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1、XXXX海景酒店二期重建项目可行性研究报告XX实业集团有限公司计划发展部目 录 摘要1第一章、项目概述2 1.拆除前酒店基本情况概述.32拆除前酒店主要经济技术指标.33.重建项目规划分析3第二章、海南省旅游、酒店业发展及项目周边市场概况4一、海南省旅游经济及酒店业发展状况51.旅游及酒店业发展经济指标52.海南省旅游收入状况63.海南省游客接待状况64.海南省星级酒店发展状况75.海南省酒店经营状况9二、 三亚旅游市场概况.9三、 大东海区域旅游市场概况.11四、 三亚酒店市场概况.131.三亚市旅游及酒店业发展经济指标132.三亚市旅游经济总收入运行状况143.三亚市旅游外汇收入运行状况1
2、44.三亚市游客接待情况155.三亚市星级酒店发展状况166.三亚市酒店客房发展状况197.三亚市酒店床位发展状况198.三亚市酒店开房率20五、 大东海区域酒店概况.211.片区概述212.片区酒店运营模式223.片区酒店产品结构及附属功能配套224.片区酒店经营状况24第三章、三亚市酒店业未来发展分析291.三亚未来旅游经济发展预测29游客接待及旅游收入29国际游客及外汇收入292.三亚市未来酒店业供需趋势30酒店业供应层面30酒店业需求层面303.三亚未来酒店业的运营模式304.三亚未来酒店业产品的发展趋势31第四章、SWOT分析及酒店重建定位32（一）、优势：321、三亚综合旅游环境的
3、独一无二性.322、大东海位置及设施的优越性.323、XX酒店在该地区的优势.33（二）、劣势：.331、三亚发展中的不足之处.332、大东海建设中缺点.34（三）、机遇：.34（四）、挑战：.35第五章、酒店重建策划建议36(一)主题策划36(二) 产品策划.37(三) 客房.39(四) 餐饮设施.40(五) 会议和SPA设施.41(六) 特色娱乐设施.41(七) 营销策划建议.43(八) 经营管理模式建议.44第六章、初步财务分析45(一) 重建项目技术经济指标及假设.45(二) 成本费用测算.461、各项测算参数的估算462、投入总资金估算表.473、建设周期及减少的营业收益.47(三)
4、 运营收入与成本费用测算.491、各项测算参数的估算.492、收入费用估算表.50(四)资金使用与还款计算表.531、资金筹措表. 53 -2、借款还本付息表- 54 -3、现金流量表- 55 -4、财务评价指标56第七章 可行性研究结论56（一）项目整体经济效益评估561、投资方面562、经营收益方面563、投资与回报方面57（二）可行性结论57第八章 项目风险分析57摘要1. XX海景酒店计划建成由二期、三期（贵宾楼）及别墅改造后客房建筑组成的海景花园式度假酒店群，因二期部分设备设施已不能满足国家有关规范，及大东海旅游开发区的最近规划，公司拟决定拆除重建。其中建筑面积扩大近2.4倍，由地上
5、5层改为地上12层高层建筑，酒店房间由142间改为220自然间。酒店星级由标准四星级改为五星级品质，并增添相应配套设施。2. 项目位于大东海旅游度假区域，距离三亚市市中心只有15分钟车程，区域内旅游设施集中而配套成熟，临近三亚免税店。虽然三亚酒店市场总体趋势是供过于求，但未来随着游客增长和平均开房率的提升，高星级酒店前景看好。3. 大东海区域700元日均价是四星、五星分界线，XX海景酒店贵宾楼改造后位于五星标准较低价位，XX海景酒店二期重建后本身体量有限，根据最新网络调查区域内220间客房酒店主要处于650750元标间价格之间，如需提高到千元以上，则需要针对较小体量的本项目酒店进行重新定位和重
6、新打造，为潜在客户提高全新的精品酒店住宿游历体验。 4. 基于SWOT分析，XX海景酒店二期的重建首选要考虑延续此前为客户认可的优点，包括较大客房、商务会议接待优势、园林环境、泳池及独有海景等，同时规避设备老化、特色不突出等缺点，在五星级品质，山地滨海的前提下因地制宜打造自身特色，根据两个高增长群体入境过夜游客和商务旅行人士的细化需求，打造独具特色的精品酒店产品。5. 项目整体为一独栋多层板楼，建议规划为 “立体世界”的主题精品酒店，结合项目周边山海自然环境，以不同自然元素分布四大主题空间，同一主题下房间又有变化，给人无限的空间变化感。产品借鉴及规划的基础上，配合特色客房、餐饮、商务设施和持续
7、的营销策略、独立经营管理的旅游休闲需求服务团队，提升酒店产品的整体价值；6. 经初步估算，酒店总投入要2.84亿元，年净利润可达3770万元，投资利润率为11%，酒店重建部份要经营13年后收回投资， 2024年开始盈利，正常盈利三年后的2027年，酒店项目资产净值为2.37亿。动态投资考虑，2024年收回投资后酒店项目剩余估值2.96亿，超过项目整体投资。此外酒店固定资产按市场均价有35000元/，则21412.3535000元/=7.5亿元，可做融资用，并具备一定增值空间。总之，该项目可行。第一章、项目概述海南XX集团下属XX海景酒店位于三亚市著名的大东海旅游度假区内，背靠鹿回头公园，集滨海
8、、山地景观于一体。酒店共分为一期，二期和三期（贵宾楼）。其中二期功能现已不能满足市场和管理的需求，XX集团拟对其拆除，在原址新建一间五星级品质的酒店。项目用地属于海边山地类型，背山面海，为东南方向不规则矩形。北至鹿岭路与半山海景酒店3期相望，南接海韵路与丽景海湾酒店隔路相对，东西方向无规划路。项目占地8397平方米，容积率1.8，限高12层，计容建筑面积15114.6平方米，建筑密度30%，地块内高差约26米（可做出四层地下空间，可作为停车场用途），客房总数不少于220个自然间，拟建酒店位于滨海半山坡之上，大东海美景尽览无余。地块形状呈面向东南方向的不规则矩形，宗地北至鹿岭路与半山海景酒店3期
9、相望，南接海韵路与丽景海湾酒店隔路相对，东西方向无规划路。主要市政管线位于基地南侧，包括供热、燃气、供水、雨水、污水、供电、电信等。酒店位置1.拆除前酒店基本情况概述酒店名称：三亚XX海景度假酒店二期地理位置：三亚市大东海旅游度假区鹿岭路占地面积： 8397建筑面积： 5781.97星级标准：四星级标准客房数：142间客房， 配套设施：主要包括大堂、西餐厅、会议室、康体中心、游泳池等。2拆除前酒店主要经济技术指标总用地面积8397总建筑面积8952.69（其中一区负一层的会议厅1163.88，二区负一层的员工餐厅、机房、仓库764.83）计入容积率建筑面积 5781.97酒店房间数142间，豪
10、华海景套房3间，标准海景套房4间容积率 1.02建筑覆盖率 24%酒店停车位 建筑层数 5层（其中地下层1层）3.重建项目规划分析目前，根据大东海旅游开发区的总控制规划，XX海景酒店的容积率由0.6调整为1.8。依据新的容积率标准，公司如对二期用地进行拆除重建为十二层标准间客房建筑，规划如下：用地面积8397总建筑面积21412.35计入容积率建筑面积 15114.6 非计容建筑面积6297.75拟建暂定酒店房间数标准间167间/48,小套间20间/70，标准套房5间/120，总统套房1间/200，共192间容积率 1.8建筑覆盖率 50%停车库92，包括10个大巴车位，2个中巴车位建筑层数 地上12层（地下4层）
