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1、中海半山溪谷项目档案物业类型：普通住宅建筑类别：多层装修状况：毛坯占地面积：75900平方米总建筑面积：84000平方米容 积 率：约1.11绿 化 率：64栋 数：26总 户 数：970物业地址：深圳市盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处开 发 商：中海地产（深圳）有限公司中海半山溪谷项目位于深圳市盐田区盐田港后方梧桐山东南山麓，南邻深圳外国语学校高中部。三面环山，一面看海，是盐田不可多得的高品质居住之选。中海半山溪谷项目占地面积为75900平方米，总建筑面积为84000平方米，容积率约为1.11，绿化率高，为东部盐田罕有的大型低密度山地住宅。中海半山溪谷项目多为6-8层高的一梯两户带电梯景观洋
2、房，主力户型为70140平方米的二房至四房单位，户型方正，通透舒适，窗窗有景，实用率高。一、 项目开发背景分析1、项目区域发展情况中海半山溪谷项目处在港域北山片区。该区域最早于2001年经审批并公布，但随着周边区域的发展和盐田港“区港联动”的实施，该片区功能定位发生较大调整，原法定图则2003年度决定修订，2005年完成。定位一：保留原生态的自然环境中海半山溪谷所在的北山片区，是由梧桐山大道、深盐路（沿港路）、平盐铁路北面山体和西面自然山体相围合的盐田坳地区，总用地面积9.13平方公里。其中，片区分为北区、中区、南区三个分区。“北区”是指本片区永安路以北的部分，规划“南区”是指本片区盐田路以南
3、的部分，“中区”是指永安路以南、盐田路以北部分。而中海半山溪谷则位于盐田港后方陆域的北区，最靠近梧桐山主峰、是以居住为主的功能区。北区坡地地貌没有破坏、植被原始，同时靠近梧桐山登山道和保护植物裟罗公园。定位二： 8万人区域居住规模与南硅谷同一数量级北山片区是盐田02-01号片区，定位调为“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”，以明珠道为界的物流园区和产业配套居住区两大功能片区。仓储用地由207万平米，居住用地88万平米，居住人口规模8.0万人。这个居住规模与南山高新区为同一数量级。而由于本片区背靠梧桐山、面临大海，虽然物流较多，但其空气状况、环境温度、景观资源等还
4、是优于南山高新区。定位三：禁止高层南向海景可保无忧“盐田港后方陆域法定图则”要求，区域在高度分区上，盐田路和东海道交叉口地区为本片区建筑制高点，建筑高度向四周逐渐降低。沿港路在保税区人行出入口和道海道交叉区域，可以布置少量高层建筑，建筑形式宜以点式为主，禁止板式高层建筑。而中海半山溪谷位于盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处，南邻深圳外国语学校高中部，项目海拔较高，最低处海拔约80米，最高约130米。加之禁止板式高层建筑，中海半山溪谷南向海面的视野基本可保无忧。定位四：部分用地变更为居住用地旧村整体搬迁改造多片区内物流和居住景观区相对分离，居住区以东海道为景观主轴，物流区以沿港路和明珠道为主要景观
5、界面的空间景观结构。盐田路和明珠道交叉口区域的商业办公用地未来将改为居住用地；现状勤辉仓、金斗岭工业区和长江仓用地未来将改为居住用地；东海道和沿港路交叉口区域仓储用地未来将改为居住和商业办公用地。积极配合区港联动，盐田区迅速推进明珠道以南、永安路以北范围内的现状三个旧村实行整体搬迁，产业配套居住片区内沿明珠道的部分用地控制为旧村安置用地，而产业配套居住片区内现状旧村实施就地改造。相比较而言，整体搬迁改造的量要比就地改造的量大约70%，这对于保障区域居民素质、降低建筑容积率帮助甚大。定位五：南面全球最大物流开发商的普洛斯物流园提升区域居住素质普洛斯及盐田港经过向中央申报，已经具备保税物流中心的功
6、能，这已经接近自由港的政策。盐田港变成类似香港的免税“自由港”，这将有助于发展国际中转枢纽，而这就是此项园区建设的中期的目标之一，将吸引更多原本利用香港中转的货物转用盐田港。而蛇口能够成为深圳租赁回报的冠军，主要就是因为蛇口拥有临近港口所带来的国际化人流、临近港口所拥有的山海景观、临近港口所带来的临港产业。盐田港的发展，一直是港口在前，其它如住宅、市政建设等滞后。如果盐田成为自由港，产业极其可能带动港口后方建设，基于港口服务的后方城区将有更多的经济理由加快速度，深圳出现第二个蛇口就不是梦想。同时，自由港所带来的高端客户、产业基础带来的中档购房者，以及因为山海景观吸引的外来购房和租赁者，盐田的房
7、地产就将迎来较大的机会。这就是全球最大物流地产开发商落户盐田的价值和意义，也是深圳与香港在港口发展上的竞争正在加剧后深圳所掌握的先机。现在的关键是，盐田第二通道正在加快建设，盐田港后方实行产业（物流、工业、港口）、生活两条腿走路，盐田未来的前景比较被看好。盐田自由港时代的住宅类机会，将主要集中在高端领域，主要包括万科东海岸、优品艺墅、天琴湾等。相关链接：普洛斯物流园2004年8月10日上午，在深圳五洲宾馆，盐田港集团与全球最大的物流地产开发商美国普洛斯信托公司（ProLogis）签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园南，是正在建设的盐排高速公路
8、的起点。该项目占地面积约20万平方米，总建面约30万平方米，预计投资超过10亿元，建设工期为5年。区域楼盘概况项目名称建筑类别项目位置项目规模(m2) 均价(元/m2) 开发商天琴湾别墅盐田区盐坎高速及盐梅路之间占地面积：298000建筑面积：3870020000 深圳富春东方( 集团)有限公司优品艺墅雅居小高层盐田区大梅沙盐田外语学校东侧占地面积：10000建筑面积：29595.8010000 深圳市博文实业有限公司万科东海岸三期高层、联排别墅盐田区大梅沙， 盐坝高速公路的西北侧占地面积：52537建筑面积：5944615000 深圳市万科房地产有限公司区域配套情况配套名称配套数量（所）配套
9、地块位置幼儿园6 10B-02、9C-06、10A-03、10C-08、13A-05、14B-07小学4 5-04、9B-04、13B-06、10C-06初中2 5-04、13B-02普通高中2 5-04、13B-02综合医院及专科医院2 14A-02、14B-01社区健康服务中心5 9A-02、10A-04、10C-07、13A-02、14B-04文化中心及文化所5 14A-03、10A-01、10C-02、10C-04、13A-01运动场4 10A-02、10C-10、13B-04、14A-05肉菜市场4 9C-05、9A-01、13B-05、14B-10社会停车场（库）7 4B-13、8
10、-08、15-05、18-03、20-06、21-03、22-04公交场站2 4B-02、10B-04邮政支局+邮政所6 14B-06、8-07、9A-01、9C-12、10A-04、10C-07定位六：规划配套的居住立场按照“盐田港后方陆域法定图则”本区域规划的配套齐备，其中的外国语学校高中部、综合医院、运动场等最引人注目，并且这里的配套偏向居住。（见上图：区域配套情况）定位七：除高速外，远期区域内禁行大货车港域北山片区对外联系的主要出入口为梧桐山道、北山道、深盐路（沿港路）及第二通道。保税区的主要货运出入口设在明珠道上，办公出入口设在沿港路上。区域道路等级为： 快速路：梧桐山道，北山道，沿
11、港路，西禾路； 城市主干路：明珠道，盐田路，永安路，洪安路； 城市次干路：东海道，明珠三街，永安一街，永安三街等； 城市支路：服务于小区内部交通的道路。“盐田港后方陆域法定图则”5.5条约定：“沿港路、明珠道、永安路和北山大道围合区域内的道路，远期所有区域内禁止大型货车通行”。这样保证了片区居民的生活不受太大的干扰。定位八：平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇“盐田港后方陆域法定图则”5.10条规定：“穿越本片区的平盐铁路远期以复线控制，沿线地块的开发应考虑远期铁路和轻轨建设的要求”。这就是说，规划时平盐铁路已经预留建设轻轨的空间准备，按照规划，这里应该是13#地铁，也就是说，从火车
12、站到盐田港的8#地铁和从平湖到盐田的13#地铁在这里交汇，实现了交通的立体化。定位九：小尺度步行系统与大量的绿化隔离带（1）小尺度步行系统“盐田港后方陆域法定图则”6.3条规定，本片区将建设步行系统： 东海道通过人行步道、广场、小品设施以及建筑底层空间设计，形成一个富有活力和亲切宜人的公共生活空间。 人行步道系统将城市内部各公园和公共服务设施串联为一个系统，并与主要道路相接，形成环绕和贯穿整个居住区的步行网络。本次图则确定的人行步道系统指东海四街、盐田四街、洪安二街与盐田河绿带构成的环状步行网。（2）大量的绿化隔离带“盐田港后方陆域法定图则”6.4条规定，本区内主干道两侧、仓储区和居住区之间将
13、建设较多的绿化隔离系统，以改善环境、区分功能空间： 城市公共绿化系统结合各居住区和活动规律就近布置，方便居民的休闲和游憩。 主干道两侧按规划设置绿化隔离带，与行道树、绿地、设施形成完整的道路绿化。 在仓储区和居住区之间应按规划留有绿化隔离带，在平盐铁路的南侧也留有绿化隔离带，减少铁路对居住区的影响。二、 项目总体开发策略1、项目总体开发理念（1）项目地块资源审核中海半山溪谷是盐田后方陆域西南片区26#地块，宗地号为J312-0020，是中海2002年收购深圳市海景山庄物业发展有限公司（后更名为深圳市中海海景山庄物业发展有限公司）得到的。审核一：海拔超过50米高地政策性绝版地块按照新的深圳城市规
14、划标准，以及生态控制线规划，特区内海拔超过50米、特区外海拔超过80米的高地，以及除此之外坡度大于25度的山地、林地，除已经获得的土地之外，不再允许新批项目。因此，最低处海拔约80米，最高约130米的本项目具有政策上的稀缺性，属于政策性绝版地块。审核二：2900米最靠近祖山之巅的住宅深圳的最高山峰是梧桐山，海拔944米。“中海半山溪谷”距离主峰的直线距离约在2900米，是深圳所有商品住宅项目中，最靠近梧桐山主峰主峰的项目。审核三：三面环山一面朝海位处祖山之“山阳位”以深圳祖山944米的最高峰梧桐山为核心，中海半山溪谷西、北、东三个方向环绕着梧桐山脉的骑马岭、滴水寨、高排岭、小坳山、圆鼓岭，而东
15、南方向，则朝向大鹏湾。背靠山而朝东南，是典型的“山阳位”，是山居中按勘舆学说位置最佳的。审核四：地块自然资源丰富地块自然资源丰富，规划中保留了山野原貌，以天然冲沟溪流、天然湖泊、山体与住宅有机结合构成。地块就有以下特点：拥有天然溪谷、位于梧桐主峰之下、植被之好出乎想象、背山面海、周围没有其它任何建筑。（2）项目总体开发理念随着深盐二通道预计在2007年底通车，直线拉近与市区距离，以及盐田港三期兴建所带动的东部港口物流枢纽中心的持续快速发展，盐田将迎来全新的发展契机，而中海半山溪谷作为深圳中海地产正式进军盐田市场的开山之作，势必成为东部盐田高品质居住的稀缺之选，市场潜力不可限量。中海半山溪谷将打造成为集居家、休闲、度假、运动为一体的高品质生态社区，营造健康、休闲、野趣、与自然共生的全新山居文化生活体验。如果说此前深圳的山宅还是近山的话，“中海半山溪谷”就是一个进山的项目，同时以山为园、以海为岸，纯粹在山里面。2、项目发展定
