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1、河南兴达农产品批发市场建设项目河南兴达农产品批发市场(8000亩)建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称河南兴达农产品批发市场建设项目1.1.2项目承办单位、法人代表项目承办单位：河南兴达投资有限公司法人代表：宋金兴1.1.3建设地点郑州市大郑东新区（郑开大道以南的国际物流园区）1.1.4报告编制单位编制单位：河南省工程咨询公司资格证书编号：工咨甲120200700281.2研究工作的依据、内容及范围1.2.1研究依据1、关于编制河南兴达农产品批发市场建设项目可行性研究报告的委托书；2、农业部 中国农业发展银行关于进一步加强合作支持农业产业化龙头企业发展
2、的意见；3、河南省农产品批发市场建设规划（2006-2010年）；4、中国郑州现代物流中心发展规划纲要（2006-2010年）；5、郑州市城市总体规划（2008-2020年）；6、国家相关的技术、经济方面的规范、标准等；7、项目承办单位提供的有关基础数据；8、编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2研究内容和范围本报告根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，结合河南兴达投资公司开发建设河南兴达农产品批发市场的发展战略，对河南兴达农产品批发市场建设项目的提出、市场开发定位和建设条件进行了论证，并对建设规模、建设方案、公用工程、节能、环保、劳动安全与消防、招投标、组织机构与劳动定员、项
3、目管理与实施进度、投资估算和资金筹措及经济社会效益等方面进行了综合研究、分析和评价，为项目决策提供切实可靠的依据。1.3建设单位基本情况河南兴达投资有限公司源自1998年成立的南阳兴达房地产开发有限公司，于2007年9月正式注册成立。经过十年的发展壮大，企业已成长为涉及地产、纺织等多个领域的大型企业集团，下辖名门地产（河南）有限公司、南阳纺织集团有限公司、河南兴达商业管理有限公司。公司以“关注民生、投资民生，创造和谐美好新生活”为使命，以“发展自我，超越自我，追求卓越，合作共赢”的企业精神为指引，秉承“以崇高的责任感和荣誉感，创造美好生活”的核心价值观，以创建和谐美好生活为已任，打造极富竞争力
4、的兴达品牌。1.4项目概况1.4.1项目的提出现代物流业是一种代表新型经营理念的极具发展潜力的服务产业。20世纪90年代以来，世界物流业持续10多年以20-30%的速度高速增长，迅速上升为与高科技、金融业并驾齐驱的三大朝阳产业之一，被喻为启动经济发展的“加速器”。作为物流产业之一的农副产品物流项目，不但起着加速物流产业发展作用，并且，一个大型的农副产品物流中心将为地区性农业的发展起着建立市场的导向作用，并对该地区农业产业结构调整和稳定农副产品生产和供应将产生积极影响。目前，全国沿海及较发达几个省份已经整合发展了省会城市的物流业，尤其是农副产品物流中心的建设。如天津、江苏、浙江、湖北、重庆广东等
5、地。河南自古以“古、丰、通”著称，农业生产在国民生产总值中占有较大的比重，因此推动农业相关产业的发展对河南经济有着巨大的促进作用。河南省政府关于河南省农产品批发市场建设规划（2006-2010）的颁布也为河南省的农产品物流业发展提供了新的机遇。近年来，随着社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深入，农产品的流通进入了一个新的历史发展时期，过去计划经济体制下的管理模式不断弱化，社会化、市场化的发展特征不断强化。现代农业的发展离不开物流，建设农产品批发市场，可以很好地整合农产品流通产业链，提升农产品流通的整体发展水平。农产品交易市场可以为农产品的集散、采购分销、末端配送服务提供专业化的物流平台，凭
6、借优良的质量保证体系，优化整合现有分散资源，发挥农产品批发市场系统集成优势，具有有利生产、方便消费、优化交通、改善环境的特点。郑州市作为河南的省会城市，更具备了河南“古、丰、通”的特点。2010年8月23日国务院发布了关于郑州市城市总体规划的批复，同意郑州市城市总体规划(2010-2020年)，并把郑州定位为“我国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽”，这一定位为郑州市加快物流产业的发展提供了政策上的支持。当前，郑州市整个物流产业的发展虽然取得了前所未有的大发展，然而在农副产品物流市场方面却与郑州市物流产业十一五规划形成了巨大反差。从刘庄、毛庄、陈寨几个农副产品批发市场经营现状来看，
7、存在“散、乱、差”、流通效率低、质量缺乏保障及食品安全难以监控等严重问题，很难承担起未来城市发展的需求。因此，作为农业生产在国民生产总值中占有较大比重的省会级城市郑州，在全国经济建设热潮背景下，应抓住这次机遇大力发展物流业，有必要建设一个大型农副产品批发流通市场，一方面，可以有力的配合河南省政府关于河南省农产品批发市场建设规划（2006-2010）的实施，同时有利于配合郑州城市统筹与城区改造，加快郑州向现代化城市转变，展现出郑州大都市的整体形象；另一方面，有益于政府对食品安全的控制，减少恶性突发事件，维护农副产品交易市场的经济秩序，丰富食品菜篮子工程，保证城镇居民饮食安全，并为政府经济决策及物
8、价控制提供第一手信息资料。农副产品物流中心的建立将充分发挥出郑州市的地理区位和交通优势，土地资源高效利用，形成多层次、立体化、全方位的新理念、新模式，推动郑州乃至河南省的流通体系建设，引导本省农业的发展，并为农业科技推广建立有效平台，为项目周边带来旺盛的市场人气和良好的经济效益，以造福于河南人民。为此，河南兴达投资有限公司经过三年对国内外农贸市场的研究，提出了建设一个高起点、高标准、高服务体系并与国际接轨的大型现代化的农产品物流园，可以覆盖中西部地区乃至全国的综合性农产品批发交易中心和物流中心，并力争使之成为在全国具有较强影响力和辐射力的农副产品物流中心项目。1.4.2项目功能定位通过对国内南
9、京、杭州、北京、武汉、青岛等典型农副产品交易市场的全面考察，和对国外日本、法国、荷兰等较发达国家农副产品市场交易模式的认真细致研究，本项目在国内现有农副产品物流中心建设模式和运营体系基础上，借鉴国内国外农副产品物流市场经营模式、运营体系，结合郑州所处地理区位、政治经济环境、以及未来发展趋势，制定了建设一个“以农副产品交易为中心，配套以仓储、冷库、酒店、银行、商贸、社区、办公、汽修、信息服务等内容为支撑，在信息化电子商务平台基础上，把从农副产品由生产基地到消费者餐桌的整个过程中各环节实现一体化衔接的农副产品物流中心项目。1.4.3建设规模与内容河南兴达农产品批发市场的主要经营范围包括蔬菜、水果、
10、粮油、水产品、副食品、园林、花卉、茶叶、林产品、农资、农机等类别，根据河南兴达农产品批发市场的功能定位，本项目建设内容主要包括：交易用房、仓储、培育、加工、物流配送、商务写字楼、商务办公楼、商务酒店、农产品展览馆、餐饮中心及其它配套设施等。总建筑面积3121864平方米，总征地面积533.3万平方米（合8000亩）。市场各功能区规模一览表序号项目各功能建设用地面积（平方米）建筑面积（平方米）备注1交易用房242314014763502仓储用房5968106924003培育用房4244952650504初级加工用房4766352557525仓储物流中心5552532785606农产品展示区465
11、890480007配套设施391110105752合计533333331218641.4.4场址位置及交通条件本项目位于河南郑州市大郑东新区，郑开大道以南的国际物流园区。该区属“临空经济” 集聚区，位于郑州东南17公里处。新规划的107国道贯穿南北，西南紧临郑州国际机场，西临京珠高速公路，北临310国道。项目位置地域开阔，地势平坦，交通便利，基础设施配套，周边无污染企业，适合本项目的建设。1.4.5水、电供应本项目所在地的水、电供应可以满足项目需要。1.4.6项目劳动定员及来源项目建成后需要各类中高级管理人员及工作人员600人，其来源可从河南兴达投资公司内部调配或面向社会公开招聘解决。1.4.
12、7项目实施进度本项目的建设因资金投入巨大，拟分三期进行开发。一期开发农产品交易中心蔬菜、水果、粮油、水产品四个主要业态以及物流园一期。二期开发农产品交易中心花卉、园林、茶叶、副食等市场三个主要业态与物流园二期。三期开发农产品交易中心农资类市场、辅助业态市场。三期进行分期滚动式开发，前期可以依托兴达投资公司自身实力进行启动，后期通过回收前期投资和收益如期实现。项目总工期从可行性研究报告编制到正式竣工交付使用，共计划安排60个月。1.4.8总投资及资金筹措本项目总投资787117 万元，申请银行贷款550000万元，其余全部由项目承办单位自筹解决。1.4.9主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指
13、标名称单位数据备注I经济数据1总投资 万元787117 2建设投资 万元710928 3建设期利息 万元76189 4流动资金 万元0 5资金筹措 万元787117 其中：债务资金 万元550000 项目资本金 万元237117 资本金比例 %30.12%6年平均营业收入 万元209506 7年平均营业税金及附加 万元11523 8年平均总成本费用 万元71769 9年平均利润总额 万元126214 10年平均所得税 万元32379 11年平均净利润 万元93836 12年平均息税前利润 万元133236 13年平均增值税 万元0 II财务评价指标1总投资收益率 %16.93%2项目资本金净利
14、润率 %39.57%3项目投资财务内部收益率(所得税前) %14.48%4项目投资财务净现值(所得税前) 万元238739 5项目投资回收期（所得税前） 年10.51 6项目投资财务内部收益率(所得税后) %11.92%7项目投资财务净现值(所得税后) 万元229002 8项目投资回收期（所得税后） 年11.32 9项目资本金财务内部收益率 %15.09%1.5结论及建议1.5.1结论本项目建设的是以实体交易、信息化管理、办公、电子商务、餐饮、停车场为一体的多功能、现代化、多业态复合的农副产品物流中心，建成后将成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高档化、经营管理现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模批发市场，集省内及国内大宗农产品厂家直销、一级批发、总代理、总经销于一体，是中部地区农产品市场经济发展的顶级平台。本项目建设符合中国经济发展的整体战略要求，符合中部地区经济发展的整体战略要求，也符合郑州市大郑东新区发展的整体战略要求。项目选址合理，能够充分利用建设地点的交通优势和土地资源，建设规模符合国家的有关规定，建设条件具备，建设方案切实可行，建设单位具有所需资金的筹措能力。“河南兴达农副产品物流
