500010000-120009000-100008000-90007000-80006000-70005000-60005000以下200以上180-200150-180120-150100-12090-10080-90200以上180-200160-180144-160120-144100-12080-10070-8060-7050-6080以下50以下 住宅市场 / 活跃度一季度活跃度低于2013年水平，但二季度急速升温，活跃度达到历史峰值，得益于各项政策刺激下改善型需求集中释放。一季度项目单位产值（ ）活跃度时间2013201445404611201520167487一季度二季度三季度四季度878484448762832147237788四季度二季度1154020152013201420164403714566908403-三季度市场活跃度越高，表明需求面越广泛，项目单位产值越高，则表示需求动力越强 住宅市场 / 集中度
