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1、 青春家园二期工程项目项目申请报告沧州众泰工程咨询有限责任公司二0一一年一月目 录第一章 申报单位及项目概况2第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析17第三章 资源开发及综合利用分析20第四章 节能方案分析21第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析32第六章 环境和生态影响分析33第七章 经济影响分析39第八章 社会影响分析43第九章 结论45第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况沧州市千万间房地产开发有限公司的经营范围为房地产开发。公司现设有营销策划部、市场调研部、综合管理部、财务部、工程部、房地产交易部、物业管理部等多个职能部门。公司一贯重视知识创新和人才发展，培养了一支学历
2、高、能力强、经验丰富的高素质队伍，现有员工25人，大中专学历以上占95%，其中有中、高级职称者19人，技术力量雄厚。自公司成立以来，始终倡导现代化家居观念、传播现代居住文明、创新时代生活空间的指导思想，秉承“质量为生命，客户为上帝，服务为发展”的经营理念。使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展、壮大和完善。公司成功总结了一套适合自身发展、适合本地区特点的成功经验，从而成为沧州市颇具竞争力的房地产开发企业。雄厚的经济实力，具有极强凝聚力、开拓性、前瞻性的领导集体，高素质的技术骨干队伍，使公司完美的完成了太阳八九点等房地产开发项目，受到了业界的好评。公司始终把创新视为企业发展的源动力。唯有
3、不断创新，企业才会拥有旺盛的活力。创新是“朝气”的具体表现，更是“可靠”的智慧源泉。创新是企业长盛不衰的灵魂，是引领时代，启迪未来的远见卓识，是前进永无止境的绵绵动力。真正的领先集体从不满足于过去，企业每时每刻都在推陈出新，不懈追求理想。创新已经深深融入千万间房地产人的灵魂之中，使公司在复杂多变的市场环境里处于不败之地。企业以变应变，不断优化组织机构，适应形势的发展。员工思维大胆活跃，每时每刻都在追求理想。其产品将传统和现代文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的房地产典范。预知客户未来的服务需求，产品价值由此延伸。沧州市千万间房地产开发有限公司是富有朝气、勇于创新、高效务实的集体！是为理
4、想而坚持的团队！力求每一件作品都能成为传承当代文明的经典。1.2项目建设背景随着经济的飞速发展，人们的生活水平得到了很大的改善，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，而是要求更宽敞，更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。原来旧的住房格局已经不适应人们的心理需求，弃旧换新是许多人的梦想。一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，股市债市低迷、众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口，在房地产不断升值的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力，虽然面临着宏观调控带来的不小压力，全国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但
5、由于人们对住房及商业楼的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格的预期，因此沧州市房地产价格保持了稳中缓升的走势。改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅及综合办公楼三大需求。因富裕农民进城居住及经商需求有所增加，而且市民换房和购置第二套住宅、投资商业用房将成为房地产市场越来越重要的需求来源。由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从1998年开始房改，到现在才十几年时间，也不可能完全满足需求。现在很多城
6、市，尤其是二、三线城市的房地产很火，需求很强烈。加息无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成太大的影响。以后估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终不是非常大。1.3项目拟建地点拟建项目位于沧州市黄河东路与交通大街交口处。周围基础设施齐全，交通便利，环境整洁，拟建设用地地势平坦。1.4主要建设内容和规模本项目占地面积15亩，占地面积为10000平方米，总建筑面积24318.5平方米。总投资5600万元，全部由企业自筹。综合办公楼建筑面积19254.4平方米（其中主楼为16层，建筑面积为12839.2平方米；配楼为4层，建筑面积为6415.2平方米）；2#住宅楼为多层
7、，共4个单元，建筑面积为5064.1平方米（4个户型：分别为68.91平方米和66.80平方米合计51户，119.85平方米的6户，120.33平方米的6户）。本项目主要经济指标如下：项目名称数量总占地面积（平方米）10000建筑占地面积（平方米）1338.72总建筑面积（平方米）24318.5其中综合办公楼（平方米）19254.4住宅面积（平方米）5064.1 户型分类68.91平方米和66.80平方米合计51户，119.85平方米6户，120.33平方米6户。建筑层数综合楼16层，配楼4层；多层住宅住宅总户数63住宅总人数189（平均每户按3人计算）容积率2.4建筑密度14.3%绿化率33
8、%1.5项目实施进度项目审批后，开始项目的正式筹建工作，建设期为12个月。计划开工日期2011年3月15日，竣工日期为2012年3月15日。1.6项目产品:住宅和综合商务办公楼1.7工程技术总体方案的确定在建筑布局上，结合本身特质，并且考虑到居住建筑的朝向要求，建筑平行排列。建筑布置疏密有致，高低错落，紧凑而有韵致。公共建筑与小区配套设施结合景观节点合理，分布于住宅和综合楼的低层。楼宇、草树、花木，彼此映衬对比，相得益彰。整个建筑合理有致，典雅清新，比例得当，层次分明。建筑平面经济合理，通过有组织的自然气流进行总体布局，以形成舒适有效的外部环境；而住宅所有房间力求达到最好朝向，充分利用自然通风
9、、采光条件。本项目在房型设计中按实际需要采用了多种大小不同的房型，来适应不同用户的需求。并以70平方以下的房型为主导，体现了我们为解决低收入职工的住房需要而建设经济适用房的目标。各种房型的设计地块在住宅单体设计方面注重户型朝向和方位的设计合理性，充分利用本地块周边的景观环境，使住宅楼都有畅通无阻的视野景观，同时营造小区良好的景观条件。综合办公楼是本项目的核心组成部分。主要包括低层商业、写字楼、电子信息与商务中心、会议中心、商会集聚中心、行政管理服务中心，以及涵盖第三方物流、研发、创意、贸易、人力资源服务、培训、管理咨询、金融、通讯等各类服务的综合性商贸服务中心。建筑单体设计：住宅套内设计以起居
10、室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、盥厕分离、室内布置紧凑，设计尽可能控制开向起居室的门洞数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。另处，单体设计始终遵循适应现代生活方式要求，且结合角窗设计，视觉上扩大了室内空间，丰富了窗景观。主卧室朝南，厨房设计考虑系统橱柜与冰箱机位。住宅每个空间均考虑空调位，空调机室外机或结合阳台，或结合遮阳板，在立面上都经过仔细推敲，力求外立面清爽美观。根据沧州市城总体规划（2002-2020）、沧州市城土地利用总体规划，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益、环境效益、经济效益相互协调的原则进行设计。1、国务院关于加强节能工作的决定（国发20062
11、8号 ）2、中华人民共和国节约能源法2007年10月28日修订3、沧州市人民政府关于印发沧州市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（沧政发20104号）；4、中国节能技术政策大纲（2006年）5、河北省民用建筑节能条例6、公共建筑节能设计标准DB13(J)81-20097、屋面节能建筑构造06J2048、民用建筑设计通则GB5035220059、外墙外保温工程技术规程 JGJ 144200410、建筑照明设计标准GB50034-200411、建筑采光设计标准GB/T50033-200112、关于完善节能分析篇相关内容的通知（石发环资2008226号1.8建筑设计方案建筑的户型设计完全符
12、合人体工程学及环境心理学尺度,所有户型都能达到南北通透、对流通风，小进深，符合采光系数和对健康住宅设计的要求。南向三面采光外飘窗，满足日照需要，实用厨房，面宽3米，完全可以做到餐厨一体化，与厨房连接的生活阳台配有上下水，可作为独立洗衣间，隔离干湿，方便使用，功能完备，动静分明。根据1999年11月10日河北省人民政府、省军区1999第20号令河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定，本工程防空为六级防空工程，住宅楼建有地下室。小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求，交通组织应避免扰民。小区管网应合理规划，统一布置，统一施工，地下铺设，并积极采用共沟技术。建筑小区的硬质景观设计应突出观赏
13、性和趣味性，体量和尺寸适宜，少而精，标志设计应简洁醒目，照明设计应营造安静优雅的生活气氛。综合办公楼是本项目的核心组成部分。主要包括低层商业、写字楼、电子信息与商务中心、会议中心、商会集聚中心、行政管理服务中心，以及涵盖第三方物流、研发、创意、贸易、人力资源服务、培训、管理咨询、金融、通讯等各类服务的综合性商贸服务中心。其应当作为地标性建设进行设计施工。预制混凝土异型步砖道，用于人行道和居民活动场地铺装有较好的透气性和透水性能，便于行走，同时可使铺装场地土壤的水气状况满足植物根系生长的需要，减少地表径流。1.9结构设计设计依据1、混凝土结构设计规范 GB5001020022、建筑抗震设计规范
14、GB5001120013、建筑结构荷载设计规范 GB5001020024、建筑地基基础设计规范 GB5000720025、中国地震动参数区划图 GB183062001根据民用建筑设计通则，项目建筑为二类建筑，拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。外维护墙体采用混凝土空心砌块填充，内墙采用加气混凝土空心砌块填充，现浇楼板，做墙体外保温。根据中国地震动参数区划图（GB183062001），沧州地震动峰值加速度为0.10g（度），抗震设防类别为乙类，建筑结构的安全等级二级；项目设计住宅使用年限70年，综合商务楼使用40年；配套建筑设计使用年限40年，耐火等级为二级。基础形式将根据地质勘察报告，并进行技术经济比较后确定。1.10供热采暖通风与空气调节设计规范提供的相关的气象资料。气象资料：采暖室外计算温度 -9冬季通风室外计算温度 -4夏季空气调节室外计算干球温度 34.8夏季空气调节室外计算湿球温度 26.8冬季空气调节室外计算相对温度 55%夏季空气调节室外计算日平均温度 29.6夏季通风室外计算相对温度 62%冬季室外风速 3.2m/s夏季室外风速 2.1m/s冬季大气压力 1024.7hpa夏季大气压力
