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1、 高房价现状分析 和楼市调控建议 学校： 河北经贸大学 专业： 金融学班级： 11级公司金融1班作者： 史新华 15383903730陈淑花 15369192603贾楠 18233153373张环欣 18233185283王义平 18233137900指导老师：张大维 13903215932杨玉洁 18032186117摘要本篇论文针对当前高房价的现象，从现象到本质分析了房价高的原因，以及想到的解决房价快速上涨的建议。房价问题关系到民生问题，是许多人头疼的问题，尤其是对于我们大学生来说，房子就像是梦一样遥远。在这篇论文中，我们用各种方法进行研究分析。主要有列举大量数据，进行定量分析和定性分析；
2、借鉴前人的观点和经验，辩证的分析以及在其基础是深化和提高；运用科学的分析方法，如空置率和收入房价比进行比较分析。从中我们得到一些结论和启发，即房价问题涉及范围非常广，房价高的原因和解决这一问题需要从政治、经济、制度等方面考虑。房价高使得人们幸福感相对下降，把房价调控在合理范围内是我们的目标。 目录一、我国房地产概述二、我国楼价高的原因分析三、国家调控房价效果分析1、限购（1）在经济上，限购解决不了房地产市场的问题（2）政府采用行政手段是因为只考虑短期利益（3）在法理上，政府可以规范市场秩序，但不能侵犯市场自由2、户籍制度 （1）各地限购令是对公民权利的区别对待，存在明显违法 （2）在制度上，把
3、户籍当房票破坏社会的平等与公正3、高房价的幕后推手四、相关政策建议1、政治建设 （1）反腐倡廉，让权力在阳光下运行 (2)政务诚信，社会民众诚信先要政务诚信2、经济建设 （1）提高中低收入者收入 （2）优化土地供应结构 （3）扩大房产税改革试点 （4）强化差别化房贷政策3、制度建设 (1)严禁阴阳合同 (2)建长效机制防止房价反弹一、我国房地产概述 最近十年，我国楼市迅速涨价超出了人们的想象，以至于我们以房奴自嘲。蜗居就很好的反映了现实问题，一生奋斗只为“蜗居”。那么现在的楼市价格是否合理？我们能否摆脱房奴的窘境？未来中国楼市将何去何从？在此，我们针对这一问题，作了一些资料收集与分析，做出了自
4、己的判断并提出了一些建议。目的是在房地产稳定发展的前提下，满足人们对购房的需求。最近十年相关楼市政策。 第一季（2003-2004年）：为房地产业正名2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）中阐明“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，20
5、03年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。 第二季（2005-2008年）：降温2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决”。在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文（国八条）出台，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运
6、而生。 第三季（2008年下半年-2009年）：紧急救市为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。 第四季（2010年至今）：全面加码2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究
7、房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”使出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至
8、50。限购、限贷、限价三管齐下。虽大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。楼市调控还需精细化。业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜
9、。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。二、我国楼价高的原因分析 高房价和高房租好似横在当代大学生及都市白领身上的一把重重枷锁，被它套住的人逃无可逃，避无可避。而放眼于整个国家，地产绑架中国已成为不争事实，是保增长还是改变体制结构，要GDP数据还是要民生已经成为现阶段政府为之两难的命题。相比于那些晦涩难懂意味颇深的统计数据来说，我们或许只想明白，在当下中国，年轻人的价值和命运要靠什么来维系？ 国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着
10、整个中国房地产市场的根基。在空置率如此高的情况下，房价收入比如何呢？所谓房价与收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以2009年为例，全省商品住宅平均销售价格为3413元/平方米（用全省商品住宅销售额除以商品住宅销售面积计算得来），城镇居民人均可支配收入14367元，按每户3人计算，户均年收入4.31万元；三口之家买一套90平米的住房总价为30.72万元，房价收入比为7.1，高于国际上通行的泡沫临界线6，略高于全国平均水平（6.8），但大大低于北京（14.1）、海南（12.9）、上海（9.1）和广东（8.7）。而世界银行制定的房价与收入比标准是51，联合国的标准是31。根据我国的实际情
11、况，国内专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3-61，也就是说，家庭购房价格在其年收入的3-6倍为合理范围。实际房价收入比远远高于合理房价收入比。 由此可见，空置率虽高低收入人群却无法购房，房价之高可见一斑。那造成房价高的原因又是什么呢？物价不断上涨造成生产要素价格不断飙升，从而引起房价上涨。房价之高不仅仅因此，它与房地供给的宏观调控、银行放贷的非理性扩张、商品住房供给结构的不合理性息息相关。三、国家调控房价效果分析中国建设部部长表示，导致房价上涨的原因主要有四点：土地供应减少、投机性买房增加、开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设滞后。上述部长的有关房价上涨的四点解释顶多触及到了房价上
12、涨的表面现象，据此来提出应对之策则也只能解决短期问题。导致房价上涨的根本原因是信贷与货币的过度增加，要从根本上解决房价上涨问题，应该收紧货币与信贷。首先，看信贷过度扩张对房价的影响。信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。同样，2009年快速增长的信贷推高的股市价格，股市上涨在相当程度上刺激了房地产的需求。股市的繁荣对楼的作用表现在两个方面，一是增加的市场对楼市的需求，另外，股市的繁荣为房地产类上市公司融资提供了便利。 早在2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比
13、下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。 2月份的数据显示，70个大中城市中，有60多个城市的房价是下跌或者停涨，以前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个现象应该怎么理解呢？ 这都是谈表面现象的，我们先来谈一个表面现象，然后透过现象看本质。第一，这个数据，就是和1月份相比，房价好像不涨了，还有点微跌的可能，因此政府可以说，你看我们调控成功了是不是？这个表面上看起来是非常
14、好，可实际上，这是一个很有趣的统计数字。以北京市为例，交易量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的交易量下跌了38%。那么房价也跌。怎么跌呢？把通州都平均进去的话，那它肯定跌了。但是，通州不是北京城区，把它也平均进去了，这样当然是跌，但三环之内并没怎么跌。这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，心里也挺好过的，因为本来就有房。所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。 开发商更有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连
15、第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。出现了越调控，大开发商利润还越高的现象。因此大开发商掌控了大量的资源，是真正的利益集团。 等于是重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。 以前曾经提过一个现象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说回去做医疗或者做矿业去了。而且还有最后一个，2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。 所以这就是个统计游戏。因此就像温总理曾经说的，如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。四、 国家相关政策难以奏效的原因分析1、 限购今年春节之后各地政府调控房价进入了一个高潮，各地政府纷纷出台“楼市限购令”，对购买套数及购买条件做出了近乎苛刻的限制。不少民众和经济学家都感觉到了这个政策的
