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1、XXX项 目可行性研究报告建设单位：成都泰悦房地产开发有限公司编制时间：二零一三年十二月56咨询项目名称： 翡翠湾项目可行性研究报告项目委托单位： 成都泰悦房地产开发有限公司项目研究单位： 重庆新时代工程咨询有限公司单位资质等级： 甲级证书编号： 工咨甲12820070021资质授予部门： 中华人民共和国国家发展和改革委员会项目负责人： 屈庆琭 教授级高工 注册咨询工程师编制组人员： 吴显明 高喜超肖 静 段婷眉目 录第一章 项目总论51.1 项目概况51.1.1 项目名称51.1.2 项目性质51.1.3 项目简介51.1.4 项目建设单位51.1.5 项目建设相关单位51.1.6 项目建设
2、规模和内容51.1.7 项目建设工期及进度51.1.8 投资估算和资金筹措51.1.9 财务效益评价51.2 项目评估结论及建议51.3 项目可行性分析报告主要编制依据5第二章 行业与市场分析62.1 全国房地产行业分析62.1.1 房地产政策分析62.1.2 房地产市场分析72.1.3 行业发展趋势132.2 邛崃市房地产行业背景分析162.2.1 邛崃市宏观经济分析162.2.2 邛崃市城市规划纲要182.3 邛崃市房地产市场分析252.3.1 客户群分析252.3.2 成交套数走势272.3.3 销售均价走势272.3.4 存量走势图282.3.5 区域板块内住宅市场调研28第三章 地块
3、分析与产品方案313.1 项目地块特性与价值分析313.1.1 项目地块特征313.1.2 土地升值潜力评估313.2 项目SWOT分析313.3 项目定位313.3.1 产品定位313.3.2 价格定位313.3.3 目标客户定位313.4 产品方案与建设规模313.5 项目开发进度31第四章 项目销售方案324.1 项目销售策略324.2 各类型房产销售策略324.3 项目总体销售计划概述324.4 市场应急方案32第五章 项目工程技术方案335.1 结构说明335.2 给排水设计335.3 电气设计335.4 暖通设计33第六章 劳动安全336.1 劳动安全336.2 劳动保护33第七章
4、 项目投资估算及资金筹措33第八章 项目财务效益评价34第九章 风险分析34第十章 分析结论和建议3510.1 开发条件及市场分析结论3510.2 经济分析结论3510.3 项目建议35VI第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称1.1.2 项目性质1.1.3 项目简介1.1.4 项目建设单位1.1.5 项目建设相关单位1.1.6 项目建设规模和内容1.1.7 项目建设工期及进度1.1.8 投资估算和资金筹措1.1.9 财务效益评价1.2 项目评估结论及建议1.3 项目可行性分析报告主要编制依据第二章 行业与市场分析2.1 全国房地产行业分析2.1.1 房地产政策分析2013年2月
5、20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。“国五条”意在表明中央调控态度。本次会议提出“国五条”2，时点稍稍超前于预期，但相较于在某些地区收紧公积金贷款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”传言，“国五条”从力度上看似乎略显温和。“国五条”中最严厉措施为对二手房转让严格征收个人所得税，这一政策与05年5月份出台的个人转让房产征收营业税政策异曲同工，其目的都是为了挤出投资需求，达到控制房价的目的。但
6、我们可以看到，当年的营业税政策并没有对成交量和房价产生过多负面影响，政策出台后确实交易量出现三个月左右短暂的回落，但由于同期的货币政策保持稳定，在市场消化了营业税政策后，成交量和房价也再次出现反弹。“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在45月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动
7、产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。2013年下半年，虽然严格调控之下全国房地产市场各项指标增速全面放缓，房价快速上涨势头得到遏制，但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期。此外，新一届政府对于房地产市场调控的思路正在逐步转变，保障房、房产税、土地制度改革等工作齐头并进，长效机制的建立将逐步落到实处2.1.2 房地产市场分析2013年前三季度，全国主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期最高，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。三季度，随着“国五条”效应逐渐淡化，在二季度受到抑制
8、的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州等热点城市表现尤为突出。预计四季度，政策仍以稳为主，房产税、土地改革等长效机制或将落实；市场方面，供应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长，与去年同期的阶段性高峰将基本持平，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但全国整体涨幅将趋于平稳。1价格：百城均价绝对水平创新高百城均价绝对水平创新高，环比连续16个月上涨，同比连续10个月上涨，同环比涨幅在三季度均持续扩大，9月环比涨幅再度突破1%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。总体来看，今年一季度百城均价涨幅明显，累
9、计上涨2.91%，二季度涨幅逐渐收窄，累计上涨2.60%，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。具体来看，7、8月涨幅分别为0.87%、0.92%，9月涨幅扩大至1.07%，自5月以来再次突破1%，价格绝对水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来最高水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%，仅低于2011年8月阶段性高点。2012年11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5837元/平方米和5495元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.6%和7.8%，涨幅比10月微降0.3和0.1个百分点。中国房地产指数系统百
10、城价格指数显示，11月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.26%，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌。图2-1 2010-2013年百城住宅均价及环比变化2成交量：2013年前三季度成交量达近四年同期最高“金九”成交量小幅回升，前三季度累计成交量达近四年同期最高。初步统计数据显示，2013年三季度，50个代表城市月均成交2531万平方米，成交量企稳回升。具体来看，7月成交量延续4月以来的下行态势但降幅逐步趋缓；8月成交量止降回升，环比小幅增长2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量继续回升，50个代表城市成交2625万平方米，环比增幅扩大至4.3%
11、，同比微增0.5%，为6月以来首次增长，与2011年同期相比增长超五成。总体来看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期最高水平。图2-2 2010年以来代表城市月度成交量走势3供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓 土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓导致全国新开工增幅有限。2012年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013年前三个季度土地成交面积同比增速均超过30%，考虑到拿地与
12、新开工的时间差（一般为6-12个月），预计2014年新开工将继续增长。由于目前三四线城市供应充足（占全国新开工面积超过60%），企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面积增速（历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约3-6个月）在2013年也不断趋缓，预计2014年全国房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0-8.0%。 2013年前三季度全国土地供求量稳中有升，均高于去年同期，住宅类用地涨幅较明显。9月全国300个城市共推出土地3665宗，推出面积14078万平方米，环比增加8%，同比增加1%；其中住宅类用地1232宗，推出面积5341万平方米，环比增加8%，同比增
13、加6%。1-9月，全国300个城市共推出土地30892宗，推出面积118471万平方米，同比增加9%；其中住宅类用地9718宗，推出面积42829万平方米，同比增加21%。今年土地市场一扫调控阴霾，交易热度持续攀升，全国土地成交量整体涨幅高于供应量，其中住宅类用地月度成交量共有8个月同比增长。9月全国300个城市共成交土地2554宗，成交面积10376万平方米，环比减少10%，同比减少4%；其中住宅类用地821宗，成交面积4153万平方米，环比增加2%，同比增加9%。三季度以来，“抢地潮”在一二线城市轮番上演，主流房企向核心城市加速回流，全国土地成交价格上升，本月环比、同比均上涨35个百分点以
14、上。9月全国300个城市成交楼面均价为1650元/平方米，环比上涨38%，同比上涨63%；其中住宅类用地成交楼面均价为2307元/平方米，环比上涨37%，同比上涨60%。今年以来，代表城市月均新批上市1349万平方米，同比增长13%，为近四年同期最高。10月，主要城市新批上市面积明显回落（初步统计数据），环比下降16%，同比增长24%，为1614万平方米。图2-3 2010年以来主要城市新批上市面积走势4资金来源：累计同比增速6个月来首次上升根据国家统计局公布的2013年1-11月全国房地产市场运行的有关数据显示，1-11月国内贷款累计同比为33.8%，较1-10月上升1.9个百分点，增幅为2
15、011年来高位，大幅高于去年全年13.2%的增速。2013年前三季度，开发贷余额同比增速为18.5%，为2011年二季度以来的最高增速，显示出银行贷款对地产的支持仍然处于高位，而本月资金来源中国内贷款数据显示出贷款对地产的支持仍在持续。1-11月自筹资金累计同比上升20.8%，较1-10月上升3.1个百分点，自筹资金累计同比为2012年4月以来的高位。自筹资金和国内贷款同比位于高位显示出企业相对较强的投资意愿。随着销售累计同比的逐步收窄，以预收款和按揭贷款为主要内容的其他资金来源累计同比收窄至31.9%，较1-10月下降2.9个百分点，由于去年高基数的影响，预计全年该增速仍会继续收窄。52014年房地产市场预测从全年走势来看，2013年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。预计2014年上半年商品房
