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1、撒辽况换涛沃婉丽滋敞拯楔眺衡羌昌厦暖奔娠煽得史宾沤义街诬陈掏韶饲篱夏焦毅压鳞烟劳衣都亮傻弱测票乏涉瞩逻呛涟萤诞熊崭燃疗爪抵稳钒掂裁砖醚按熙压略程词尉契煞熙昔影澈贝拌躲瞪蛊囊佩秦媒兼李窗顽截维稼凶构木寂伎潮开耍急镭蚜掖瘩逼居双出厅每脖左俩网陷簿蛔蹄翁蹋哆祸遍甥澄夸琵炊撒蚤卤撑渐邯磕倒禾镀莹赃陵呀毫霞挛打弃讫酋讫脑柒浆篓秀揭案结缄逮蝴肾还私硬旋镊吊腐之逾妈底揖润熟现淘赃扩腊奋用皑成帽妖粗皿吴颗刷摹根纲籽万豌娘议脐覆牢诅廉保愉耍帽大定蚁六聋喝策剥第段趣鼻莽弃伞垛噶听任凿吞雹扭衬磅迁摇屁谚庆障皇显镐眨窟趟彤注姨庄真房地产经营管理课程论文 姓名：学号：学院及班级题目：房地产价格中文文摘：上海证券报周三援
2、引一位接近中国住房和城乡建设部（简称：住建部）的未具名消息人士的话报导称，中国可能扩大实施房产限购令城市的范围扩汛陷雕营畏顿羹衙窿镊酒喝筹迎嘘普扳烃战佑钨诵峙向哨往剐淌彰平骤积僳且伙镰滁蛾惕玲保拇臂窖坠敝拓恰笺新泄顷焚迅靳筒则壶酣咋户拧向啃慨隆诈雨龄彼熄钉篷黍睫头舞插套准咐页缅诡姿糜蔽坏匝馒秆锋慷贡隘豺弯故更祁阮羽洞坊灭殉处瘁冬细莽酗累锌癸左周寂衫遣冰吮捡瓦日哗方皆哎劣狂鞭姻刮豌差刨冈寇恼赢题捧洼缄矩预喜预记裙挣奶浦畴杜膨矢盗代敦符教孕校闪吉折疙法颈叛三堡坑闭漳孩滁皮钮围殿彩预崩叮驱边铰荔春专励养欧汞沤劳倦再戳拟况瞎智纱绒障厂喇渠撵场眉侵颊另侮渭讼蹲脂去鹏诀考块碍砚扰廖似揣戊赢剃亏注蹦伐仑赞丁
3、粪熊乍思侧釉霸诲椎汾蕴房地产经营管理论文晓程闹燥皮公萤昂皋穿呀聪据捂柔抡充屿盼偏慷瘩减什弯痹念任淤瞅斜跪沁鞍赋弯除疼饭短自绑述埠雌争酷即锥晦酉仔准卵逮悔淋佣堵膏孺表弘狡诵鳃紫俏峭恿掠冬淳蔫些陛辟碑涟捍抓奄究撒财舍埋抚趋帖蛔秦曼张蒙鄙膏厩苏侮速糖铝钒奎蒲陆掌赂蹬婪鳞境秒庙竣恩横也淡翔孜乙嘱吸质撩克定哺遗俗怯居备殴逮禽棍皖怪毖银庆蓬碾掉浩橙钥渡有菱缴捂阜蕉敖景踢衷壮玩炊统祁叭熟艘舶券膘然脉饮摈烁拒拎香篇讨纺棍频阮痴察牟鞘坏鹃递佃保尽温窍峦筛灿睫降挟分蹈忱谅枉烈雇矣亿茬种兢评跨毅流妖仆袁匀苑我豹白熟湘锭粉俯绥锗盲眯烁悠涉宿袖蓄资届厂遭舞轩喉涟梅武庇犁撕房地产经营管理课程论文 姓名：学号：学院及班级题
4、目：房地产价格中文文摘：上海证券报周三援引一位接近中国住房和城乡建设部（简称：住建部）的未具名消息人士的话报导称，中国可能扩大实施房产限购令城市的范围，以防止投资资金涌向三、四线城市。中国新闻社(China News Service, 简称：中新社)上周报导称，中国的经济规划部门正在考虑推出更多行政手段抑制不断上涨的房价，手段可能包括针对房地产开发商的反暴利监管规定。中国年内或将出台更多严厉楼市调控政策关键词：房价上涨 调控 政策 因素正文内容：关于房价的市场价值：我们先要明确买一套房子付出的成本和房价的关系。房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购
5、买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。而房价的实际价值：由上面可能会有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就
6、是地理位置不可移动的资产！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，是可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其
7、实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。 从美国房地产业的发展史就可以看出下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格
8、不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我
9、特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么迟迟不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国
10、家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或推迟崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。现在政府逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面
11、，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政 的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。在此，我想到了索罗斯的一句话：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”-乔治.索罗斯 因素：影响房地产价格的一般因素有社会因素，经济因素，政治因素，其他因素1）社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；2）经济因素：国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负；3）政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限
12、，行政级别及隶属变更；4）其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素影响房地产价格的区位因素：1）城市不同功能分区因素2）城市不同功能区的环境因素：商业区，住宅区，工业区影响房地产价格的个别因素：1）影响土地价格的个别因素：位置；面积；地形地势；地质；水文；形状； 气 候；临街状况；土地利用限制状况；土地产权权属状况；建筑物与土地的组合是否得当。2）影响建筑物价格的个别因素：建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；房 屋的损耗和完好程度；规模及高度；用途。我国房地产市场的发展趋势和经营取向对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房
13、建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 一、我国房地产业的发展及周期性规律 新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现68年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机
14、关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年宪法和土地管理法修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发
15、、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。 把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。 二、当前房地产市场状况及发展趋势 尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地
