《重庆合川金九导航大楼项目可行性论证报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆合川金九导航大楼项目可行性论证报告.doc（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金九导航大楼项目可行性研究报告金九导航大楼项目可行性研究报告 重庆金九房地产开发有限公司 二九年五月目 录一、项目概况1、企业简介2、项目建设背景3、项目建设的内容及规模二、市场分析1、合川总体社会经济情况2、合川房地产市场情况分析3、项目所在地状况及周边物业分析三、项目建设地址和自然条件四、规划方案及建设规模五、环境保护及消防六、公司组织机构七、项目实施进度八、投资估算与资金筹措1、项目总投资2、资金筹措3、贷款低押物设置情况九、财务预测及评价1、财务预测2、财务评价十、项目结论一、项目概况1、企业简介重庆金九房地产开发有限公司【原重庆金九实业（集团）有限公司】成立于1999年1月，注册资金
2、12500万元，具有二级开发企业资质，属“重庆金九控股集团有限公司”子公司。经营范围：房地产开发，建筑材料，物业管理等。公司自创立以来，坚持“以市场为导向、以客户为中心、以质量求生存”打造精品工程的企业精神，树立了诚信、优质、开拓、奉献的企业理念。公司先后开发建设了青竹湾旧城片区拆迁、合川市柏树街、天福巷片区、久长街、申明亭、金安大厦、金瑞大厦、滨江大厦、市人民政府驻地迁建、鱼城大厦、及金九导航大楼一起等项目，累计开发建设面积73.31万平方米，其中优良工程17万平方米， 现正在开发建设合川区标志性建筑-建筑面积5.2万平方米金九导航大楼。 公司是重庆市私营企业五十强、重庆市第二届、第三届、第
3、五届、第六届房地产开发企业五十强、中国农业银行重庆市分行AAA级资信企业、合川市地税局AAA级诚信纳税企业、合川市守合同重信用单位，公司已获得ISO9001:2000国际质量体系认证。近年来公司热心公益事业，捐助670余万元，受到社会好评，树立了良好的企业形象。 公司现有员工35人，拥有专业技术人员18人，大专以上学历26人。2、项目建设背景合川区位于渝西北地区，是一个历史悠久的文化名城，迄今已有2300多年历史，紧靠重庆主城区，与周边10区（县）市和四川3个地区性中心城市临近。根据重庆市城市规划，合川被定位为重庆北部地区中心城市、国内大城市。3、项目建设的内容及规模3.1、项目名称金九导航大
4、楼3.2、项目内容考虑到宗地为不规则的四边行形式，场地内基本为平地，北面临城市东西主干道-希尔安大道，东面也紧临城市干道，用地处于城市希尔安大道交通转盘处，地理位置十分优越，商业分别沿南边、西边的城市主干布置，两幢高层标志性建筑住宅分别布置于与城市主干道相临的两个边，运用先进的建筑立面和空间构成手法，使本建筑具有出色的外在表现力，并具有国际化、现代化、人性化、整体化和生态化特点。3.3、规模金九导航大楼规划用地面积14402.0 m2，建设用地面积10406.5m2，总建筑面积52283.83 m2，其中：住宅27316.80m2，商业17412.17 m2，车库面积6638.21 m2，设备
5、用房916.65m2。4、可行性研究报告的编制依据4.1、公司营业执照4.2、公司税务登记证4.3、房地产开发资质证书4.4、公司章程4.5、项目立项批复4.6、土地使用证4.7、建设用地规划许可证4.8、建设工程规划许可证4.9、建设工程施工许可证4.10、投资许可证4.11、组织机构代码证二、市场分析1、合川总体社会经济情况合川地处重庆北部，距重庆主城区高速公路58公里，水陆交通四通八达，境内有渝武高速公路、110省道线、襄渝铁路、遂渝快速铁路和即将建设的兰渝铁路和郑渝铁路等，经渝武高速公路到重庆内环高速公路只需30多分钟，到重庆机场仅需50分钟；经遂渝快速铁路到重庆仅需15分钟，到成都仅
6、需2小时。嘉陵江、涪江、渠江三江汇流于境内，与四川南充、广安、遂宁三市接壤，是成渝经济区的重要节点，是重庆“1小时经济圈”的重要板块。规划定位为重庆北部地区中心城市和国内大城市。合川幅员面积2343平方公里，总人口152万，城镇建成区面积57.8平方公里，城镇化率49%，其中：主城区面积32.3平方公里、人口35.8万人，已初具中等城市规模，是重庆市级山水园林城市和卫生城市。2008年是合川 “工业经济发展年”， 区委区政府将始终坚持科学发展观，按照“3421”发展思路，围绕“提速发展，跨越赶超，率先崛起”的总要求，以改革开放为动力，狠抓“工业经济、重大项目、劳务经济和土地流转、基础设施、民生
7、问题”这五个关键求突破，努力实现经济社会快速发展。区位优势明显。境内有陆上交通干道212国道、襄渝铁路、遂渝快速铁路、渝合高速公路、合武高速公路等，水运航道300余公里，水陆交通发达，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。人文积淀厚重。合川是巴文化发源地之一。悠久的历史留下了丰富的文化遗产和人文景观。宋元合川“钓鱼城”之战影响了欧亚历史，古镇涞滩二佛寺有全国最大的禅宗石刻摩岩遗像群，是佛教禅宗文化胜地。清代廉吏于成龙、爱国实业家卢作孚和爱国教育家陶行知等历史文化名人曾在此为政、创业、授教。水资源得天独厚。境内有3条江，
8、流域面积达77平方公里，水能资源理论蕴藏量57万千瓦；富金坝电站、双槐火力发电站和嘉陵江草街航电枢纽建成后，合川将成为重庆、乃至全国名符其实的江城。矿产资源储量巨大，已探明有20多种资源。 旅游资源独特。有古钓鱼城、涞滩古镇(二佛寺)、双龙湖和龙多山等对外开放景点，重庆市唯一的“双国保”钓鱼城是全国重点文物保护单位和国家级重点风景名胜保护区，地势险绝而壮丽，宋代军事设施古城堡保存完好。涞滩古镇与江苏周庄、云南丽江同被评为首届中国十大历史文化名镇。 总的来看，合川经济发展形势较好，速度比上年有较大提高，2008年，合川区实现辖区内财政收入22.59亿元，增长46,09%；实现地方财政收入17.1
9、4亿元，增长56,92%； 城镇居民人均可支配收入达到13379元，农民人均纯收入达到3339元，城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率控制在3以内，全市常住人口城镇化率达到44%。在中国西部（市）县域经济100强评比中位居第四。目前，合川正按照“314”总体部署的要求，解放思想、锐意进取，抓牢建设“五大重庆”的机遇，围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，走出一条具有时代特征、合川特色的发展之路，涉及项目共130个，总投资规模为700亿元，年
10、度投资82亿元。2009年1-6月，合川区生产总值97.2亿元，固定资产投资77.3亿元，全社会消费品零售总额57.5亿元，实现地方预算内财政收入10.49亿元，城镇居民人均可支配收入7832元。2、合川房地产市场情况分析2.1、市场回顾随着重庆市直辖，西部大开发，合川区各项主要经济指标上升幅度明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础设施建设的步伐加快，大大地拓展了房地产市场的发展空间
11、。作为人流、物流、资金流、信息流和建筑行业的重要载体。2009年上半年，房地产业增势强劲，商品房竣工面积33.5万平方米，同比增长21%；新开工商品房面积39.8万平方米，同比增长115.1%，城区商品房平均销售价格比年初上涨438.8元/平方米。合川区房地产市场总体处于稳中有升的，房地产价格稳中有升。土地供给量小，2008年全年合川对土地进行控制，全年土地成交量约5万平方米，城市建设量为62万平方米，房产平均售价为每平方米2150元。中心地段房产平均售价为每平方米2850元。2008年度全市房地产投资6.71亿元，同比增长2.44%；主城区房屋竣工面积同比增长1.45%；商品房销售均价达到1
12、120元/ m2，同比上升16.2%。今年一季度主城区商品房销售价比上年上升17.86%。2.2、前景分析合川到目前为止，总人口152万，城镇建成区面积57.8平方公里，城镇化率49%，其中：主城区面积32.3平方公里、人口35.8万人，已初具中等城市规模。根据规划，到2012年，城市人口将达到43.2万人、建成区面积将达到38.88平方公里；到2020年，城市人口将达到66万人、建成区面积将达到62.68平方公里，城市框架将基本形成。受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，合川城市居民人均住房建筑面积低于全国平均水平。随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转
13、向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。随着合川经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，商场、高档住宅、休闲等销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。随着合川城区凉亭片区和文峰塔片区大规模改造进入实施阶段，居民住房需求激增，房地产市场已经结束2008年底冷清局面，围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，走出一条具有时
14、代特征、合川特色的发展之路，充分可以看出合川房地产市场已经进入成熟、发展的新阶段。2.3、发展预测多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成，目前，合川已初步形成了以普通住宅为核心、高档住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这二类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。其中价位在2200元2800元/ m2左右、满足并解决了大多数中低收入、工薪阶层消费群体的住房需求。价位在2600元3500元/ m2左右、地理位置优越、居住环境好、房屋质量高的普通住宅，以中高收入阶层为消费对象，将成为今后合川住宅发展的主流方向。并形成多元化住宅的供应体系，初步完成了商品住
15、宅品种和结构的升级。2007年下半年及2008年，由于全球金融危机对房地产行业强烈影响，合川市民购房及消费信心受到严重打击，但是随着2008年12月17日国务院常务会议决定二套房贷政策及先后出台促进房地产市场发展政策，优化购房群体，2009年初房地产市场出现回暖。个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行二手房信贷政策，央行货币政策调控，2008年9月16日和2008年11月27日两次下调一年期人民币贷款基准利率，对房地产行业是个重大利好，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。在已经销售房屋中，有30%以上的个人购房者采用了银行贷款，70%用于居住，这一消费方式体现出合川消费者信心和购买力。城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展，为把合川建设成为重庆北部地区中心城市，使之成为渝西经济走廊2号发展轴的经济增长极，按照房地产发展的周期性规律，合川区房地产行业迎来了一个新的高速增长期，势头强劲。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但近5年内合川房地产市场总体不会出现“空置房”过剩的现象。3、项目所在地状况及周边物业分析该项目位于合川南部城区体育馆和急救中心南侧江亭路与南屏
