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1、目 录录前言第一部分分近期总总体市况况介绍-44一、 市场概况况-4二、 典型竞争争楼盘剖剖析-77三、 市场走势势预测-13第二部分分项目自自身概况况再分析析-220第三部分分项目卖卖点整理理及定位位整合-228第四部分分销售时时机与销销售阶段段安排-335第五部分分销售策策略-377一、 定价策略略-377二、 各推广阶阶段事项项-47三、 付款办法法建议-51四、 各销售阶阶段推售售策略-553第六部分分推广策策略-558一、 广告诉求求点-558二、 广告推广广-59三、 媒体选择择-61四、 推广费用用预算-63附件1：售楼处处及示范范单位设设置建议议附件2：工作时时间表前 言在与贵
2、司司长江兴兴业发展展有限公公司不断断沟通、商商榷的过过程中，贵贵司与中中原双方方就枫丹丹雅苑的的项目定定位、地地盘包装装方案、楼楼书及宣宣传册的的设计制制作等进进行了多多次研究究讨论，现现时双方方已达成成了共识识。基于现代代销售中中，除物物业本身身素质外外，沟通通产品与与客户之之方式即即销售宣宣传推广广亦是非非常重要要的一环环，欲想想在激烈烈的房地地产市场场竞争中中脱颖而而出，并并获得好好的销售售业绩，采采用创新新的新营营销手法法及整套套销售策策略是非非常关键键的。此建议书书是在前前期已提提交的市市场调查查分析报报告和项项目定位位包装方方案的基基础上，根根据深圳圳最新楼楼市动态态走向，结结合本
3、项项目最新新的工程程进度进进展情况况及当前前置业消消费群体体之消费费心理等等方面，制制定出比比较切合合本项目目的销售售推广策策略，务务求在销销售前做做好充足足的准备备工作。第一部分分近期总总体市况况介绍一、 市场概况况 跨入入20000年的的深圳房房地产市市场整体体表现较较为波动动，虽春春节期间间较为淡淡静，但但在市场场热点频频传的带带动下，节节后便逐逐步转旺旺。20000年年第一季季度的楼楼市主要要有以下下几个特特点：1 外销楼盘盘旺销 港港人作为为深圳置置业大军军的重要要分子，在在深圳房房地产销销售中一一直以稳稳步的节节奏增长长。九九九年深圳圳商品房房外销达达55.93万万平方米米，同比比
4、增长554.11%，外外销面积积占总销销售面积积的比例例达一成成多。新新年伊始始，外销销楼盘再再呈增长长势头，深深圳凭借借其独特特的地理理优势、价价格优势势及未来来的深港港便利交交通前景景，吸引引了越来来越多的的港人在在深置业业。一季季度外销销热点个个盘为位位于皇岗岗口岸的的皇御苑苑、金海海湾花园园及布吉吉的中海海怡翠山山庄，外外销盘主主要集中中在关口口和渡假假两大概概念上。2 局部热点点凸现第一季度度热销楼楼盘主要要集中在在梅林片片区、南南山片区区及布吉吉片区，其其它区域域较为零零散。梅梅林片区区的山水水居、福福兴花园园成为今今春的亮亮点；南南山后海海片区的的蔚蓝海海岸、浪浪琴屿及及汇园雅雅
5、居在节节后均表表现较火火；另外外，布吉吉所推出出的两个个新盘，大大世纪花花园和富富士康世世纪华庭庭的火热热表现，再再度引起起市场对对郊区住住宅的关关注；其其它区域域如罗湖湖区热销销楼盘为为宝安南南路的金金园，其其以低价价取得买买家青睐睐。从以以上热点点片区、热热点盘可可见，目目前中低低价位楼楼盘走强强，而高高价位、中中高档楼楼盘之销销售境况况显得不不温不火火。3 主题商场场走俏 南山区区商业规规模渐现现，造就就东方巴巴黎时装装广场商商铺销售售盛况当当前，所所推出的的三层商商铺在春春节期间间销出八八成以上上。在三三月份，福福田、罗罗湖两区区又有几几家主题题商场推推出，其其中东方方魅力商商城、大大
6、东科技技电讯电电脑批发发市场等等销情都都较为火火爆，同同时竞争争也较为为激烈。4 三级市场场趋旺九九年深深圳5440多万万平方米米房地产产销售面面积中，有有1499.4万万平方米米的交易易量来自自于三级级市场，同同比增长长48%，增长长速度惊惊人。公公房虽未未上市，市市场已见见亢奋，今今年前三三个月三三级市场场表现非非常活跃跃，从报报纸上刊刊登的二二手楼市市广告版版面不断断扩大及及二手楼楼代理商商数目的的大幅增增加可见见一斑。三三级市场场的活跃跃带动整整个楼市市的强劲劲增长，也也预示着着今年三三级市场场的良好好前景。5 采用最新新高科技技的楼盘盘陆续登登场 新型经经济带来来大量的的技术改改革，
7、新新型建材材及地产产配套产产品不断断涌现，信信息沟通通与技术术创新的的频率不不断加快快，从而而引发房房地产业业总体性性能革命命，带动动高新技技术在房房地产业业的应用用，一批批“智能化化住宅”、“数码楼楼盘”粉墨登登场，如如今年三三月开始始认购登登记的万万科金色色家园，其其采用先先进的网网络系统统，让居居家提前前进入网网络沟通通的时代代；二、 典型竞争争对手楼楼盘剖析析 同类楼盘盘比较序号楼盘项目东海花园园期香榭里花花园万科金色色家园幸福家园园枫丹雅苑苑1地理位置置深南大道道农科中中心农科科路农轩路东东侧景田北路路与莲花花路交汇汇处景田北馨馨庭苑东东南面莲花西路路与侨香香路交汇汇处2发展商东海联
8、合合(集团)有限公公司/深圳东东海爱地地房地产产发展有有限公司司深圳市美美地置业业发展有有限公司司深圳万科科地产赛格广场场投资公公司/深圳卓卓众实业业公司深圳长江江兴业发发展有限限公司3占地面积积8万M224.9万万M23万M221.033万M276844 M224建筑面积积27.330433万M214万MM2总建筑面面积188万M2,一期为为8.334655万 M22.8万万M26.4万万M25容积率3.4112.67762.7228.3336规模15栋,4栋高高10层层、6栋高155层、4栋高288层、1栋高333层5栋,33栋高166层、2栋高高10层5栋233层3栋211层4栋288层
9、7单位数量量12055套409套套524套套256套套430套套8主导户型型3*2/4*223*23*2/4*222*2/3*224*2(跃式)9主导面积积113.7-1168.3 MM2119.76-1700.388 M22101/1088/877 M2270.44-799.8 M2/933.144-1001.88 M22120-1400 M22序号楼盘项目东海花园园期香榭里花花园万科金色色家园幸福家园园枫丹雅苑苑10园林规划划绿化率高高达366%,由由新加坡坡景致园园林公司司设计之之2.99万M2的印尼尼巴里岛岛风格园园林绿化率52%,由贝贝尔高林林设计绿化率442%,中心设设万平米米园林,由贝尔尔高林设设计10米高高双层绿绿化绿化率 法兰西西风格庭庭园11会所设施施室外大型型园林式式泳池、室室内体育育馆设施施(网球、壁壁球、羽羽毛球等等)、室内内恒温泳泳池、咖咖啡酒廊廊、图书书馆近60000 MM2会所,有室内内泳池、室室外泳池池、高尔尔夫练习习场于三层设设集健身身、娱乐乐、文化化设施于于一体的的室内会会所室内会所所有儿童童乐园、戏戏水泳池池、休憩憩岛泳池、健健身房、露露天茶座座、幼儿儿园（面面积38800 M2）、晨晨跑道12景观东香蜜湖湖景，南南高尔夫夫俱乐部部，北农农科植物物园东香蜜湖湖景，农农科植物物园住宅区楼楼宇南眺香
