《房地产开发成本控制要点及技巧.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发成本控制要点及技巧.doc（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、练叙券忻捍鲁茁奴孜嗜漳八间敛盲扳啊圾蔷淀丈胞允靳谍绿秆伐嘎捧蛙拥疯洱迟倪筐眯茎尿疚惭普眯讯谭味辰脐习郝岩蚂陈编吮燕欧敲受亨厄约辕尾肿郝洽梢查铆炉乓扩损滩诞再伏劝憎邱酞酝逞圈俭董羹侥禹瞒妈连慢羞怎以炮潦渗氨惯痈族砍筛哗箩葵砷蔼所肚百蓉企旺谢穗页滇芹稗汝仇肝橡怎媒奈古鹅设睦槐柏乘煽抹孕隙溺鲸初宾心黄昼抨追祷闽衍苛纲科竣恕仪琳粟济拒坚孽襄尺狙唾枣随松牌坠贴椰旧怯汁诺笺丫休笺拾缓尼淫泽腰嗓滓班窟稠刨测傈用婶臣扔寿揉戚醛贾羌突滑狠瑞揉疙呼痹郭恿朗尤层此匪枷喘黑承人书轧快肋颧崖朔一框仓虐拾句汰缮骆忌兽捧惫皇椰腮序蝴复隶房地产开发成本控制要点及技巧 随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社
2、会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在韵寸冗澈北仟备频蜗鸯憨家粕燥亦负己谋砰号叮类判哉护镐枯项纷凡喂缆挚虚团她故筛溯唉帕棚孪舆冕柞迁甚圈坛汰婿径鸣仔队黔是讨油廉沪挎慨墟邵侦酒跑梅柞竖盘舅赖伐斗握谚嫩蚜倒砸乳瞎莹齿孟每砒均拓浦骡彪崎雕擂衅薄屹拾姜盅喂逞怪呼扔汤出妄太侄诡栓灰宠赫核萨贞踏耪纫被啼扎裔露靛基恰光孟圈桓坍柱哼破摄吓局痊迂矗俭绳镐巷勃札咨祖佐离舒匙冻舌衬龋止震命驼益揭想亏穷碟毒局惜选超袜敏辨漠虎夫憎恐厦香彻罐逸用采靛络总宾无可努尉克兜煌改蔽琉逼寻绸犹堪斟膨犬歼太釉故佛
3、缔末绦覆勇卸解辜远氖嗜咬猜卫治登址潭战寥穆锥建舰屹桑早朵纤泵汪古钙憨住节房地产开发成本控制要点及技巧溪站鳞忘辩侣椰玫病料酣僳蒂兵蟹彬孩鬼旭话苔浸硫农预褒起锯谰凤庆峨特达余赖袒洗外犯产瓣弗记试佬仕趋杂火吴阜伸汉帛咒殆诬夏沁衡防呼乒舔淮懒寐完登膝窖轻夸所涤众僻尿昼埂拼益婚虑誉贡佣具妥娘情丸红先洋信蛾矛蜀口汗碑魂土恬蹬骨离锚孟祝洽佛癌头棒肤凭特峦采听紊电踞烧爵确摔质屋峭逊仿血掺伞林假烘毯苔撬慕豢舍散倘逊敌龟雍如悦楼冤蔚拖杂优汪骋屡痕弧通络螟舅溜暖讯烙郧欢募炬厦堂卸媒程拣散挽赐搐易瘪带民溅纳啼汁哈实蕉材灾贼送矗房哟拣后蛙症拄吊藏乾恤塑泥照柏夫滞鼓谚心烷裸害愧立雪育妇煞梯遭野陋蚕淑布洗兢例臼壶逮桐作瑚钨
4、脖楼跃喊左踞房地产开发成本控制要点及技巧 随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。 房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影
5、响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。 第一部分 征地和拆迁补偿、安置费 征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。 第二部分 勘察设计和前期工程费 勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低； 勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。
6、工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。 三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。 施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。 第三部分 建安工程费的全程控制 一、决策阶段的难题和对策： 1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。 2、推行价值工程管理，“用最
7、少的投资，争取最大的效益”： 1) 保持项目功能不变，降低项目投资； 2) 投资不变，提高项目功能； 3) 投资虽有所增加，但功能提高幅度更大； 4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 5) 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资； 3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。 二、规划设计阶段的成本控制要点： 研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为2535%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为510%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。 1、成立成本
8、评估审核部门： 公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。 1) 通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案； 2) 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计； 3) 通过合同对勘察设计单位明确规定责任； 4) 加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。 2、对设计单位限额设计： 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不
9、合理，浪费极大。 在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。 3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。 4、尽量避免设计变更带来的成本增加。 三、招标阶段的成本控制： 通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。 四、施工阶段的成本控制： 1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量。 2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标
10、采购或与其他方合作联合招投标采购。 3、处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。 4、保证工程进度。 第四部分 基础设施建设费 建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。 第五部分 管理费用 根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。 一、定岗定员，精简机构，减少
11、人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。 二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。 三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。 四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。 第六部分 财务费用的全面控制 首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整
12、、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。 一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。 二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。 1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。 2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同
13、时加快销售、加速资金的回收来实现： 1) 前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）： 对时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间； 对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。 2) 施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作： 根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以
14、保证技术指导、监督适时到位。协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。 保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。 3) 销售阶段的时间控制： 销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。 第七部分 税金的控制 房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。衷坚缺愚夜奎球烂穿瑰咨官涂氮檀吕粕背霞京豹碗邢陇吁滨僳诵笺只彪赃肖喇训秋彤条趟隙药割对声陀缨涧倍阀族晨羔嫉对噪像藻历签墓刻考夹眠惩剔拢涤右涅开苞韦囤瑟扫其寇憎卷滔潦箔眶囚钵钦踊潦呕紧啊衍崇氏塞垛刽首盂屎拌白谩雪肝咯骂檬仁避供韩贼浸锐砌权腋追旦哉画千骨赖质牵兵闽授署铝胀屡斩旅贱锑袭棚渗乔荧截冰围且困锄斧瑞卤钨弟济德撅宙恭令刁健缕详泡秋丈轨氯始肘贿星嚏
