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1、+福建有限公司标准厂房（二期）建设项目可行性研究报告泉州顾问有限公司二O一O年一月目 录第一章 总论1一、项目名称及建设单位1二、建设单位简介1三、可行性研究报告编制原则、依据和范围1四、项目概况3第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目提出的必要性12第三章 市场预测15一、市场总体分析15二、市场分析结论19第四章 建设规模与建设条件20一、建设规模20二、建设条件20第五章 建设方案25一、工程土建方案25第六章 总图运输与公用辅助工程28一、总图布置28二、公用工程30第七章 节能分析37一、概述37二、编制依据37三、用能分析38四、节能节水措施综述40第八章 环境影
2、响评价41一、环境条件现状41二、规划、设计依据41三、项目建设期的影响及治理措施41四、项目运营期的环境影响42五、环境影响评价42第九章 组织机构与人员配置44一、项目管理模式44二、经营模式44三、组织机构设置44第十章 项目实施进度45一、建设工期45二、项目实施进度安排45三、项目实施进度表（横道图）45第十一章 工程招标47一、招标工作依据47二、招标工作原则47三、招标工作的组织管理48四、招标范围48第十二章 投资估算与资金筹措50一、投资估算50二、资金筹措51第十三章 财务评价53一、经济评价和效益分析依据53二、财务评价54第十四章 社会效益与风险分析57一、社会效益57
3、二、风险分析57第十五章 研究结论与建议59一、结论59二、建议59相关附表与附件第一章 总论一、项目名称及建设单位项目名称：标准厂房（二期）建设项目建设性质：新建项目建设单位：福建有限公司建设地址：福建省晋江市磁灶镇宅内村二、建设单位简介企业名称：福建有限公司企业注册号：35050011企业住所：晋江市法定代表人：庄注册资本：伍仟万元人民币整实收资本：伍仟万元人民币整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：对农业、旅游业、房地产等国家法律、法规允许投资的项目进行投资。成立日期：二OO八年三月十二日营业期限：自二OO八年三月十二日至二O一八年三月十一日三、可行性研究报告编制原则、依
4、据和范围1、编制原则（1）合法性原则；（2）社会、生态、经济综合效益原则；（3）实事求是、科学性原则；（4）实用性、可操作性原则；2、编制依据1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；3）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；5）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；6）国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知7）晋江市城市总体规划8）晋江市城市规划建设建设项目选址意见书9）投资项目可行性研究报告编制指
5、南10）编制报告的委托合同11）委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。3、编制范围本可行性研究报告主要对福建有限公司拟投资的标准厂房（二期）建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目市场供求分析、建设规模、选址、节能环保、资金筹措以及成本与效益、风险分析等内容。四、项目概况1、拟建地点福建省晋江市磁灶镇宅内村。2、建设期限本项目建设期限为近2年的时间。即自批准用地后将在2年内建成，3年内投入经营。3、建设规模项目用地面积为44733，建设厂房59
6、047，宿舍5413，仓库29524及其它配套设施4428，总建筑面积为98412。4、主要建设条件（1）符合规划要求和国家产业政策。本项目符合国家“十一五”工业发展规划要求，符合晋江市总体规划与磁灶镇宅内村区域发展规划。（2）项目市场前景好。本项目市场前景广阔，在今后较长一段时间内市场将处于需求大于供给的态势。（3）交通运输条件优越。（4）材料供应有保障。项目实施所需的材料供应均比较方便、快捷。（5）项目依托条件好。其一，区域水、电等资源供给充足，可满足项目实施后的要求；其二，该项目可依托开发区成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及低廉的劳动力资源、完善的社会化服务体系；从而加快项目
7、建设进度，降低成本，节约投资，提高综合效益。5、总投资及资金筹措项目总投资为7848.29万元，均为固定资产投资，主要建设内容包括标准厂房、仓库、职工宿舍及其它配套设施。全部投资均由公司自筹。（详见项目投资估算表及资金筹措计划表）。6、项目效益分析本项目建设通用标准化厂房和仓储设施及配套设施，以出租厂房，仓储设施等形式为企业服务。项目建成后，根据建设单位招商计划，入住行业以纺织业生产企业等为主的低污染的生产制造行业。项目达到正常经营年限，年经营收入可达到1081.45万元人民币，税后利润达到515.45万元人民币，项目投资回收期为12.6年。（详见项目利润估算表及附表1项目全投资现金流量表）。
8、7、社会效益项目建成后，通过招商引进各大中型纺织业等项目生产企业，厂房、仓储等配套设施出租，在为各大中型生产企业提供服务的同时，也可带来较大的收益空间，还可为社会创造较多的就业岗位，有效地解决了一部分就业压力。同时引进的企业可实行统一管理，统一治安，使入住的企业能有序生产，同时加大环境保护措施，使项目的经济效益、社会效益达到同样的预期显著效果。8、项目主要经济指标序号名称单位数量备注1用地面积447332总建筑面积9841221厂房590476层22宿舍54137层23仓库295246层24其它设施44282层3容积率2.24建筑密度39.7%5建筑耐久年限年506建筑结构安全等级级二7建筑结
9、构防火等级级二8建筑抗震设防烈度级七9结构形式框架结构第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景1、我国当前经济形势分析国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议分析当前经济形势指出，扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，经济运行出现积极变化，形势比预料的好。投资增速加快，消费较快增长，国内需求稳步提高；工业生产逐步企稳，农业形势总体稳定；结构调整积极推进，区域发展协调性增强；银行体系流动性充裕，金融市场平稳运行；城镇就业增加，居民收入提高；社会信心提振，市场预期改善。这表明，中央关于今年经济工作的方针和部署是完全正确的，去年下半年以来出台的一系列宏观调控措施是及时、有力、有效的
10、，各地区、各部门贯彻中央的决策和部署是得力的。同时也要清醒地看到，我国经济回升的基础还不稳固，内外部环境还十分严峻。国际金融危机还在蔓延，对我国经济的影响还在加深，主要是：外部需求持续萎缩，出口下降幅度较大；一些行业产能过剩，工业增长回升乏力，经济效益继续下滑，民间投资意愿偏低，农业稳定发展、农民持续增收难度加大，财政收入下降，就业压力很大。我们既要看到经济社会发展的有利条件和积极因素，坚定做好各项工作的信心；又要充分估计面临形势的复杂性和严峻性，决不能盲目乐观，掉以轻心；宁可把困难和风险看得重一些，把应对危机的时间估计得长一些，把政策举措准备得充分一些，扎实工作，毫不松懈，努力实现经济社会发
11、展的各项目标。2. 国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见近年来，福建省大力推进海峡西岸经济区建设，综合实力不断增强，为进一步加快发展奠定了坚实基础。当前，两岸关系出现重大的积极变化，为海峡西岸经济区加快发展和开展与台湾地区合作提供了重要机遇。支持福建省加快海峡西岸经济区建设，是进一步发挥福建省比较优势，实现又好又快发展的迫切需要；是完善沿海地区经济布局，推动海峡西岸其他地区和台商投资相对集中地区发展的重大举措；也是加强两岸交流合作，推进祖国和平统一大业的战略部署，具有重大的经济意义和政治意义。（1）建设海峡西岸先进制造业基地。坚持走新型工业化道路，加快转变经济发展方式，提升产业
12、发展水平。着力发展先进制造业，重点发展电子信息、装备制造、石油化工等产业。加快发展集成电路设计和软件、光电、消费电子、生物医药、精密仪器、环保、新材料等高新技术产业，着力应用高新技术和先进适用技术改造提升建材、冶金、纺织、食品等传统优势产业。实施品牌带动战略，扶持重点骨干企业发展，培育一批拥有自主知识产权、主业突出、竞争力强的大企业、大集团。鼓励建立与台湾产业配套的以及大陆台资企业所需的零部件、原辅材料中心。加快培育特色优势产业，着力培育产业集群，形成具有较强竞争力的现代产业体系。（2）积极合理有效利用外资。提高利用外资水平，更加注重引进先进技术、管理经验和智力资源。创新外商投资管理方式，简化
13、审批程序。进一步优化外资结构，引导外资投向主导产业、高新技术产业、现代服务业和节能环保等领域。积极研究海峡西岸经济区范围内的国家级开发区扩区、调整区位和省级开发区升级，拓展开发区的功能，提高土地利用率。加强海关特殊监管区域建设，积极推进各类海关特殊监管区域的整合。支持在台商投资区和台资企业密集地区开展海关保税物流中心试点。规范招商引资行为，实行统一的土地、税收政策，营造公平、开放的投资环境。（3）加快转变外贸增长方式。进一步优化进出口结构，鼓励高技术含量高附加值产品、服务产品和农产品出口，大力支持自主知识产权、自主品牌产品出口，严格限制高耗能、高污染、资源性产品出口。积极扩大对台进出口贸易。鼓
14、励经济发展急需的先进技术、关键设备和重要资源进口。加快加工贸易转型升级，引导加工贸易向产业链高端发展。鼓励优势企业参与海外资源开发，建立境外生产、营销和服务网络，带动商品出口和劳务输出。积极推进保税加工、保税物流业发展，大力发展国际中转、配送、采购、转口贸易和加工制造等业务。3、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准（1）强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。（2）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的
