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1、长城盛世家园物业管理投标书目 录第一部分提高物业管理水平的整体设想与策划6第一章项目目调研66第二章管理理目标构建建“文化社社区”6、倡导“全员参参与”的管理理文化77二、推广“平等互互动”的服务务文化77三、营建“和睦亲亲善”的社区区文化77四、塑造“亲和人人文”的环境境文化77第三章长城城盛世家家园管理理模式88第四章拟采采取的管管理服务务措施88、导入IISO990022质量管管理体系系8二、实施“质量、成成本双否否决”运作机机制8三、建立“加油站站式”的员工工培训机机制9四、实现与与大型住住宅区的的资源共共享9五、建立“物业管管理信息息岛”9六、倡导开开放式的的管理服服务9七、提供个个
2、性化的的装修套套餐服务务10八、构建服服务平台台窑户户服务中中心100九、构建网网络化的的物流链链虚拟拟仓库110十、管理体体系的全全面整合合和提升升11十一、致力力于共用用设施、设设备的循循环改进进11十二、引入入直饮水水系统111第五章管理理目标及及经营指指标承诺诺12一、管理目目标承诺诺12二、经营指指标承诺诺12第二部分管管理处管管理模式式、工作作计划和和物资装装备122第一章管理理模式112一、管理模模式122二、盛世家家园管理理处组织织架构113三、创建盛盛世家园园有效的的服务价价值链114四、盛世家家园管理理处外部部沟通导导向图114第二章工作作计划115一、前期介介入工作作计划
3、115二、入伙接接管工作作计划116三、正常居居住期工工作计划划16第三章管理理处物资资装备计计划177一、物质装装备计划划17二、行政办办公用品品计划117三、维修工工具计划划18四、护卫、消消防装备备计划118第三部分促促进销售售的建议议和配合合销售的的措施、承承诺199第一章销售售预测及及定位119一、长城盛盛世家园园销售分分析及预预测199二、长城盛盛世家园园销售对对象定位位19三、物业管管理服务务定位220第二章销售售的建议议20、会所提提前投入入运营220二、招聘中中年销售售人员220三、建立团团队激励励体系221四、重视客客户关系系管理221五、实现客客户承诺诺的统一一21六、成
4、立销销售协调调小组221七、提供毛毛坯样板板房211八、组织专专家授课课的促销销活动222九、引入电电脑购房房查询系系统222十、签订物物业管理理合同222笫三章配合合销售的的措施222一、提供物物业管理理咨询222二、提供物物业管理理培训223三、提供护护卫及保保洁服务务23四、提供有有形展示示23五、协助举举办展销销活动223六、开展业业主意见见征询223七、提供优优质客户户服务223第四章费用用的解决决办法223第四部分管管理人员员的配备备、培训训、管理理24第一章管理理服务人人员的配配备244一、管理处处人员配配备244二、管理人人员配备备方案及及岗位要要求244三、作业服服务人员员配
5、备方方案及要要求255第二章管理理服务人人员的培培训266、培训工工作的指指导思想想26二、培训系系统的实实施运作作26三、培训内内容及目目标288四、管理人人员培训训计划330笫三章管理理人员的的管理331、量才录录用，培培养提升升31二、默契合合作，充充分授权权32三、定期考考核，绩绩效为本本32四、奖惩严严明，优优胜劣汰汰32第五部分财财务管理理及经费费收支测测箅333第一章财务务管理333、财务管管理模式式33二、财务管管理措施施33三、管理服服务费及及代收代代缴费的的收取334四、维修基基金的管管理和使使用344第二章日常常物业管管理经费费收支测测算344、物业管管理资金金的筹措措与
6、使用用34二、测算依依据及说说明355三、物业管管理服务务费标准准的测算算35四、物业管管理服务务费的盈盈亏分析析37五、增收节节支的措措施388笫三章社区区便民服服务及特特约服务务38一、我们的的服务思思路388二、服务项项目399第六部分日日常管理理41第一章前期期介入442一、协助做做好销售售工作，力力争物业业管理成成为楼盘盘销售的的卖点442二、开展业业主服务务需求凋凋查422三、进行物物业交付付前的实实操性工工作422四、按规范范实施接接管验收收43五、承担前前期介入入所需费费用433第二章业主主入住443一、办理入入住高效效迅捷443二、入住期期的便民民服务措措施444第三章二次次
7、装修管管理444一、加强宣宣传，正正确引导导44二、严格审审批，加加强巡查查44三、依法管管理，以以理服人人45四、谨慎验验收，不不留隐患患45第四章业主主投诉处处理455一、投诉受受理455二、投诉处处理455三、投诉回回访466笫五章安全全管理446、治安形形式分析析46二、安全管管理的措措施及对对策466第六章车辆辆及交通通管理447一、对机动动车辆的的管理447二、对自行行车的管管理477笫七章消防防管理447一、消防管管理目标标47二、加强消消防教育育宣传和和培训演演练工作作47三、加强二二次装修修的消防防管理448四、建立长长城盛世世家园消消防快速速反应分分队488第八章环境境保护
8、与与管理449、环境保保护499二、环境管管理499第九章裙楼楼商铺的的管理550、加强裙裙楼商铺铺的装修修管理551二、加强裙裙楼商铺铺用房的的管理，维维持正常常的经营营秩序551笫七部分物物业维修修养护计计划和实实施511第一章物业业维修养养护管理理51、技术力力量配备备51二、基金使使用511三、制度保保证522四、建立和和完善公公用设施施设备、共共用部位位的维修修档案552第二章公用用设施设设备的维维修养护护53一、维修养养护范围围53二、公用设设施设备备日常管管理及维维护计划划表533第三章共用用部位的的维修养养护577、维修养养护范围围57二、共用部部位维修修养护计计划表557笫八
9、部分会会所的经经营管理理58第一章会所所的经营营管理模模式599第二章会所所经营项项目的设设置599第三章会所所的消费费模式660第九部分社社区文化化建设660长城盛世家家园物业业管理投投标书第一部分 提高物物业管理理水平的的整体设设想与策策划第一章 项目调调研【建设中的的长城盛盛世家园园位于市市区彩田田南路与与莲花北北路的交交汇处，有有线电视视台以北北：眦邻邻市政府府开发的的大型居居住区彩彩田村。该该项目是是长城地地产集团团20001年重重点开发发和建设设的住宅宅楼盘。一一期占地地面积880588.8平方方米，建建筑面积积952262.40平平方米。由由三座334层搭搭楼组成成，地下下三层规
10、规划停车车位3449个，住住宅单位位7899套。物物业管理理权的选选择采用用集团内内部议标标的方式式运作，此此举体现现了长城城地产集集团深化化国企改改革的决决心和促促进下属属物业管管理企业业走向市市场的作作用。】为使日后的的管理服服务工作作更加贴贴近长城城盛世家家园的实实际情况况，我们们数次赴赴现场及及长城地地产集团团总部调调研，了了解的基基本情况况如下：l 大厦为超高高层建筑筑，容积积率较高高，主推推户型为为面积适适中的中中小户型型，业主主数量相相对较多多，由此此引发装装修、停停车、治治安、消消防、环环境等管管理项目目所产生生的问题题多而复复杂。物物业管理理企业来来用何种种管理方方式，方方可
11、应付付自如？l 该项目为分分期开发发，从入入伙期直直至正常常居住期期，物业业管理实实施与周周边施工工（配套套工程收收尾及二二期施工工）长期期并存，且且入伙期期业主入入住集中中、入住住率高、入入住快，管管理压力力较大。l 盛世家园作作为20001年年长城地地产（集集团）开开发建设设的重点点工程，首首次采用用内部议议标的方方式选聘聘物业管管理企业业，引起起了下属属物业管管理企业业的高度度重视，未未来物业业管理工工作必须须以实现现业主满满意、开开发商满满意、社社会满意意为终极极目的。l 据我们的研研究分析析，未来来的业主主以白领领阶层的的首次置置业者及及来深工工作多年年的工薪薪阶层为为主。完完全借助
12、助以往的的运作模模式来为为这些中中、青年年家庭服服务，能能否满足足他们的的服务需需求呢？让我们们共同关关注一下下入住人人群的特特点：l 盛世家园未未来的业业主多为为白领及及具有一一定学历历的工薪薪阶层，素素质相对对较高，对对物业管管理的期期望值也也较高，其其特殊的的人员结结构必将将为大厦厦带来更更清新的的时代气气息、衍衍生更现现代的居居住理念念，因此此要求物物业管理理企业实实现管理理方式和和管理手手段的现现代化。l 盛世家园业业主基本本属于中中层收入入阶层，物物业管理理企业所所提供的的服务产产品也应应是“质优价价廉”的，而而且不能能违背业业主的客客观需求求提供过过剩的服服务产品品。第二章 管理
13、目目标构建“文化社社区”根据我们的的调研结结果显示示：长城城盛世家家园应是是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、讲讲理、守守法。开开展物业业管理工工作，就就必须高高度重视视他们的的文化需需求、服服务需求求及主动动参与社社区建设设的愿望望。我们提出构构建“文化社社区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“文化社社区”的管理理目标。文文化管理理涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人与社区区成员以以及社区区成员之之间的正正常沟通通，使“长幼有有序，睦睦邻亲善善”的传统统社区概概念得以以理性回回
14、归，并并激发社社区成员员共同参参与建设设社区人人文环境境的积极极性。二二是通过过多种宣宣传形式式培养社社区成员员集体主主义观念念，进而而深入到到他们在在使用物物业尤其其是在使使用共用用性较强强的物业业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理效果。我我们的设设想是：、倡导“全员参参与”的管理理文化在管理处内内部我们们强调员员工在合合理分工工基础上上的充分分合作，例例如在保保洁方面面提倡“人过地地净，全全员保洁洁”，安全全管理方方面提倡倡“全员防防范，全全员消防防”等，以以多层面面的共同同参与和和协作来来弥补管管理上的的缺项和和漏项。在在社区内内，我们们推崇“为业主主节约每每一分
15、，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，实实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心社区区公益事事业的社社区成员员组织起起来，参参与社区区的安全全管理和和社区文文化建设设。此外外，我们们还将借借鉴行业业内的成成功经验验，实施施“管理报报告制度度”，每季季度如实实向业主主报告综综合管理理服务费费的收支支使用情情况，以以及治安安、保洁洁、绿化化、社区区文化等等各专项项工作的的运作情情况，真真正做到到尊重业业主权益益。二、推广“平等互互动”的服务务文化服务文化的的涵义在在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人，我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建立这种认认识能使使员工真真正尊重重自身的的工作，产产生服务务热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提提供发自自内心的的“微笑服服务”。业主主在享受受服
