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1、第一章 项目概况一、 项目概况（一）项目名称：*住宅小区项目（二）建设单位：*中兴房地产开发有限责任公司单位法人：* （三）建设单位简介：*房地产开发有限责任公司成立于2006年11月8日，公司地址位于*新兴北路*号。法定代表人*，公司注册资本金为人民币壹佰万元，注册号为*，经营范围：房地产开发与经营；商品房销售。（四）建设性质：新建（五）建设地点：*新兴北路*号（六）项目建设内容及规模：拟建*住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。规划建设用地面积为27957.48m2，实际建设用地面积23380.25，道路建设用地面积4577.23 m2。容积率为3.7，总建筑面积为105347.23m
2、2，其中住宅建筑面积69742.15 m2，商业及配套建筑面积16764.77 m2，地下车库18427.99 m2，架空层面积412.32 m2。项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区，其中4栋为32层的高层住宅楼，4栋为18层的高层住宅楼，1栋为10层的小高层住宅楼，并建地下人防工程和停车库。项目总投资15056.37万元。二、设计依据（一）有关法律法规中华人民共和国城乡规划法（2007年）中华人民共和国土地管理法（2004.8）中华人民共和国环境保护法（1989年）中华人民共和国环境影响评价法（2002年）中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）（2004年）中华人民共和国环境噪音污染防治法
3、（1996年）中华人民共和国水污染防治法（修订）（2008年）建设项目环境保护管理条例（1998年）（二）有关规范、规程及标准民用建筑设计通则(GB50352-2005)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006版)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008年版)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）民用建筑电气设计规范(JGJl6-2008)采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)汽车库、
4、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）广西居住建筑节能标准*市城市总体规划（2008-2025）。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划（一）*自然概况*位于*中部，素有“桂中”之称。地理位置在东经1082411028，北纬23162429之间。市域东西横距202.1公里，南北纵距134.3公里，总面积1.34万平方公里，总人口252.74万，境内壮、汉、瑶等10多个民族和睦相处，少数民族人口占74.8。*是大西南出海通道重要枢纽，区位条件、交通条件、资源条件配合良好，有着较好的产业基础，将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。*市的建立是桂中
5、发展史上新的里程碑，是桂中改革新的起点，有着重要的现实意义和深远的历史意义。合理划分桂中地区的行政区域，促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。*市政府驻*内，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。*东西横距84km，南北纵距87.5km，土地面积为4364.2k，人口96.14万人。工业生产已形成规模经营，制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为*主要工业支柱产业，主要企业有*冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。2002年地级*市成立以后，*发展较快，城市布局趋于合理，逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。*城区交通
6、运输比较发达。*火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。国道322（南柳线）县境路段长34km，南柳高速公路通过区域。全市已形成以市区为中心，通向各限时、乡镇的公路网。水路交通以红水河为主，枯水期可航行120t级驳船，成为*内煤矿外运的一大通道。华侨投资区作为一个全新的城区，已纳入*市总体规划，区域面积55平方公里；总人口1.498万人，同世界上34个国家、地区有着广泛的亲缘关系，海外侨胞5456人。按照规划，*华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区，是*市对外开放的窗口，项目附近区域没有大型的污染企业。*市
7、主要历史文物为“麒麟山人”古遗址，位于*桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞，于1958年公布为广西文物保护单位。该古遗址距项目约15km。本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。 随着地级市*市的设立，在*市党委和政府的管理统筹下，全市经济快速发展，各级领导干部、专业人才大量引进。设市后大量引进的人才，对*市的发展做出了应有的贡献，今后*市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。居住，是职工基本的生活需求，为了稳定现有的队伍，进一步引进优秀人才，加速*市的经济建设，建设本项目是非常必要的，同时也能改变*市人民居住条件。 本项目正是在这样的背景下被提出来的。本项目由广西*市中兴房地产开发有限责任公司建设
8、，销售采取面向社会销售方式实施。该项目建成后，有效的解决*市人们及周边县市人们的住房需求，对整个*市的社会经济发展具有重要的意义。从规划到建设都是为了满足*市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。（二）产业政策分析房地产产业政策是房地产发展的指导性政策，对区域的房地产业进行宏观调控：房地产产业政策的运行包括政策制订、实施 评价、反馈和调整5个阶段，必须尊循一定的的规律。在分析房地产业和产业政策特征的基础上，探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。 近几年，我国房地产产业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。国务院也发布了
9、关于促进房地产市场健康发展的若干意见，支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等，以促进房地产市场的健康发展。 *省房地产起步较晚，近几年投资处于稳定增长状态，同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。虽然增速有所下降，但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。从商品住宅的投资类型结构看，商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡，投资增带波动较小。 居住面积的改善，再加上我区城镇化进程的加速城市化年递增的比率大于1.1%，城镇人口的不断增加，以及每年GDP以高于10%的速度增长，这些因素必然会促使我区对房地产的需求持
10、续增加。（三）*市房地产市场分析及预测1、*市房地产的发展及现状 *市是2002成立的新的地级市，房地产开发起步较晚，商品房小区配套设施不够完善，小区建设的环境品质不如人意，住宅商品房建设标准不高，在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光，通风和建筑的美学效果，未能真正体现以人为本的理念。但随着中国东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动*市房地产的蓬勃发展，2009年*市房地产业健康发展，完成增加值9. 07亿元，比上年增长16.2%，商品房竣工面积43.77万平方
11、米，增长18.3%，商品房销售面积51.56万平方米，增长31.4%，商品房销售额7.31亿元，增长21.7%。目前，*市房地产市场运行具有如下特点：（1）房地产发展迅猛，投资额逐年递增，占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。 （2）商品房供需两旺，空置率低。2002年以来，*市商品房竣工面积和销售面积不断攀升，商品房销售仍是以预售房形式强售。2009年，*市商品房年空置面积较低，空置2.85%，远低于10%15%的国际警戒线，房地产市场泡沫成分较少。（3）*住宅销售价格呈逐年上升趋势，价格走势稳中有升。（4）近年来，随着*市房地产业的飞速发展，楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细
12、部特征，已逐渐在*市房地产市场上得到关注，随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟，市民对生活质量的要求也越来越高，这也迫使开发商必须不断提高产品品质，以适应消费者由居住型和舒适型发展。2、*市的市场需求预测*市作为新兴的地级市，在市委、市政府领导及*市人民的努力拼搏下，*市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，人口不断增长，给*市的房地产带来了前所未有的机遇，大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房，不仅如此，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结构，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观，具备以人为
13、本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔市场前景。（1）新建商品房供求结构情况 2009年，*市的房地产开发投资保持快速增长，商品房销售面积大幅增长，销售价格上扬较快，全市商品销售面积51.56万平方米，每平方米综合销售价格2650元，同比增长45.7%，究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期，2008年同期基数小，房地产投资增幅大。（2）新建商品住宅购买对象情况随着*市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，*市市区的居住和投资环境不断改善，特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资，外地居民购房的比重逐年上升。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。3、*市商品房价格
14、的趋势2001年以来，*市商品房开发与上年相比，销售面积逐渐增长，房价稳中有升，交易价格曲线持续走高。5、*市房地产发展的有利条件城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间，*市现有人口250.15万人，其中城区人口约28万人。成立地级市以来，外地涌入*市经商的人口不断增加，随着城乡居民可支配收入的提高，人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽，环境好”的方向发展。从总体上看，*市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。2011年，*市房地产市场将会延续上年的发展势态。第三章 建设用地分析一、场址选择该地块位于*市新兴北路246号，用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅，环境不佳。但此地段由于老汽车站的存在，人口密集。用地南侧的新兴北路为城市主要干道，交通便捷。东侧为柳来路延伸区域，现状为土路，但随着城市道路的改造完善，交通便捷程度将进一步提升。项目北侧紧邻草鞋沟，拥有230米滨水带，滨水绿化面积超过8100平方米，可先做滨水景观设计，共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。随着景观环境的改造，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。二、项目建设条件（一）地形、地貌、地质*市位于广西中部，北纬2319-2604，东经10824
