灵溪调研报告

《灵溪调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《灵溪调研报告（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 灵溪调研报告 温州灵溪市 场 调 研 报 告 第一部分、 灵溪市场状况 一、 2008 年 8-10 月灵溪市场 截止 2008 年 10 月底， 由于受国家整体房地产市场形势影响， 灵溪镇的房地产市场一度处于低迷状态， 与上半年相比， 灵溪镇的整体房价略有下降， 原本在近段时间内面市的楼盘也已取消开盘安排， 而静观市场改变。 二手市场方面， 成交量与挂牌量都出现了 明显的下滑， 并出现部份中介公司退离二手市场。 1）、 新城区 新城区已开楼盘除东方景园的底层房源有剩余 3 套外， 其它楼盘均售完， 目前新城区未开的楼盘有： 花城绿都（三期） 华府新世界（二期） 新世纪花园 在二手市场低迷的

2、状况下， 较老城区而言， 新城片区的二手房源较受欢迎， 缘由为新城其楼盘自身 品质及规划较好。 新城区的时代广场因原来的房价较高， 在现今的市场下， 部份投资客急于脱手， 价格的下降幅度比较明显， 部份房源的价格下降幅度在 300-700 元/平米， 其它楼盘， 如： 怡和城市家园、 花城绿都、 东方景园、 华府 新世界由于原本的房价与时代广场相差较大， 而且这些楼盘的品质并不逊色于时代广场， 二手房价并没有出现明显的下滑， 相反的， 这些楼盘中的部份较好房源的价格出现了略微的上涨。 涨幅在 100-200 元/平米左右。 据市场了 解， 怡和 城市家园二期、 维多利亚花园和华府 新世界在市场

3、上仍有一手房源出售， 缘由是开发商和关系户在市场上以外加、 直过户的形式出售。 怡和 城市家园二期， 在 2008 年 2 月 21 日开盘， 开盘均价在 5000 元/左右， 目前售楼厅基本无一手房源， 部分房源转入二手市场，价格基本在原价的基础上外加 2-5 万左右。 部分一手房源二手价格（10 月份） 区名 面积 （） 开盘均价（元/） 10 月二手售价（元/） 楼层 户型 备注 怡和城市家园一期 10# 141 3800 5050 6 3 室 2 厅 2 卫 怡和城市家园一期 32# 141 3800 5880 6 3 室 2 厅 2 卫 怡和城市家园二期 22# 149 5000 4

4、950 14 3 室 2 厅 2 卫 外加 2. 1 万 东方景园 2# 167 3400 6200 5 4 室 2 厅 2 卫 东方景园 7# 167 3400 6800 14 4 室 2 厅 2 卫 时代都市广场1# 140 3500 7600 14 3 室 2 厅 2 卫 绿都花城 32# 220 3700 4300 6 5 室 2 厅 3 卫 跃层 维多利亚花园2# 140 5500 4918 2 3 室 2 厅 2 卫 外加 2 万 时代都市广场在二手市场是最受追捧， 其大盘的优势和渐渐完善的底层商业是其受欢迎的主要缘由。 在 2008 年 8 月份， 时代都市广场部分房源二手挂牌价

5、达到 8700 元/， 其余房源挂牌价在 7000-7900 元/左右， 目前，时代广场的房源较 8 月份相比， 已少了很多， 也是降价幅度最高的楼盘。 东方景园因其户型设计较大， 均在 150 以上， 总房价相对较高， 购房 者数量较少， 二手市场上流通房源少。 怡和城市家园二期在 2008 年 2 月 21 日开盘， 均价在 5000 元/， 目前二手市场上房源较少， 购房者多数为自住。 维多利亚花园在 2008 年 2 月 23 日开盘， 开盘价在 5000-6000 元/， 目前二手市场房源较多， 外加价格基本在 2-5 万元之间。 案名 维多利亚花园 位置 上江路以西， 仁英路以北

6、规划形态 三幢点式高层和三幢板式高层共六幢 小区规模 总建筑面积 46329. 75 ， 占地面积 18204 开盘售价 5500 元/ 楼盘档次 中高档 户 型 主力户型 三室两厅两卫 户型范围 119-242 建筑风格 现代 配套设施 底层商业、 小区智能化、 推广口号 城市中心， 生活主流 销售状况 目前剩5层以下房源 开盘时间 2008年2月23日 2）、 老城区 老城区已开楼盘已基本售罄， 受自 身 品质、 产品规划缘由， 老城区房价整体调性不大， 升降幅度较小。 于 2008 年 6 月份开盘的嘉恒家居广场的住宅已售完， 目 前， 嘉恒家居广场的商业部份已起先接受预定， 且商场招商

7、部份商业对商家只租不卖， 但租金和商铺面积还没有明确规定； 位于汽车站边的鑫和锦园预料在 11 月中旬开盘， 7 层以下的价格在 4000-4500 元/ 左右， 中间层的价格在 4500-5500 元/左右， 高层价格在 5500-6000 元/左右， 车库价格在 5-8 万/个。 部分一手房源二手价格（10 月份） 区名 面积（） 开盘均价（元/） 10 月二手售价（元/） 楼层 户型 备注 玉苍大厦2# 142 4800 4600 7 3 室 2 厅 2 卫 玉苍大厦2# 143 4800 总价 63 万元 6 3 室 2 厅 2 卫 康和嘉园2# 137 4500 5200 8 3 室

8、 2 厅 2 卫 康和嘉园2# 232 4500 4900 1101跃1201 5 室 2 厅 3 卫 外加 3 万 灵珠大厦 158 2960 4500 18 4 室 2 厅 2 卫 苍南大厦购房者的入住使得该楼盘二手市场上的放量稀有， 据中介介绍挂牌价在 5000 元/左右。 苍南大厦底层商业已入住， 一层为商铺（其中有一大卖场时代广场）， 二、 三层为喜来登酒店餐饮。 3）、 商业部分 代表楼盘商业部分 据我公司调研， 都市时代广场沿街商铺二手出售价格为 3. 5 万元/， 内街商铺售价在 2 万元/。 沿街商铺年租金 7 万-10 万元， 内街商铺年租金 5 万元， 内街 2 层商铺年

9、租金 2 万元， 从商业分布上看，内街的店面出租或出售的并不志向， 目前还剩余较多的店面。 苍南大厦一层商业做一般业态商业， 面积为 2000 左右， 年租金380 万； 二、 三层做为喜来登酒店， 二、 三层面积为 4000 左右， 年 租金 680 万。 该楼盘整体商业被当地几个合伙人集资购买， 目前市场有部分商铺持有者出售商铺， 每股为面积 27. 7 大小的商铺， 售价 30万元一股， 年租金在 1. 5 万元左右， 每年租金以 8%递增。 江湾商业中心的商业已起先接受预定， 但开发商只租不卖， 详细的租金价格还未公布。 其次部分、 灵溪部份重点楼盘列示 案名 嘉恒家居广场 位置 环城

10、路与江湾路交汇处， 104国道以北， 江湾路以西 规划形态 多层商住楼， 三幢综合楼及中心庭院组成 一、 二层为商业 小区规模 占地面积 51156. 5 ， 规划建筑总面积 73924 商业部分建筑面积 49653 业态规划 一层 一站式休闲家居专业市场 二层 一站式休闲家居专业市场 商场内部格局 一、 二层 商业部分由房开引进经营公司进行管理， 只有少数的商铺出售。 开盘售价 住宅均价 3900 元/ 楼盘档次 中高档 规划户数 112 户 型 主力户型 三室二厅二卫 户型范围 100180 建筑风格 现代 楼盘售价 12层为商业均价依据市场行情而定， 商业定位为苍南一站式休闲家居专业商场

11、； 36层为住宅均价3700元/平方米 配套设施 商业中心酒店、 商场、 休闲、 消遣、 步行街等 推广口号 无限商机， 创富天地； 看得见的宝贵 销售状况 住宅已售完 开盘时间 2008年6月10日 楼盘效果图 案名 华府 新世界 位置 人民路和体育场路交界处， 紧邻县政府办公大楼新址 规划形态 16 栋高板楼， 小区总建筑面积 16 万平方米， 商业总体建筑面积将近 4 万平方米， 上万平方米休闲 业态 规划 商业A（4层） 购物广场， 详细状况未定 商业B（4层） 一、 二层专业市场（详细业态未定）， 三、 四层为一般商业 商业C（4层） 一、 二层为一般商业， 三层为酒店， 四层为休闲

12、消遣 商业D（4层） 一、 二层为一般商业， 三层为酒店， 四层为休闲消遣 商场内部格局 商业A（4层） 购物广场 商业B（4层） 未定 商业C（4层） 未定 商业D（4层） 未定 售价 未定 商业规模 商业总体建筑面积将近 4 万平方米， 小区规模 95034 平方米 楼盘档次 中高档 规划户数 768 户 型 主力户型 三室二厅二卫 户型范围 标准套房90175平方米， 跃层270290平方米， 以160平方米为主 建筑风格 现代 开盘售价 5700元/ 配套设施 小区内有购物、 休闲、 医疗等配套， 周边配有水景公园、 体育公园， 新县政府 推广口号 精雕细琢， 品质确定身份 销售状况

13、一期售完 开盘时间 08年4、 5月份开盘 主题及其运用 1、 苍南第一个单纯板式大栋距住宅， 2、 第一个上万平方米的中心景观， 3、 第一个相连的开放式规模商业业态， 4、 第一个超大型餐饮休闲中心。 5、 单体住宅多数采纳一梯一户的单元式布置。 楼盘效果图 案名 鑫和锦园 位置 位于金乡 路与建新东路交汇处 小区规模 总建筑工程面积36500平方米 规划形态 高层商住楼， 一至三层为商业， 业态规划 13层 未定 商场内部格局 1层 未定 23层 未定 规划户数 约168 绿化率 30% 户 型 主力户型 三室二厅二卫 户型范围 136171之间 建筑风格 现代 开盘售价 未定 配套设施

14、 底层商业、 周边银行、 酒店、 学校等市政配套 推广口号 记忆犹新老城区 销售状况 未开盘 开盘时间 11月中旬 主题及其运用 1、 引进智能化配套 2、 给予生活邻里氛围 楼盘效果图 案名 花城绿都 位置 人民路和渎浦场路交界处 开发商 温州华中房地产开发有限公司 规划形态 30栋多层、 小高层， 小区规模 小区总占地面积10余万平方米 楼盘档次 中高档 户 型 主力户型 三室两厅两卫 户型范围 97227之间 建筑风格 现代 开盘售价 二期均价3700元/ 楼层差价 80-150元/ 朝向差价 / 销售状况 一、 二期已全部售完 物业管理 鸿翔物业 交付状况 一期已交付 备注 金都花园、

15、 新世纪花园 据了 解， 这两个项目 均出现个人购置地块后以股份的形式出售， 金都花园二手市场上每股 32. 5 万元， 再建成后需交建安成本 25 万元左右， 每股包括 262 的住宅和 15 的商铺， 摸文确定房号和商铺位置。 新世纪花园位于站前大道与建兴路交叉处， 占地面积： 52538. 6 ， 总建筑面积： 79892. 21 ， 其中住宅面积 51168. 3 ， 商业面积 26208. 4 ，托儿所面积 840. 2 ， 户数在 500 户左右， 目前二手市场上以股份形式出售， 每股 77 万元有 141 住宅和 64 的店面以及一个地下车位。 摸文确定房号、 商铺位置以及车位。