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1、范家屯镇商业项目开发计划一、 城市简介1、 城市概况范家屯镇地处松辽平原中部，东部与省会长春接壤，西部距公主岭市30公里。全区幅员面积171.9平方公里。其中城区面积已达17平方公里（居住区12平方公里、工业开发区5平方公里）；辖5个社区居委会、18个行政村，全区总人口12万人。其中镇区居住人口9.6万人。2013年11月14日，经吉林省委决定，赋予范家屯镇部分县级经济社会管理权限，推动其向小城市加快发展。范家屯镇是全国小康建设明星镇，国家体改委等国务院十一部委确定的“全国小城镇综合改革试点镇”；是国家建设部确定的“全国小城镇建设试点镇”；是国家农业部命名的“全国乡镇企业示范区”；2004年，
2、又被确定为“全国重点镇”；1993年被吉林省人民政府确定为综合改革首批“十强镇”；省中心镇改革与发展试点单位和吉林省首批社会主义农村试点镇 ，是中共吉林省委命名的“先进基层党组织”。2009年被列入吉林省百镇工程试点镇。2、 经济建设范家屯镇基础雄厚。几年来通过大力招商引资，全区共引进域外各类项目1,181个，引进资金总额突破30亿元人民币。三大支柱产业已初具规模，即以投资三亿元的春威轮胎有限公司为主的汽车零部件制造业；以淀粉厂、糊精厂、金龙公司为主的粮食深加工业；以尖山水泥厂为主的建筑材料业。范家屯镇科教、文化、医疗事业发达。开发区内现有中小学34所，幼儿园32所，吉林省糖业研究所、四平农业
3、工程学校、公主岭第二职业学校、公主岭市第三人民医院均设在开发区。开发区教学条件优越、师资力量雄厚、科技基础坚实，为开发区经济的快速、稳步发展提供了充分的人才保证。范家屯依托京哈铁路、102国道、长平高速公路横贯全区的交通优势和国家商品粮基地的资源优势，解放思想，更新观念，以前所未有的工作力度和开拓精神，在招商引资、小城镇建设和效益农业三大领域里进行了大胆的探索和实践，取得了令人瞩目的成果。2011年，全区实现社会总产值100亿元，国内生产总值（GDP）50.7亿元。全口径财政收入1亿元，城镇人均可支配收入19000元，农村人均收入8100元。先后被国家农业部、建设部、体改委等十一部委命名为“全
4、国乡镇企业示范区”、“全国小城镇建设试点镇”、“全国小城镇综合改革试点镇”、“全国乡镇企业科技示范园区”。省中心镇改革与发展试点单位。3、 发展规划： 范家屯镇是公主岭市域次级中心之一，是公主岭市承接长春经济圈产业辐射的重点地区，是以发展汽车零配件加工制造业和物流集散、绿色农副产品精深加工业为主的综合型城镇，是二、三产业快速发展的重点地区。 城市中心区有机更新，适度外延：建成区以完善基础设施建设、提高土地利用效率、整合公共设施资源为主，适度向南发展。 北部完善：以102国道为界，镇区北部以发展工业为主，结合公主岭经济开发区发展，完善服务配套设施。 西扩东连：镇区居民生活区的主要发展方向为西南向
5、和东南向，东侧向长春市靠近，结合水系形成高品质居民生活新区。 以兴华北路、兴华南路为南北向轴线，以和平大街为东西向轴线建设公共服务设施，形成工业区配套中心、老城区商业中心、滨水新区综合商业服务中心等5处公共设施中心。规划用地193.28公顷，占建设用地的12.34%，人均13.33平方米。 行政办公用地规划集中布置在兴华路两侧，用地22.28公顷，占建设用地的1.42%。 商业金融用地集中布置在沿胜利大街、兴华路及和平大街两侧，用地126.93公顷，占建设用地的8.10%。 在各组团均规划文化设施用地，重点布置图书馆、文化馆、影剧院等文化设施，用地18.19公顷，占建设用地的1.16%。 在兴
6、华南路东侧建设区级体育场馆，结合滨水景观带建设体育公园，用地2.49公顷，占建设用地的0.16%。 保留现状医院并适当扩建，逐步完善社区医疗卫生站的建设并在控制性详细规划阶段落实具体位置，总用地8.40顷，占建设用地的0.54%。 保留现状教育科研用地，在胜利大街南侧规划增加教育科研用地，总用地14.05公顷，占建设用地的0.90%。 保留其他公共设施用地，用地0.94公顷，占建设用地的0.06%。 公共绿地，鼓励发展中小型绿地开场空间；将镇区内的水系进行恢复和绿化，设置主题不同的开敞空间，建设轴线水系的滨河景观并打造广场中心绿地景观。 防护绿地，在市政基础设施、仓储物流用地与居住用地之间设置
7、防护绿地。 加强对外交通与镇区交通之间的顺畅衔接，提高交通系统整体效率。改善原有客运站的功能，远期在镇区通往京哈高速的东胜路西侧新建客运站一处。总结：范家屯镇近年来发展迅猛，依靠当地政府的领导，及城市建设的合理规划，使范家屯镇逐步走向长春新区的发展之路。该区域已成为房地产开发及商业地产开发的集中区域。符合商业地产的开发区域要求。二、 范家屯房地产市场分析1、 范家屯房地产项目发展情况 近年来，随着范家屯镇的不断发展及各项城市建设的不断完善，借助各项发展利好政策，范家屯镇房地产业也进入了飞速发展阶段，各大房地产企业争相进驻，从2008年开始，范家屯的房地产项目开发逐渐升温。至今，包括丹麦小镇、轩
8、泽硅谷壹号、阳光新城、富民东城尚品、丽洋花园、富豪现代花园、明珠佳园、百合花园、祥和家园、长春荣城等10多家项目均已开盘销售。近年到范家屯投资的长春购房者比例明显攀升，来此买房的主要有三类人群：一类是投资客，一类是购买养老房，另一类是一汽职工，而吸引他们的主要是价格优势和区域发展潜力。 范家屯房地产市场的飞速发展，首先得益于范家屯优越的地理位置。范家屯毗邻102国道，据长春市仅30分钟左右的车程，交通便捷，配套设施健全，可谓正是“天时地利”之所！据了解，规划范围内的硅谷大街也将于2015年正式启用，与长春贯通，这对于该区域的房地产项目来说无异于锦上添花。其次，汽车厂的外延与扩张提供了丰富的购房
9、者与完善的配套设施。若果说范家屯与长春市不远，那与汽车厂的距离更形同近邻。近年来，汽车厂的不断外延与扩张使其与范家屯走得更近，与汽车厂相关的项目也在范家屯日渐扎根发芽。大型物流的引进、配套设施的日渐完善，使其毫不逊色于长春市本身。因此，汽车厂的人也水到渠成地成为第一批购房者大军。第三，性价比高的明显优势吸引广大购房者蜂拥而至。我们算了这样一笔账：长春市房价大约6000元/平左右，买一套100平的房子约60万。而这60万在范家屯可以买一套100平相当质量的房子，外加一部20万的车。同样的一笔钱，因为不同的选址，生活质量则是大相径庭！正是这个原因，越来越多的购房者向这里涌来。2、 目前市场情况目前
10、，范家屯房地产在售大型项目主要集中于范家屯南部区域，硅谷大街及东盛路沿线区域。如：轩泽硅谷壹号位于长春卫星城范家屯镇，未来汽车零部件产业基地；地处范家屯经济技术开发区东起规划路，西至东盛路，北临城乡大街，南靠硅谷大街，项目占地面积87093，建筑面积209609，计划建设多层、小高层、高层、类洋房，共26栋商品住宅，分三期开发。轩泽硅谷壹号位于范家屯镇东南部，范家屯是长春西南的重要出口，是处于振兴东北哈大主轴线上的节点城镇。项目总体量突破20万平米，大气磅礴的建筑规模使其成为范家屯区域当之无愧的顶级大盘，基本生活设施醇熟完备，随着区域板块内其他项目的后续进驻，使得版块内居住氛围日益浓厚，堪为范
11、家屯区域内首屈一指的醇熟宜居住区。如：阳光新城三期中央街区项目是兴顺地产开发的阳光新城项目的第三期产品，阳光新城项目总建筑面积预计为68万平方米，三期占地11万平方米，建筑面积24万平方米，设计规划5层洋房，6层多层，小高层、高层等35栋商品住宅。如：富民东城尚品地处长春市西南十公里左右的范家屯镇胜利大街，邻近102国道，属于范家屯镇的中心区域。总占地面积6.9，总建筑面积16万，有多层、小高层、高层共计21栋，位于小区北侧的9栋先行同期开发，其中包括5栋高层，4栋多层。项目绿地率达到38%以上，容积率仅为2.14，项目旁边就是热闹的胜利广场。总结：目前范家屯房地产在售项目较多，总体体量较大，
12、目前市场存量相对较为丰富，2014年全国房地产市场相对低迷的情况下，范家屯市场亦未受太大影响，随着2015年房地产政策的松绑，刚需、刚改客户需求的释放，范家屯房地产应可有更进一步的热销态势。三、 范家屯现有商业状况1、 现存营业商场情况 范家屯镇目前主要商圈为胜利大街与兴华路交汇，由临街门店及两座购物商场构成，分别为：范家屯百货大楼、兴泰商场。为目前范家屯人群主要休闲购物场所，商圈内经营品类为低端服饰百货类、电器数码类及餐饮小吃类产品。业态为门店及百货商场，由于范家屯镇缺乏商业项目竞争，目前商场整体营业状况相对良好，客流较大。 范家屯百货大楼，老式商场，营业面积约1.2万平方米，主营低端服饰、
13、百货类产品，内部格局老旧传统，无大型品牌店进驻。 兴泰商场，始建于2005年11月20日，位于公主岭市范家屯镇中心（胜利大街1号），商场共4层，营业面积约5万平方米，3300多个摊位，经营项目有30余类35000多个品种。兴泰商厦是范家屯古镇规模最大的个体民营商场，经营档次为中低端服饰、百货类品类。2、 商业经营及消费需求状况目前范家屯镇主要商场经营状况相对良好，但由于经营档次及经营地段品类所限，无法满足当地及长春流入购房居民的休闲购物需求，商场经营管理模式上亦为老式传统理念，极度不符合目前范家屯镇的发展需要，经营品类上均为低端商品，无法满足随着城市发展，人民生活水平提高对于现代商品及时尚类休
14、闲购物的要求。目前，范家屯镇居民及新开发房地产项目的居住人群大部分消费购物，仍然选择回长春，这与范家屯镇目前的发展状况极度不符，同时亦说明目前的商业状况无法满足居民的消费需求。总结：随着城市的发展，范家屯镇亦属省级开发区及长春市的外延区域，大量的城市人口涌入，生活、购物及消费理念的转变，老旧的商业形式及传统商品已然不符合现代的范家屯镇的发展要求，就目前来看，范家屯镇的房地产市场大量开发，必然带来大量城市人口，基于城市发展需求及人文民生的配套设施需求，范家屯镇迫切需要发展现代大型品牌类综合商业项目，以满足日益增长的发展要求，给予城市及居民合理的商业配套。四、 商业项目打造思路1、 打造理念及定位
15、思路基于范家屯镇目前的发展状况及不断增长的经济水平、大量的长春人口的涌入，必将带来大量休闲购物的消费需求，而目前范家屯镇对于中高端商业、现代综合商场亦属空白，同时现代休闲娱乐购物场所也较为匮乏。因此，打造一座现代的时尚商业综合体项目，是符合目前范家屯镇市场需求的，同时随着大型综合商业体的开发，亦可带动区域发展及投资创业人群的涌入。亦符合城市发展目标。打造理念：以现代化的商业基调为基础，融合时尚元素，打造一座集：休闲、娱乐、购物、餐饮、影院为一体的大型现代综合购物广场。拟建筑面积8万平方米的综合性购物广场，经营品类包含：中高档品牌服饰、珠宝饰品、儿童用品、儿童娱乐、现代百货、品牌鞋帽、箱包、特色餐饮、休闲娱乐场所、进口商品、品牌影院、保龄球馆等。打造氛围：现代感、时代感、时尚、潮流、先进、一站式、体验式、多功能于一身的综合性大型商业综合体。定位思路：满足城市发展及人民现代生活需求的多功能一站式休闲购物广场。2、 开发选址及规模 拟建议选址为硅谷大街与东盛路区域，预计开发规模8万平米。 / 文档可自由编辑打印
