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1、目 录第一章总 论1一、项目名称及承办单位1二、报告编制单位1三、项目提出的理由与过程2四、可行性研究的依据及范围3五、项目概况3六、主要技术经济指标6七、研究结论及建议7第二章项目建设背景和必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性16第三章市场研究20一、某某城市经济发展概况20二、某某城市发展规划20三、红仑新型工业区发展分析21四、某某近五年房地产市场发展情况及分析22五、某某市商业性房地产市场总体分析23六、某某市房地产市场后市展望25七、项目优劣势分析26第四章项目选址及建设条件28一、建设地点28二、建设条件28第五章建设规模与建设内容33一、建设规模33二、建设内容33第
2、六章专业技术方案35一、规划设计原则35二、总平面设计35三、建筑设计36四、结构设计37五、给排水设计39六、电气设计41七、弱电设计43八、动力设计47第七章环境保护与节能50一、环境保护50二、绿化53三、节能53第八章项目实施进度54一、建设工期54二、项目招标方案56第九章投资估算及资金筹措58一、投资估算58二、资金筹措59第十章效益评价61一、财务评价的主要依据：61二、销售收入及销售税金估算61三、总成本费用估算63四、财务效益分析63五、风险分析65六、财务评价结论66七、社会效益评价67附图：1、 总规-用地规划图2、 项目位置图3、 项目效果图 湘潭工程咨询公司某市联盟商
3、贸会展中心建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、 项目名称及承办单位1、 项目名称某某市联盟商贸会展中心2、 承办单位某省某某市望春门办事处联盟村村民委员会3、 承办单位基本情况某某市望春门办事处联盟村座落在某某城市核心区北部，辖区面积189.3公顷，人口3500余人。辖区内有湘黔铁路穿村而过，某某火车站也座落在该村境内。新建的火车站货场、某某新汽车站、市商贸物流中心等大型公共设施项目均规划建设在该村辖区内。可以说，联盟村是某某市“南拓北进”战略实施的“北进主战场”。城市的扩容、城市化进程的加速，既给该村带来了村民居住、就业等多方面的压力，同时也给该村带来是千载难逢的发展机遇。二、 报告编制
4、单位编制单位：湘潭工程咨询公司法人代表：马成钢证书编号：工咨乙12220070014发证机关：国家发展和改革委员会湘潭工程咨询公司是经湘潭市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询项目500余项，以优质服务享誉社会。近2-3年来，每年都有项目获某某省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。为了做好某某市联盟商贸会展中心建设项目的前期工作，某某市望春门办事处联盟村村民委员
5、会委托湘潭工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。三、 项目提出的理由与过程由于联盟村地处某某市主城区北部、正在兴建的红仑新型工业区南端，该村大片集体土地都将面临着因城市的扩容而征收。为安置农村剩余劳动力、富裕村级经济，联盟村村支两委研究决定在某某新汽车站旁筹建一座商贸会展中心，为失地农民创造就业机会。该项目的建设，符合某某市委市政府提出的“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的安置指导思想，结合了该村得天
6、独厚的地理优势和市场需求，必将得到市人民政府和各级职能的认可和支持。 四、 可行性研究的依据及范围1、 可行性研究的依据1） 某某市城市总体规划；2） 某某市红仑新区控制性详细规划；3） 某某市国民经济和社会发展“十一五”规划；4） 国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；5） 工业与民用建筑可行性研究深度要求；6） 各专业技术规范；7） 建设单位提供的各项基础资料。2、 可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、 项目概况1、 项目拟建位置本项目位于某某市
7、红仑新型工业区南端、三二国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站某某新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二国道绕城线和市商贸物流中心。 2、 建设规模与目标本项目规划用地面积为30亩，规划建筑总面积约3.92万。项目建设内容包括商贸市场、大型展厅、会议中心、餐饮接待、商务旅馆五大功能部分。3、 主要建设条件该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是某某市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。（1） 交通情况项目区毗邻某某市新汽车站，周边有火车站北广场、货场
8、和市商贸物流中心，地块临高速公路连接线和三二国道绕城线，交通运输十分方便。（2） 公共设施条件项目区周边的高速公路连接线和三二国道绕城线，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。（3） 地形地貌本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。（4） 污染情况周边主要有环保的新型工业区、商业中心、交通枢纽，无污染源。本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。（5） 危险源情况项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。4、 项目总投资及效益情况项目总投
9、资4998.22万元，其中：建设单位自筹资金3498.22万元，申请银行贷款1500万元。项目建设期计划按3年划分。（1）经济效益该项目总收入为6855.00万元，总成本为5340.97万元，可上缴税费达722.55万元。税前利润760.88万元、税前投资利润率为15.22%；税后利润570.66万元，税后投资利润率为10.46。该项目内部收益率10.46，财务净现值（基准收益率为8）119.72万元，投资回收期2.48年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。（2）社会效益、国家增税。效益分析表明，向国家缴纳增值税326.09万元，交所得税190.22万元。、本项目建成后，可安置就业人
10、数2750人以上。能有效安置失地农民就业、增加农民收入。、本项目的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速发展。六、 主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积20000.00 合30亩2规划总建筑面积39200.00 (1)一楼商业门面5500.00 (2)二楼会展大厅5500.00 (3)三楼商务办公5500.00 (4)4-6商务旅馆16500.00 (5)其它配套建筑1200.00 (6)地下停车场5000.00 4公用停车场3000.00 5容积率1.96 6建筑密度%30.50%7绿地率%35.00%8建设
11、总工期月189建设投资万元4998.22 10销售收入万元6855.00 11总成本费用万元5340.97 12利润总额万元760.88 13税后利润万元570.66 14投资利润率%15.22%15净利润率%11.42%16全部投资财务内部收益率%10.46%税后17全部投资回收期年2.48 税后七、 研究结论及建议（一） 结论1、 项目建设符合国家产业政策。今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为该项目提供了政策上的支持。该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的
12、提升。2、 本项目为某某市望春门办事处联盟村村民委员会投资建设的商业房地产项目，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快某某城市化发展进程能作出重大贡献。3、 本项目为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，对促进地方贸易交流、加快地方经济快速发展具有深远意义。4、 本项目工程估算投资总额4988.22万元， 总收入预测为6105万元。项目所得税后全部投资财务内部收益率为10.46%，全部投资回收期为2.48年，税后净利润570.66万元。项目盈利可观，财务上是可行的。5、 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管
13、理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。（二） 建议1、 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2、 本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可以立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。3、 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章 项目建设背景和必要性一、 项目建设背景1、 政策背景联盟商贸会展中心建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民的就业机会一项民心工程，也是
14、顺应某某经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。该项目建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。（1）符合2009年中央一号文件提出的“三农”政策在2009年年初出台的2009年中央一号文件中，提出了“推进城乡经济社会发展一体化”，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安置好农民工，努力增加农民的务工收入。同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。（2）符合2009年底召开的中央经济工作会议精神中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大
