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1、项目申请报告1. 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称：XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程项目1.1.2 项目责任单位: XX县XX乡XX村民委员会1.1.3 建设地点：XX县XX乡XX村。1.1.4 投资估算及建设规模内容：该建项目工程总投资150万元，占地面积0.88亩（585平方米），总建筑面积2200平方米。主要建设内容包括住宅楼、门面及绿化等配套设施。1.1.5 资金筹措：村民自筹。1.1.6 进度计划：本项目拟在1年半建设完毕。1.1.7 主要技术经济指标（见表1-1） 表1-1 项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米5850.88亩
2、2总建筑面积平方米2200其中住宅建筑平方米1650门面建筑平方米5503居住户数户74机动车停车位辆75绿化率%29.56容积率3.76二经济指标1总投资万元1502建设期年1.51.2 编制依据 （1）国家发改委审定的投资项目可行性研究指南。(2)国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（3）XX县城镇总体规划（4）XX县住宅小区配套设施规划建设管理办法（5）农村房地产开发的有关规定（6）项目单位提供的其他资料（7）有关统计调查资料（8）有关政策和技术标准1.3 研究范围受建设责任单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、市场环境、投资构成与能力、经济效益与社会效益
3、、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。1.4 项目综合评价1、本项目属农村农民集中居住建设项目，符合国家产业政策。2、该项目所在XX乡是XX县东北部乡镇依托交通枢纽，打造商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。环境优良，交通优越。XX乡XX村街面规划面积20.27万平方米，规划人口规模1.18万人。3、项目开发主要建设农民集中居住型住宅，锁定的是经济不宽裕以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。4、2010年以来，XX县房地产市场逐月升温，随着我县经济的快速发展和城镇规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项
4、目提供了良好的市场前景。5、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快农村城镇化建设。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。6、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。7、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。2.项目选址及建设条件2.1 选址该项目项目用地位于XX县XX乡XX村，是XX乡通往茶陵县的重要交通枢纽，打造农村商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。2.2 建设条件2
5、.2.1 配套建设条件历经多年建设，XX县东北部的XX乡不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。1、供水：附近山塘、水井众多，可以保证建设供水。2、排水：乡道沿线修有雨水管网和污水管网。3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。4、镇内通信光缆网和有线电视网均延伸到达。2.2.2 自然条件地形、地貌、工程地质项目地位于安攸丘陵地区，总的地势西北高，东南低，地面高程在230-224米。2.2.3设计基础资料年平均气温： 17.7-19
6、.6极端最高气温： 40极端最低气温： -10采暖室外计算温度： 3夏季主导风向： 南风冬季主导风向： 东、东北夏季平均风速： 2.6m/S年最大降雨量： 1541.9年平均降雨量： 1067.2最大冻土深度： 10mm最大积雪厚度： 50mm抗震设防烈度： 6度2.2.4、建材供应条件 项目地周边建材资源丰富，各类建材生产、经销企业众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻区城供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。3. 市场分析及营销策略3.1 市场分析3.1.1 XX县社会经济发展概况XX县东界茶陵、炎陵县，南邻资兴、永兴、西连耒阳、衡阳，北
7、接衡东、攸县，素有“八县通衢”之称，是郴州市最北端的县。国土总面积219.17万亩（约1462平方公里），下辖6个镇，15个乡，225个村（居）民委员会，3005个村（居）民小组。2010年总人口43.2万人，其中农业人口35.92万，出生率为10.23，自然增长率为7.54，出生人口男女性别比为122：100。XX县地势自东南向西北倾斜，属半山半丘陵区，万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。永乐江顺地势由东南向西北流贯XX全境。土地肥沃，气候温和，雨量充足，四季分明，其中耕地
8、面积 42.35万亩，水田34.11 万亩，旱土8.24万亩；森林面积121.16万亩，森林覆盖率60.3%，木材蓄积135万立方米；土壤类型繁多，适应性强，一至二级优质土壤占70以上；年平均气温17.7，年平均降水量1404.3毫米，年平均日照1663.3小时，无霜期280天。XX县以农为本，物产丰富。林产品主要有杉、松、樟、梓、楠竹、油茶、油桐、乌桕、茶叶、药材等400多个品种。野生动物有800余种，其中兽类67种，鸟类210种，蛇类27种，鱼类79种。境内蕴藏丰富，有大量的红柱石、石英石。水利资源丰富，理论蕴藏量6.98万千瓦，可开发水利资源3.98万千瓦，有装机容量10325千瓦，发电
9、量4324.5万千瓦时。现已兴建了两座11万伏变电站，一座22万伏变电站，一座日产2.2万吨的自来水厂。水稻生产历代享有盛名，是湖南省主要漕粮县之一，1989年列为全省商品粮基地之一。3.1.2 XX县XX县商品住宅未来需求判断随着XX县国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。根据XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的生活质量目标，到2015年XX县城镇居民人均住房面积为39平方米，而目前XX县城镇居民人均住房面积才达到28.5平方米（XX县统计局统计数），按照XX县城市
10、总体规划（调整）（20102020）预测，到2015年XX县人口约15.82万人（到2008年底实际人口为20.91万人），至少还需要194万平方米的商品住房供应。截止2010年11月底，XX县商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅8.52万平方米，从发展角度讲，XX县商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。同时，根据XX县城市新一轮发展规划预测，到2015年，XX县人口将增长到15万人，城市建成区面积由目前的10平方公里增加达23平方公里。按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为262.12万平方米。3.1.3 全国房地产
11、市场运行情况2010年全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长8
12、6.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。延续今年以来的逐月回升势头。3.1.4 XX县2010年房地产市场情况分析2010年我县房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过09年同期水平。一、房地产市场基本情况房地产投资增幅明显。2010年XX县房地产开发投资20.05亿元（不含XX县乡镇房
13、地产开发），同比增长89.64%。其中住宅9.90亿元，商业房8.55亿元，办公房2.59亿元。商品房新开工面积增幅较大。XX县商品房新开工面积106.67万平方米。其中住宅65.93万平方米，商业房34.48万平方米，办公房6.26万平方米。商品房竣工面积保持增长。2010年XX县商品房竣工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。截止2010年，XX县商品房累计可售量为95.44万平方米，其中商品住房60.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为8.31万平方米。二、房地产市场供给和销售情况2010年X
14、X县共批准商品房预售面积69.98万平方米，同比上升6.12%，其中住宅47.68万平方米。2010年XX县各类商品房销售（签约）面积共63.39万平方米（预售房销售面积35.12万平方米，现房销售面积28.27万平方米），同比09年增长149.07%，其中商品住宅销售（签约）面积共 90.63万平方米，同比09年增长120.04%。2010年XX县一般二手房交易面积共4.37万平方米，同比上涨81.9%；其中一般二手住房共3.87万平方米，同比上涨172.65%。情况表明，XX房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。三、房地产市场价格分析1、商品房价格分析2010年XX县商品房平均销售价格为1964.78元/平方米，同比上升14.1%；商品住房平均销售价格为1648.63元/平方米，同比上升11.9%。2、二手房价格分析2010年XX县二手房平均销售价格为1359.69元/平方米，同比上升11.43%；二手住房平均销售价格为1351.62元/平方米，同比上升5.02%。四、市场总结从以上分析情况看今年XX县房地产市场交易稳步增长，特别是这三个月市场交易量增长幅度较去年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我县各惠民政策仍在持续
