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1、奉节县房地产市场调研报告12020年5月29日文档仅供参考奉节县房地产市场调研第一章 奉节县宏观经济背景分析一、奉节县自然地理环境概述1、地理位置 奉节县地处长江三峡第一峡瞿塘峡入口上游,位于重庆市东端大巴山渝东平行岭谷区和七曜山交汇处,东邻巫山县,南接湖北恩施市、建始县、利川县,西连云阳县,北靠巫溪县,地理坐标为东经109117至1094558,北纬302919至312223。县境东西最大距离71.4公里,南北最大距离97.7公里。(1)地理位置优越 奉节县属四川盆地东部山地地貌,区境以山地为主,最高海拔吐祥猫儿梁为2123米。北部为大巴山南麓的一部分,东部和南部为巫山和七曜山的一部分,长江
2、横切七曜山形成瞿塘峡。地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓,南北约为对称分布,以长江为对称轴,离长江越远海拔越高,有少量平缓河谷平坝。是重庆市的东大门,渝东北4大百万人口之一,历史上奉节县被称为”控带二川,限隔五溪,据荆楚之上游,为巴蜀之喉吭”、”西南四道之咽喉,吴楚万里之襟带。 (2)环境亚热带湿润季风气候气候,四季分明 奉节县境属中亚热带暖湿东南季风气候,气候温和,光照适宜,四季分明,雨热同季,常年日照总数1639小时,无霜期年均287天,年均气温19.1,素有”阳光城”、”日照城”之称。 小结:区域位置极其优越,城中心区靠近长江地势较平坦,为城市的发展奠定了坚实的基础,为房地产发展创造
3、了大空间环境2、城市规模 全县总面积4087平方公里。至 底,据公安部门统计,全市年末户籍总人口106.4万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口75.33万人。 据,奉节县中心城市的总人口数2020年将达到22万人,2030年将达到30万人。 在土地可供开发资源固定前提下,城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加,进而推动房地产业的发展3、奉节县行政区划及人口 全县幅员面积4087平方公里,奉节县辖3个街道、18个镇、11个乡。其中竹园镇、康乐镇、白帝镇、公平镇、吐祥镇、兴隆镇为中心镇。 4、城市交通(1)县际、市际交通发达便利铁路:规划奉节县铁路网布局为郑渝铁路、沿江铁路
4、、安张衡3条铁路。公路:规划奉节县对外高速公路布局为渝宜高速、奉建高速,规划朱衣、草堂、夔门、寂静、永乐、两河口六处互通。县域形成”两高一环八射”的骨架公路网络。水路:规划永安街道新修水陆客运站、帝城规划旅游客运站。(2)中心城交通、 县城区规划形成一横一纵高速路系统,规划三处互通,即保留现状渝宜高速公路朱衣和夔门互通,在永乐镇境内规划奉建高速公路互通。对外公路场站规划在朱衣西部新城结合郑渝铁路与安张衡铁路场站,规划客运枢纽一处,打造奉节县客运交通枢纽。在永安街道规划对外公路客运站一处,水陆客运站一处,在白帝城规划旅游客运站一处。 全县行政村客运线路170条、农村客运车682辆、公交车111辆
5、、出租车200辆,行政村客运通达率达100%。小结:完善发达的交通系统网络,是促进城市发展及城市化的基础,对城市房地产的加快发展也有促进作用。二、奉节县经济发展1、奉节县经济概述 奉节县的第一产业主要以农业中的种植业(奉节脐橙)为主。奉节县的第二产业主要有煤炭、电力、建材、矿业。奉节县的第三产业主要以旅游业为主。 全年实现地区生产总值1974324万元,比上年增长11.5%,其中:第一产业实现增加值359572万元,比上年增长5%;第二产业实现增加值770759万元,比上年增长18.2%;第三产业实现增加值843993万元,比上年增长9.1%。按常住人口计算,实现人均地区生产总值25855元,
6、比上年增长13.8%。地区生产总值中三次产业结构比例为18.2:39.1:42.7,三次产业对经济增长的贡献率分别为7.5%、53.7%、38.8%。(见图一)。2、财政和金融 实现金融业增加值42980万元,比上年增长8.2%。年末全县银行机构人民币存款余额216.4亿元,比年初增长13.2%,其中个人储蓄存款145.5亿元;金融机构人民币贷款余额121.3亿元,比年初增长15.3%,存贷比达到56%。 金融机构存贷款余额 指 标年末数(万元)比年初增长%各项存款余额216414413.2 其中:活期及临时性存款78914636.7 定期及其它存款95249432.9 各项贷款余额12127
7、0215.34 其中:短期贷款3815962.5 中长期贷款82984022.3 - 金融机构存款和贷款余额 3、消费情况 奉节县全年实现社会消费品零售总额481642万元,比上年增长14%。批发和零售业销售总额178.6亿元,比上年增长18.2%。其中,批发业销售额1339724万元,比上年增长11.1%;零售业零售额46.2万元,比上年增长46.2%。(图4)分析: 从各种数据中能够看出,奉节县 社会消费品零售总额出现下降的,可是银行存款成上升状态,人均可支配收入逐年提高,消费需求仍不旺盛,消费能力有限;居民储蓄额不断增大,购买力增强;持币待购情绪增加; 三、人口情况 截至 年末全县户籍人
8、口总数为106.4万人,比上年减少1.19万人,其中非农业人口22.86万人;农业83.55人。人口自然增长率2.56,比上年增长3.3个千分点。常住人口75.33万人,其中,城镇人口29.71万人。城镇化率为39.4%。奉节县 - 人口变化表日期全县户籍人口总数(万人)非农业人口(万人)农业人口(万人)自然增长率()常住人口(万人)城镇人口(万人)城镇化率 106.7422.0684.685.1280.0229.9435.65 107.2722.5584.725.9678.528.9636.89 107.622.8284.782.8977.3929.5638.2 106.422.8683.5
9、52.5675.3329.739.4 从上表能够看出,自 以来,全县总人口规模成波浪型,但从自然增长率来看,每年增长率有一定波动,最大年增长率为 ,达到5.96,之后二年出现回落。在人口增长率较为稳定的情况下,总人口增长率出现上下幅波动,能够看出每年奉节县的人口机械增长存在一定变化。 截止到 底,奉节县总人口达到106.4万人,根据表能够看出近4年奉节县的总人口变化不大。全县常住人口为75.33万人,从 的80.02万人到 的75.33万人,每年都在进行递减,说明本地外出务工的人群在增多。 外出务工缓解了当地的就业压力,而且又能够刺激当地的消费。大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家
10、乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区房地产发展的新需求,这些都能够成为县镇经济的消费热点。四、城市规划与发展 奉节县属四川盆地东部山地地貌,区境以山地为主,最高海拔吐祥猫儿梁为2123米。北部为大巴山南麓的一部分,东部和南部为巫山和七曜山的一部分,长江横切七曜山形成瞿塘峡。地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓,南北约为对称分布,以长江为对称轴,离长江越远海拔越高,有少量平缓河谷平坝。奉节县内河流属长江水系,除长江干流外,有梅溪河、大溪(九盘)河、石笋河、草堂河、朱衣河五条主要支流(一江五河)奉节县地貌
11、及地势特点决定了其规划与发展大方向。1、规划定位 奉节县整体定位为重要的生态产品基地和特色产业基地,长江三峡国际黄金旅游带重要节点,渝鄂陕交界地区商贸物流集散地。2、县域城镇体系规划 奉节县整体按照规划按照”一心两轴两圈三片”的城镇空间发展结构进行规划。一心:由中心城区形成的县域发展极核。两轴:指东西向沿江城镇与产业发展轴和南北向生态农业与旅游发展轴。两圈:指生态农业圈和白帝城-天坑地缝旅游圈。三片:中部以农副产品加工及生物制药、眼镜制造、机械制造、现代物流、休闲旅游、教育科研和生活配套等为主的综合型产业城镇集聚区;北部以农业、旅游业发展为主的城镇集聚区;南部以农业、绿色能源和农产品加工、旅游
12、业发展为主的城镇集聚区。3、县域综合交通铁路:规划奉节县铁路网布局为郑渝铁路、沿江铁路、安张衡3条铁路。公路:规划奉节县对外高速公路布局为渝宜高速、奉建高速,规划朱衣、草堂、夔门、寂静、永乐、两河口六处互通。县域形成”两高一环八射”的骨架公路网络。4、中心城区空间结构 规划形成”二心三片四组团”沿江带状组团城市,二心即朱衣胡家坝行政文化中心和三马山商业居住中心,三片为宝塔坪片区、三马山朱衣片区、酒溜片区,四组团为朱衣组团(朱衣组团东至孙家沟,西至麻林桥)、三马山组团、宝塔坪组团、酒溜组团。5、中心城区交通规划 对外交通规划在朱衣组团设置郑渝高铁和安张衡铁路客运站。县城区规划形成一横一纵高速路系
13、统,规划三处互通,即保留现状渝宜高速公路朱衣和夔门互通,在永乐镇境内规划奉建高速公路互通。对外公路场站规划在朱衣西部新城结合郑渝铁路与安张衡铁路场站,规划客运枢纽一处,打造奉节客运交通枢纽。在永安街道规划对外公路客运站一处,水陆客运站一处,在白帝城规划旅游客运站一处。6、中心城区绿化及城市公园规划 约12平方公里的西部新区完成投资120亿元,完成城市路网、公园等基础设施建设,全面部署并启动城市综合体、汽车、家居等区域性市场建设,完成政府驻地搬迁,城市框架基本形成。奉节县 - 中心城绿化变化日期区园林绿地面积(公顷)公园绿地面积(公顷)人均公园绿地面积()绿化覆盖面积(公顷)绿化覆盖率(公顷)
14、40512011.991260.41 417138124550.4063 431.6176121760.5五、奉节县”十三五”目标及 重点工作 (1)奉节县”十三五”目标 ”十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段。五大功能区战略深入实施、脱贫攻坚、长江经济带建设、三峡后续等,有利于我县发挥后发优势。随着我县交通格局的改变、发展平台初具规模、新的产业体系逐渐形成,”三步走”战略进入发力期。 第一步, 至 ,拓空间、调产业,实现经济结构转型战略。经过打造三大发展空间,培育壮大三大生态产业, 底基本解决发展无平台的问题, 底三大生态产业成为全县重要经济支撑。 第二步, 至2020年,靠资源、补短板,实现生态工业强县战略。从 起,立足园区平台,加大对脐橙、红豆杉、油橄榄等资源型产业的深加工,重点发展大火电、清洁汽油等产业,到 ,力争全县工业年产值实现200亿元。 第三步, 至2025年,兴物流、强旅游,实现生态旅游富民战略。依托方便快捷的”水陆空”立体交通网络,打造区域性交通运输枢纽、商贸物流中心和长江三峡国际休闲度假旅游中心,最终形成”生态立县、农业稳县、工业强县、旅游富县”的循环互动发展格局。 到 ,全县生产总值和城乡居民人均可支配收入比 翻一番;到2020年,全县生产总值年
