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1、上海恒安实业有限公司枫泾地块 商业业计划书书 二0一五五年七月目 录录1总论1.1项目目基本情情况11.2.地地块区位位交通21.3周边边环境332. 项目定定位32.1项目目所属区区域-枫枫泾古镇镇旅游区区介绍332.1.11枫泾古古镇旅游游区形象象定位332.1.22枫泾古古镇旅游游区特色色介绍442.1.33枫泾古古镇旅游游区存在在的问题题52.2项目目依托枫枫泾古镇镇景区发发展所应应采取的的对策663 项目定定位策略略64 规规划设计计重点建建议64.1地面面商业建建筑总体体风格建建议64.2地面面商业建建筑整体体规划设设计建议议74.2.11入口设设计建议议74.2.22园区围围墙设
2、计计及建议议84.2.33园区交交通设计计建议884.2.44园林景景观设计计建议994.2.55地面建建筑设计计建议994.2.66各类建建筑运营营建议1124.2.77建筑材材质与风风格建议议124.2.88配套服服饰风格格建议1124.3地下下商业建建筑整体体规划建建议1224.3.11地下商商业建筑筑整体风风格建议议124.3.22地下商商业建筑筑规划布布局建议议134.3.33地下建建筑配套套服饰风风格建议议135 营营销推广广方案1145.1网络络推广1145.2景区区合作1155.3活动动配合1156投资收益益估算及及资金筹筹措1556.1投资资估算说说明1556.2项目目投资估
3、估算1666.3项目目收入估估算1776.4税金金估算1176.5损益益表与静静态盈利利分析1186.6方资资金筹措措与投资资计划1197项目社会会效益概概要1998 项项目小结结2021. 总论1.1项目目基本情情况2015年年6月117日，上上海恒安安实业有有限公司司以底价价21553万元元拍得金金山区枫枫泾镇历历史文化化风貌区区S-002-001、SS-022-077地块，该该宗土地地为商业业、文体体用地，出出让面积积为89972.9平米米，坐落落于金山山区枫泾泾镇9008街坊坊，为PP2，PP1宗地地。地块块四至范范围：东东至枫泾泾旅游风风景区规规划地块块，西至至青枫街街，南至至枫泾旅
4、旅游风景景区规划划地块，北北至致和和路。 地块图示：据控详规，该该宗土地地地上建建筑面积积 50003.00 平米，地地下建筑筑面积 80442.000 平平米，全全部为经经营性建建筑面积积。北侧侧地块SS- 002-001建筑筑不高于于6.66米，南南侧S-02-07地地块建筑筑不高于于9.66米。1.2.地地块区位位交通项目地块位位于枫泾泾古镇景景区入口口，交通通便利。枫泾是上海西南门户，距上海市区、杭州、苏州、宁波仅需一小时车程，距上海虹桥机场、浦东国际机场分别只需半小时和一小时车程。u 中南部有有G600、S336高速速公路、3320国国道连接接浙东和和南方沿沿海城市市。u 中部有沪沪
5、杭铁路路和沪杭杭高铁，设设有枫泾泾火车站站和金山山北站。u 北部有SS32高高速公路路、朱枫枫公路连连接浙北北、苏南南和安徽徽地区。u 规划中的的轨道交交通沪杭铁铁路上海海南站至至嘉兴段段增设城城际轨道道。u 公共交通：自上海海市区地地铁一号号线锦江江乐园站站旁的西西南汽车车站，乘乘“枫梅线线”（全高高速455分钟，票票价111元）规划中的轨道交通1.3 周边环环境 项项目地块块位于枫枫泾古镇镇旅游区区。枫泾泾镇已有有一千五五百多年年历史，地地跨吴越越两界。为为典型的的江南水水乡集镇镇，周围围水网遍遍布，区区内河道道纵横，素素有“三步两两座桥，一一望十条条港”之称，镇镇区多小小圩，形形似荷叶叶
6、；境内内林木荫荫翳，庐庐舍鳞次次，清流流急湍，且且遍植荷荷花，清清雅秀美美，故又又称“清风泾泾”，“枫溪”，别号号“芙蓉镇镇”。古镇保护性性开发成成效显著著，游客客数量不不断攀升升，年客客流量近近2000万人次次。金山区区委委十二次次全会明明确把枫枫泾特色色镇建设设确定为为区“11558”城镇体体系的重重要组成成部分，上上升为全全区重大大发展战战略。220111年1月月21日日，上海海市十三三届人代代会第四四次会议议将枫泾泾特色镇镇建设纳纳入上海海“十二五五”经济社社会发展展纲要及及有关规规划。2. 项目目定位2.1项目目所属区区域-枫枫泾古镇镇旅游区区介绍2.1.11枫泾古古镇旅游游区形象象
7、定位：枫泾古镇旅旅游区是是国家44A级景景区，是是上海市市乡村旅旅游十大大精品线线路和上上海世博博会游客客重要接接待点之之一。 并荣获获“长三角角十大古古镇”称号,入选“长三角角1000个最佳佳旅游休休闲名城城”。中国国农民画画村入选选“长三角角1000个不得得不去的的地方”，枫泾泾古镇及及农民画画村又被被市旅游游局、市市文广局局列入了了上海十十大文化化主题之之旅。 枫枫泾作为为江南古古镇是原原生态的的，有着着很好的的文化传传承，她她以浓郁郁的江南南水乡古古镇特色色为主要要风格，迎迎合城市市人追求求休闲惬惬意的心心态，综综合了城城市人比比较感兴兴趣的小小桥流水水人家的的生活状状态，形形成一站站
8、式享受受江南古古镇文化化休闲娱娱乐的业业态。在在繁华的的都市边边缘打造造出一片片具有深深厚文化化底蕴并并富有积积极向上上的生活活态度的的休闲娱娱乐天地地。2.1.22 枫枫泾古镇镇旅游区区特色介介绍文化特色枫泾文化发发达，是是蜚声中中外的金金山农民民画的发发源地。以枫泾泾农民画画家为主主的金山山农民创创作出了了乡土气气息浓郁郁、艺术术风格独独特的金金山农民民画，在在海内外外产生了了广泛的的影响。主要景点三元坊与项目地块块一墙之之隔，立立有状元元、进士士、举人人三个牌牌坊，坊坊上分别别镌刻着着出生枫枫泾的33个状元元、566个进士士和1225个举举人的名名字。景观长廊枫泾景区有有江南水水乡现存存
9、最长的的长廊。在在长廊里里侧是商商店和民民房，外外沿是与与上海、浙浙江、江江苏等地地相通的的市河。长长廊不仅仅美观而而且实用用，给当当地的居居民和游游客带来来了很多多的方便便。三百园三百园是三三个收藏藏展出有有百样民民俗用品品的收藏藏馆的合合称，整整个园是是一座仿仿古大宅宅院，房房屋有前前后三进进，中间间有花木木扶疏的的庭院，前前有宽敞敞的广场场，一律律由石板板铺成，总总占地面面积达550000平方米米，其中中房屋面面积18800平平方米。里里面陈列列了百灯灯、百篮篮、百行行，通过过这三百百，向大大家展示示枫泾的的风情和和历史文文化。区位特色历史上，枫枫泾古镇镇一半属属江苏，一一半属浙浙江，吴
10、吴越文化化在此交交融。2.1.33 枫泾泾古镇旅旅游区当当前存在在的问题题枫泾古镇景景观的古古建筑特特色不够够突出，景景点过于于静态，缺缺乏与游游客的互互动。没没有一条条令人流流连忘返返的精品品线路，商商业模式式单一，缺缺少能留留住客群群的休闲闲型消费费业态。古镇游客仍仍以观光光游为主主, 且以以半日游游或一日日游居多多, 游客客停留的的时间短短, 人均均消费不不高。虽然古镇店店铺林立立, 但旅旅游者可可买的无无非是包包装简陋陋的小吃吃如糕点点、肉粽粽、丁蹄蹄之类, 或是是一些作作装饰用用的小商商品等,而且相相似度很很高，缺缺少特色色。枫泾古镇景景区已拥拥有相当当的知名名度和可可观的客客流量，
11、但但缺乏对对旅游产产品的深深度开发发，我方方项目应应协助古古镇景区区，献计计献策，先先驱示范范、共同同发展。2.2 项目依依托枫泾泾古镇景景区发展展所应采采取的对对策1依托古古镇旅游游，有针针对性的的进行景景观规划划2 商业业服务要要有自身身的特色色3文化与与商业相相结合，提提高游客客消费水水平，延延长游客客停留时时间4与古镇镇景区紧紧密合作作、共同同发展3 项目目定位策策略增加游览吸吸引力及及可消费费项目：休闲文文化、主主题性活活动、特特色商业业服务、学学习型消消费项目目等 细分市场：客栈、高高档会所所、婚庆庆中心、传传统文化化推广、特特色酒店店、特色色购物、酒酒吧、游游艺中心心等目标意图
12、游客愿意意留宿、不不同客户户，不同同消费、单单一性消消费目的的向多元元化消费费目的转转变整体项目定定位一个具有江江南水乡乡建筑风风格、文文化与商商业结合合的特色色休闲商商业聚落落。4.规划设设计重点点建议4.1 地地面商业业建筑总总体风格格建议本项目毗邻邻枫泾古古镇旅游游景区入入口广场场，规划划条件中中要求与与景区原原有建筑筑风貌保保持一致致。因此此，在商商业建筑筑中可大大量借鉴鉴江南古古镇的典典型布局局元素和和传统民民居的建建筑元素素，并且且在其基基础上大大胆创新新，将历历史元素素融入其其间，使使之在表表现江南南建筑神神韵的前前提下，能能分别体体现中国国不同历历史时期期的建筑筑特色。希望营造
13、的的效果是是，既与与枫泾古古镇景区区文脉保保持沿袭袭关系，同同时又不不断给人人惊喜和和意外，能能在有限限的空间间及建筑筑上体现现古吴越越、唐、宋宋、明不不同时期期的建筑筑特色及及美感，赢赢得游客客的口碑碑和肯定定。4.2 地地面商业业建筑整整体规划划设计建建议4.2.11入口设设计建议议主入口的标标志性和和唯一性性观光旅游的的吸引力力，很大大一部分分来自于于独特景景观，来来自于独独一无二二的、具具有震撼撼力的标标志性旅旅游景观观，其最最大化效效果是可可以把千千万里之之外的游游客，吸吸引到景景区，实实现旅游游经营的的消费过过程。对于本案而而言，主主入口可可设计标标志性旅旅游景观观，凸显显“独特性
14、性卖点”，在第第一时间间吸引游游客眼球球。因此此，本项项目应该该把“标志性性及唯一一性”作为主主入口设设计的第第一原则则，它必必须要体体现出枫枫泾古镇镇的传统统历史文文化特点点，又具具有很高高的观赏赏性，同同时又是是本项目目的独特特标记。入口外景观观设计建建议： 俯瞰瞰枫泾古古镇景区区，形如如一条巨巨龙，本本项目正正居于龙龙首位置置，斜对对龙口，门门外可设设置一大大型绣球球，以化化解龙首首威压，并并借巨龙龙腾飞之之势与吉吉祥寓意意，绣球球上可盘盘踞龙之之九子，以以增强绣绣球的观观赏性。并并请名家家撰写解解说词，刻刻于底座座，以利利于游客客口耳相相传，快快速传播播。入口内景观观设计建建议：入入口
15、内可可设置照照壁，照照壁上建建议雕刻刻五福福图，一一面图画画、一面面文字，既既给游客客和项目目自身带带来美好好祝福，又又给整个个景观带带来“尤抱琵琵琶半遮遮面”的感觉觉，为游游客之后后的游玩玩带来更更深的期期待。照壁后为应应为石板板路，路两旁旁设两大大型陈列列架，左边安安置一把把巨型古古犁，可命名名为：“江南第第一犁”，右边边安置一一把巨型型“越王勾勾践剑”，可命名名为“天下第第一剑”，这既既彰显了了中华民民族自古古以来“耕战合合一”的传统统，又暗暗含了“化剑为为犁”的和平平祈愿，体体现了中中华民族族自古爱爱好和平平的民族族特性。4.2.22园区围围墙设计计及建议议 环绕整个个项目地地面部分分可设置置围墙，采采用苏州州园林围围墙样式式，内壁壁喷印清清明上河河图等古古代名画画长卷，采采用技术术手段进进行防划划伤、防防水、防防污处理理。4.2.33园区交交通设计计园区内可设设计廊桥桥联系各各栋建筑筑，并与与各建
