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1、 2022房地产估价师理论与方法知识讲解：影响房地产价格的经济因素(1)经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济进展状况、居民收人水平、利率、汇率等。一、经济进展经济增长、富强或衰退等经济进展状况，影响着就业、收入和市场信念等，对房地产价格有很大的影响。反映经济进展的一个重要指标是国内生产总值（Gross Domestic Product，GDP）的增长。GDP是对一个国家或一个地区在肯定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的凹凸程度。根据支出法核算，GDP由消费（C）、投资（I）、政府购置（G）和净出口（NX
2、）四个局部构成。一般地说，GDP增长，消费、投资、政府购置和净出口都有增长，可能只是各自的增长幅度不同而已，也就是各自的奉献率不同。GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活泼，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种消遣设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例如，20世纪80年月亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨（尽管从事后的亚洲金融危机来看，这种经济进展带有泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济）。日本在其次次世界大战后共消失过三次地价暴涨，虽然引起这三次地价暴涨的缘由许多，但不行
3、否认它也是与日本经济的快速进展亲密相关的。第一次地价暴涨消失于19561962年，正值日本重化学工业化时期，太平洋沿海工业化区域的地价暴涨现象较为突出，而它的涉及范围扩大到大城市四周地区的住宅用地。其次次地价暴涨消失于19671974年，正值日本开展地区开发和工业布局区向原有工业区外围延长的时期，这次地价暴涨以大城市四周地区和主要地方城市的变动幅度。第三次地价暴涨消失于19841989年，是在日本向信息化转变和东京向世界性金融中心城市过渡的时期发生的。对于这次地价暴涨，1988年2月6日原联邦德国法兰克福汇报文章日本城市地价暴涨说：“日本经济在世界市场上的成就是引起房地产价格上涨的启动器。短短几年之内，东京因此变成了具有国际意义的银行中心，东京的交易所在这期间能与纽约的华尔街媲美，这把国际银行吸引到了东京。数量众多的生产和商业企业在此期间也在东京开设了分支机构，由于尽管有贸易壁垒，富强兴盛的日本还是供应了良好的销售时机。”一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供应，引起房地产价格下降。（ ）（2022年试题）答案：
