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1、马钢康泰佳苑商业项目代理营销策划、招商项目建建议书项目方：马马钢集团团代理方：南南京联合合空间装装饰集成成有限公公司目录代理营销策策划、招招商项目目建议书书2马钢康泰项项目招商商、营销销策划服服务大纲纲.3前期：项目目顾问（12个月）3中期：招商商（6个月）77后期：商场场管理经经营7马钢康泰项项目营销销、招商商工作计计划110南京联合空空间装饰饰集成有有限公司司代理服服务取费费标准992005年年7月110日马钢集团康康泰佳苑苑商业地地产代理营销策策划、招招商项目目建议书书概述2005年年6月经经实地考考察马钢钢集团旗旗下的康康泰佳苑苑商业部部分，确确属当地地综合性性较强、有有一定地地理优势
2、势的商业业地产，现现已开工工建设，开开发商：马钢集集团，应应开发商商的邀请请，南京京联合空空间装饰饰集成有有限公司司构想此此方案，以以易于开开发商比比对营销销、招商商代理合合作方式式。马鞍山商业业地产现现状：经开发商介介绍，和和我们在在马鞍山山所看到到的情况况，当地地的商业业设施是是基本上上是以由由北向南南形成各各具特色色的三块块家居装装饰类商商业圈，北北南半区区作为马马鞍山的的主城区区，属于于商业区区块比较较成熟的的区域，形形成了相相对完整整的消费费链。相相对于北北半区而而言，南南半区作作为马鞍鞍山新城城区，未未来的商商业、经经济、行行政文化化中心，预预计在未未来3-5年内内将逐渐渐形成一一
3、个新的的商圈，随随着大量量高素质质人群的的陆续在在新区买买房入住住，必将将带动新新区商业业氛围的的形成。可可以预见见：一个个以马鞍鞍山市政政办公大大楼为中中心，向向四周辐辐射的商商业地产产将保持持商业价价值的持持续增长长。马钢钢集团旗旗下的康康泰佳苑苑商业地地产由于于紧临市市政大楼楼和市政政广场，商商业地产产的增值值预期不不可低估估。马钢集团康康泰佳苑苑商业部部分营销销的关键键：马钢集团康康泰佳苑苑商业部部分新建建数万平平米商业业地产（含含步行街街），就就未成熟熟小区而而言，必必然有一一个相当当长的孕孕育区，长长期利好好和短期期回报不不足形成成对立局局面，如如何影响响投资者者偏向长长期利好好，
4、想办办法改变变短期回回报不足足，将是是招商、销销售过程程中的难难点。产产权式商商铺的销销售好坏坏，取决决于商业业的发达达与否，以以及“商气”，商业业发达与与否，与与当地的的经济状状况有关关，相对对于企业业来讲，它它是不可可控制的的条件，但但“商气”是可以以通过引引进商业业品牌，通通过商业业策划和和商业品品牌经营营来实现现，是个个可变的的因素。因因此，马马钢康泰泰商业项项目的成成功与否否，前期期最核心心的问题题是“招商”，后期期最核心心的问题题是“商业运运作”，只有有解决了了这两个个问题，马马钢康泰泰商业项项目的商商铺销售售才可能能取得成成功。服务团队主主要成员员陈志锡 男，442岁，曾曾服务于
5、于江苏金金陵装饰饰城3年年，常务务副总，220033年3月月负责南南京大方方国际家家居广场场的组建建，常务务副总，长长期工作作在大市市场经营营一线，有有着丰富富的实战战经验，现现南京联联合空间间装饰集集成有限限公司总总经理。擅擅长“大市场场”营销策策划、招招商、商商圈规划划、商铺铺规划、商商品规划划。柳 君 男，229岁，曾曾工作于于南京日日报，多多年从事事商业记记者，220033年起服服务于江江苏金陵陵装饰城城，企划划部经理理，20004年年3月服服务于南南京大方方国际家家居广场场，策划划部经理理。曾担担纲过多多起房地地产项目目的策划划项目，非非常擅长长媒体运运用。吴京桥 29岁岁，长期期从
6、事装装饰建材材业的企企划宣传传工作,参与筹筹备建设设了金陵陵家装卖卖场金金陵五金金卖场金陵灯灯饰卖场场以及大大型建材材超市家家居乐的的宣传策策划推广广工作，998-002年任任南京大大贺通力力广告公公司策划划部经理理，022-044年任江江苏金陵陵装饰城城企划部部副经理理。方 翔 男男，322岁，金金陵装饰饰城商场场区域经经理，22年，特特别是220022年220033年100月，负负责金陵陵装饰城城苏北发发展计划划的项目目负责人人，对苏苏北的家家具建材材市场较较为熟悉悉。服务团队顾顾问：郑向阳 南京中中央集团团（中央央商场）副副总经理理、南京京金润发发超市管管理有限限公司总总经理，有有二十多
7、多年大型型商场的的管理经经验和现现代超市市营运经经验，是是南京市市资深的的商业人人士。田 平 南京京久和置置业投资资发展有有限公司司、南京京江宁房房地产开开发有限限公司（“江南青年城”、“江南文枢苑”）营销策划总监，南京金苹果广告策划有限公司总经理，近几年策划运营了多个房地产项目，都取得了成功，是广告策划界的老前辈，有着扎实的理论功底，更有丰富的实战经验。商业合作伙伙伴：江苏金陵装装饰城 吴建发发董事长长、总经经理南京红太阳阳商业大大世界有有限公司司（红太太阳装饰饰城） 李炳禄禄总经理理南京石林家家具广场场 姜姜玲总经经理代理营销策策划、招招商标的的：此方案主要要针对马马钢家居居卖场的的商铺。
8、马钢康泰项项目招商商、营销销策划服服务大纲纲前期：项目目顾问（112个个月）一、市场调调研（88月1日日8月月14日日）：1.区域状状况调研研：1.1区域域商业状状况调研研1.2竞争争者状况况调研1.3市民民消费偏偏好调研研（媒介介偏好/消费习习惯/消消费承受受力等）1.4区域域经济状状况评估估1.5消费费者品牌牌认同调调研2.目标购购买者调调研2.1消费费群体细细分，消消费动机机2.2项目目问题及及机会调调研2.3购买买能力调调研3.品牌供供应商调调研3.1品牌牌类别细细分3.2品牌牌资料库库建立3.3项目目问题及及机会调调研3.4租金金承受能能力调研研二、项目定定位（88月155日88月2
9、55日）1.项目分分析1.1项目目核心竞竞争力（卖卖点）分分析1.2竞争争者比较较分析（问问题及机机会）2.项目定定位2.1项目目品质功功能定位位2.2品牌牌形象定定位3.目标客客户（购购买者及及承租者者）4.业态组组合及规规划建议议根据该商业业业态规规模，初初步构想想为家居居、家俱俱为主体体，办公公家具、套套房家具具、厅房房家具相相结合的的业态组组合。5.卖场区区域分割割根据市场调调查情况况，合理理分割区区域。三、售楼、招招商策划划文案及及视觉导导示系统统（8月月11日日9月月10日日）1基本元元素：名名称、标标志（LLOGOO）、标标准色、字体字样样、吉祥祥物等 2应应用体系系设计：楼书、
10、售售楼广告告、售楼楼处看板板、售楼楼处装饰饰（修）风风格、招招商手册册、招商广广告、形象手手册、名片、礼品、信笺、服装设计计等。四、卖场景景观设计计（8月月26日日100月155日）根据VI的的基本元元素，重重点设计计卖场立立面、店店招、广广告位、前前庭广场场方案及及施工图图，卖场场内各专专业厅通通道装修修方案及及局部节节点大样样施工图图，卖场场内各专专业厅店店铺门头头设计方方案及局局部节点点大样施施工图及及设计工工程实现现场施工工交底和和指导。五、销售策策略（88月166日88月255日）1.康泰佳佳苑商业业部分销销售模式式初步构构想（实实际模式式以市场场调查后后确定）产权式商铺铺销售模模式
11、，业业主拥有有产权，把把经营权权交给“商业管管理公司司”，如果果业主要要反租自自己经营营必须符符合商城城总体商商业规划划。康泰佳苑商商业部分分1-4层铺位位，分割割成销售售对象能能够承受受的单元元面积（根根据市场场调查数数据来定定），控控制总价价款在心心理价位位之内，并提供7成100年按揭揭，开发发商提供供10年年带租约约销售，年年回报保保证在55%以上（市市场调查查结果来来定），另另选择按按揭付款款方式的的客户，买买铺即得得2-44年租金金（在首首期款里里扣除），降降低了客客户的置置业门槛槛，这是是一种常常用产权权式商铺铺的销售售模式，其其他的销销售模式式要根据据市场调调查的情情况来甄甄选，
12、并并取得开开发商的的认可。例：回报比例商铺面积单价总价(万元)首付30%贷款70%三年回报回本年限出租成本实际售楼收收入8%A2一、二二层11735000586.55 175.995410.555140.77612.533.333445.7746%105.55716.725480.9932销售策策略及价价格体系系建立康泰佳苑商商业部分分的规模模，在当当地相对对讲比其其他商业业地产不不是很大大，从市市场角度度讲起售售时不宜宜超过当当地均价价，不然然会阻碍碍后期的的销售，应应采用前前期拉动动后期销销售价格格的策略略，比较较可靠。沿街门面房房宜整售售、整租租，场内内商铺，适适合分割割成单元元销售或或
13、出租，市市场调查查的重点点是：在在马鞍山山各门类类商铺一一般所能能承受的的租金，可可作为反反推商铺铺售价的的依据。3公开活活动、媒介策策略及新新闻配合合楼盘现场场“秀”活动销售、招招商推广广说明会会构建当地亮亮点商业业设施的的体系，取取得政府府关注和和政策上上的支持持，把政政策上的的优惠作作为房产产销售、招招商的有有利条件件广为宣宣传。联动电视台台、报纸纸、广播播等主流流媒体及及著名主主持人到到现场，组组织“现场秀秀”活动。我司有策划划大型商商业活动动、开业业活动的的经验和和能力，以以上策略略是我们们的策略略框架，详详细的初初步构想想另外附附文，正正式方案案要根据据市场调调查情况况和销售售方案
14、确确定后来来修订。4现场策策略环境布置置，使人人感觉有有实力、长长效性、管管理规范范、运作作有背景景等；人员，相相貌端庄庄、秀丽丽，具备备现代人人的气息息，口齿齿伶俐，服服装统一一；招商书、卖卖场介绍绍、案例例分析、建建筑模型型等齐全全；招商人员员的商贸贸广场理理念、招招商技巧巧的培训训；其他。六、招商策策略（99月6日日100月155日）1.卖场经经营模式式、业态态规划从国内外先先进综合合商城的的经营模模式来看看，小业业主自主主经营的的负面影影响太大大，由于于小业主主自主经经营，必必然造成成商城经经营品种种杂乱，经经营档次次低，管理理混乱的的严重问问题，这这对一个个大型商商城的发发展是有有百
15、害而而无一利利的。由由商场经经营管理理公司统统一招商商，统一一经营已已成为国国内外大大型综合合商城发发展的必必然趋势势，也只只有在统统一经营营的情况况下才能能保证商商城持久久经营的的品牌化化和国际际化。只只有保证证商城的的整体经经营利润润，才能能最大限限度的保保证小业业主的投投资回报报。在目目前银行行储蓄利利率低，投投资股票票风险高高，投资资住宅回回报小的的现实情情况下，投投资各种种硬件指指标俱佳佳的综合合购物商商城，凭凭借其品品牌的经经营，规规范的管管理，高高额的回回报，尤尤其对投投资型客客户来说说，无疑疑是一个个明智的的选择。马鞍山地处处省会合合肥的南南部，作作为安徽徽地区的的次商业业中心，应应更多考考虑采用用成熟的的商业组组合模式式，规划划时强调调有一定定的先进进性和前前瞻性，这这样开发发商的风风险较低低，当然然后期的的商管公公司收益益风险加加大，但但有调整整机会。
