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1、武汉市房地产市场调查报告目录一、武汉市市概况二、武汉市市房地产产市场概概述三、武汉与与南昌两两地房地地产市场场比较四、武汉市市房价低低迷原因因分析五、武汉市市房地产产推动因因素六、盘龙城城市开发发区房地地产开发发简介七、我司项项目地块块分析八、附：武武汉部分分楼盘调调查表一 、武汉汉市概况况武汉市是湖湖北省省省会，中中国长江江流域重重要的中中心城市市，华中中地区政政治、经经济、文文化、金金融中心心。世界界第三大大河长江江及其最最大支流流汉水在在市区内内交汇，将将市区一一分为三三，形成成汉口、汉汉阳和武武昌三镇镇。武汉汉市武昌昌为教育育文化、高高新技术术区，汉汉口为商商业区，汉汉阳为工工业区。武
2、汉市现辖辖13个个行政区区，面积积84667平方方公里，人人口7440万人人，流动动人口4400余余万。220022年国民民生产总总值14493亿亿元20002年年武汉市市GDPP达14993.11亿元，人人均近220000美元，人人均可支支配收人人78115元。20004年年一季度度武汉市市经济增增幅创近近三年最最高水平平。一季季度全市市完成国国内生产产总值3350.84亿亿元，增增长122.1%，同比比提高00.1个个百分点点，增幅幅为近三三年最高高水平，完完成全年年计划的的21%，同比比提高00.4个个百分点点。一季季度全市市财政收收入增长长17%，为年年计划的的24%；固定定资产投投资
3、增长长12.8%；社会消消费品零零售总额额增长112.66%；城城镇居民民收入和和农民现现金收入入分别增增长8.9%和和7.22%；全全市新增增就业岗岗位近22万个。二、武汉市市房地产产市场综综述一）、市场场宏观概概述在国家扩大大内需与与鼓励住住房消费费政策的的持续推推动下，武武汉市房房地产市市场保持持了持续续、健康康、稳定定的发展展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期，住宅均价达过2600元/平方米左右；2000年、2001年楼市有所回落，均价在2000元/平方米左右徘徊，近两年楼市开发、销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展，受市场需求拉动，房屋价格迅速提
4、升，房市均价已达到2366元/平方米，较2002年上涨160元/平方米，涨幅7.7%。并有望在2004年突破到2600元/平方米，据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个35年的持续上升期。近两年以来来，武汉汉市城乡乡结合部部的郊区区房地产产市场较较为突出出。“三片五五区”，即汉汉口的金金银湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、东东湖高新新开发区区片以及及汉阳地地区的沌沌口区多多集中了了许多较较大而且且运作得得非常成成功的楼楼盘。2003年年武汉市市房地产产各项经济济指标2003年年施工面面积中的的新开工工面积为为7566.555万平方方米，同同比增长长6.335%。其中：住宅面积新开工69.53
5、万平方米，同比增长3.8%；经济房新开工面78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8%；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2%；2003年年全市商商品房销销预售面面积8335.778万平平方米，同比增长10.07%，其中住宅销预售面积 约占80%，中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%.；2003年年全市土土地有形形市场投投入资金金58.9亿元元，储备备土地1169554亩；供应房房地产开开发土地地35宗宗，面积积26118亩，同同比增长长1077%；交交易实现现金额441.
6、004亿元元，同比比增长1137%；2003年年存量房房成交7702444套，面面积为6636.53万万平方米米，分别别同比上上涨266.299%，交交易额为为55.61亿亿元。存存量住宅宅房成交交达3000133套，同同比增长长13.6755，成交交面积达达2511.144 万平平方米（不不含房改改出售公公房），同同比增长长为133.222% ；2003年年武汉市市全年旧旧城改造造29片片，82276亩亩，同比比增长2292 .7%。全面面拆迁面面积2660万平平方米，同同比增长长34.72%，拆迁迁户数为为244433户户，较上上一年增增加1114133户，拆拆迁购买买存量房房占600%；
7、2003年年武汉市市房地产产开发完完成投资资1700.411亿元，同同比增长长28.9%，增增幅为近近5年之之最；2003年年武汉市市房地产产投资保保持277.922%的增增长速度度，施工工面积增增长155.7%，竣工工面积增增长7.8%，实实际预销销售面积积增长110.007%；2003年年武汉市市商品房房价格上上涨7.25 %,存存量房价价格上涨涨9.998%，基本显示了房价稳步、合理上升的发展势态。武汉市20003年年四季度度各城区区价格形形势（单单位：元元/平方方米）城区均价较上季度增增长全年增长江岸区262274172江汉区275452136口去20618063东西湖区2089421
8、55汉阳区221573135武昌区2690120340洪山区2574114248青山区19281021012004年年武汉房房地产上上半年指指标一季度，武武汉市完完成房地地产开发发投资228441亿元元，同比比增长77277，高高出全社社会固定定资产投投资同期期增幅22022个百分分点，其其中住宅宅投资仍仍是我市市房地产产开发投投资高速速增长的的主要动动力。目目前商品品房供应应和销售售两旺，一一季度，武武汉市商商品房竣竣工面积积为311133万平方方米，而而销售面面积达668997万平平方米昨悉，115月月份，江江城商品品房待售售空置率率同比下下降了554，销销售额达达36亿亿元，增增长800
9、。115月月，江城城新开工工面积达达3555万平方方米，销销售商品品房1550万平平方米，均均增长近近一半。二） 、市场微观观特点1）、房地地产开发发投资迈迈上新台台阶，主主动作用用明显2003年年武汉市市房地产产完成投投资1770.441亿元元，增幅幅为近年年之最，对对GDPP增长额额的直接接贡献率率达到88个百分分点，对对全市国国民经济济发展起起到支撑撑和拉动动作用。2）、房地地产开发发市场供供求呈现现良性互互动效应应武汉市今年年来加大大旧城改改造力度度，全面面实行货货币化拆拆迁，住住房货币币化分配配工作全全面推开开等因素素极大刺刺激了武武汉市房房地产市市场的开开发速度度，房地地产各项项经
10、济指指标表现现出良好好的态势势（参上上述相关关统计数数据）。3）房地产产投资性性消费显显现随着武汉市市房价不不断上扬扬，政府府相关部部门、媒媒体或是是普通市市民对市市场持乐乐观态度度，投资资价值正正在逐步步呈现，从从“炒房团团”到各类类项目旺旺销现象象，说明明了除了了置业外外，购房房已成为为新的投投资渠道道之一，投投资性消消费也是是市场消消费的一一种形势势，只要要比例适适当，应应起到推推动房地地产积极极作用，这说明房价虽然在涨，但仍未到“最高点”，其间仍有上浮空间。4）住宅销销售价格格稳步上上扬2001年年、20002年年武汉市市商品房房价格一一直徘徊徊在20000元元/平方方米，220033
11、年商品品房价格格均价为为23666元/平方米米，较前前年上涨涨1600元/平平方米。有有关人士士预计220044年房价价涨幅在在2000元3000元/平平方米，均均价有望望达到226000元/平平方米，多多方合力力作用将将支撑武武汉房价价在未来来三年内内稳步上上升。并并认为武武汉市房房价比较较合理的的均价应应该是335000元/平平方米，所所以房价价有上涨涨空间。5）、外地地知名企企业继续续看好武武汉房地地产市场场由于前几年年武汉市市房价低低造成市市场一被被激活后后爆发力力大，武武汉庞大大的的人人群产生生了巨大大的购买买力，吸吸引了外外地知名名企业陆陆续加入入。据统统计，去去年622家外地地企
12、业来来武汉投投资房地地产，其其中不乏乏香港九九龙昌、深圳万科、大连万达、广州保利等知名品牌。6）土地市市场运作作规范不不够，房房地产开开发管理理制度不不健全武汉市前两两年的大大多土地地多是经经过协议议转让，地价较低，即使进土地管理中心也只是一个形式，土地部门收取土地拍卖价的35%，对于私底下土地协议价格一概不管。象城郊一带的大宗土地，如万科、长青花园等地块价格只有5万元8万元/亩。而在房地产产开发管管理制度度尚不健健全。许许多开发发归费有有相当的的弹性。7）、土地地储备量量大，超超大楼盘盘司空见见惯。据统计，武武汉市现现有楼盘盘超过110000亩的达达到366个，武武汉市幅幅员辽阔阔，国家家级
13、的经经济开发发区有三三个，还还有武汉汉市自身身设立的的盘龙经经济开发发区近年年来相继继被圈出出大批土土地。但但受价格格因素的的影响，各各开发商商开发速速度都采采取分批批开发的的策略，有有相当一一部分的的土地被被储备起起来。8）、人口口基数大大，购买买力强。武汉市人口口含流动动人口在在内超过过10000万，形形成了强强大的购购买群体体，而且且武汉三三镇有相相当一部部分的成成功商人人，其较较强的购购买力。三、武汉与与南昌两两地房地地产市场场比较1）、武汉汉市商品品房价（223666元/平平方米）较较南昌市市商品房房均价（224500元/平平方米）低低，但普普遍品质质要好于于南昌。武武汉市大大多楼盘
14、盘的容积积率都低低于2，另另外从小小区景观观设计、建筑形态、绿化效果、物业管理、房屋间距普遍好于南昌。2）、武汉汉市市民民消费心心理较为为理性，购购房时更更注重物物业的品品质，地地段并非非首要考考虑因素素。如万万科在金金银湖区区的项目目已低处处城郊，但但其价格格高于周周边及市市内的一一些楼盘盘。3）、武汉汉市自然然资源较较南昌丰丰富，所所以别墅墅、低密密度toownhhousse等高高端产品品明显多多于南昌昌，出现现了大量量的别墅墅物业，许许多普通通的多层层、小高高层的楼楼盘都会会出现一一些别墅墅。由此此带来的的是武汉汉市房价价相差较较大，从从20000元/平方米米60000多元元/平方方米。
15、但但无论是是低端产产品还是是高端产产品都具具有很大大的市场场消费群群体，呈呈现供不不应求的的景象。4）、楼盘盘炒作及及泡沫成成分低于于南昌，但但房地产产推广行行销、物物业包装装的细节节尚属一一般（光光谷的一一些楼盘盘已走在在前列）。武汉市人口基数大，消费群体经济实力更强，旧城区改造力度加大，原有20万户公房二手房交易有待释放（受95%业主无土地证不能交易制约），未来几年商品房需求将大大增加，以2366元/平方米的均价而言武汉市的房地产市场更为实在和坚挺。5）、武汉汉市土地地取得机机制与房房地产开开发管理理较南昌昌更为混混乱。比比如武汉汉市规定定多层物物业须封封顶、高高层物业业须完成成主体的的2/33才能正正式预售售，但许许多开发发商采取取排队拿拿号等形形式规避避这些硬硬性规定定。还有有对于一一次性的的购房合合同甚至至可以不不进房管管局备案案。6）、武汉汉市政府府部门、媒媒体、购购房者对对市场都都报有充充分的信信心，许许多购房房者都认认为武汉汉市的商商品房价价格将会会有大幅幅度的攀攀升。7）、武汉汉市有大大批储备备土地，出出现了大大批超大大的楼盘盘，而且且大盘销销售无论论是价格格还是速速度都优优于单栋栋物业或或小楼盘盘的销售售。8）、武汉汉市各大大楼盘比比较多的的是先做做好销售售
