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1、我国房地产税制建设的简要回顾与展望一、我国房地产税收制度的建立中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原国民党政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在 1949 年 11 月底至 12 月初召开的首届全国税务会议上， 确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为 14 种，其中涉及房地产的税种有房产税、
2、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950 年 1 月 30 曰中央人民政府政务院发布的新中国税制建设的纲领性文件一 全国税政实施要则 。 此外， 各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。20 世纪 50 年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近 30 年时间内几乎名存实亡。（一）契税1950 年 4 月 3 日，政务院发布契税暂行条例 ，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区
3、的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收 6 ，典当契税按照典当价征收3 ，赠与契税按照现值价格征收 6 。 1951 年全国契税收入为 2733 4 万元， 1953 年达到 4036 0 万元 1955 年降至 1829 2万元 1956 年以后基本停征。（二）城市房地产税1951 年 8 月 8 日，政务院公布城市房地产税暂行条例 （1950 年 6 月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收所
4、以定名为城市房地产税） ，即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据按年计征税率为1% ：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为 1 5 ：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为 1 5% ；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为 15 。（三）工商业税、工商统一税和工商税1950 年 1 月 30 日 中央人民政府政务院发布 工商业税暂行条例 即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是： 1
5、营业税。从事租赁业和房地产代理业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用 4 和 6 的税率。2所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14 级全额累进税率，最低适用税率为 5 ，最高适用税率为 30 。同年 12 月 19 日，中央人民政府政务院发布修正以后的工商业税暂行条例 ，即日起施行。 该暂行条例规定了营造业的适用税率为 2 5 ， 房地产买卖的适用税率为 3 ，租赁业的适用税率为 4% ，房地产代理的适用税率为 12% ；所得税改为 21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。1958 年税制改革时，为了简化税制，将工商业
6、税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。 1958 年 9 月 11 日， 第一届全国人民代表大会常务委员会第 101 次会议审议并原则通过中华人民共和国工商统一税条例 （草案 ） 。 9月 13 日，国务院将该条例 （草案 ）公布试行。该条例 （草案 ）规定了从事建筑、安装，租赁，代理购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为 3 、5和7。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963 年 4 月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济
7、实行14 级超额累进税率，最低适用税率为 7 ，最高适用税为 62 并有加征一至四成的规定。1972 年 3 月 30 日， 国务院批准财政部报送的 关于扩大改革工商税制试点的报告和中华人民共和国工商税条例 （草案） ，从1973 年起全面试行。该条例 （草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为 3（当时规定国营建筑、安装企业不纳税）， 从事租赁、 代理购销等业务的纳税人适用税率为 5。 1973 年的税制改革 把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、 城市房地产税、 车船使用牌照税、 盐税和屠宰税合并为工商税。（四 ）印花税 1950 年 12 月 19 日，政务院公布印花税暂行
8、条例 ，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，代理买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为 0 3 ；授产、析产契据.适用税率为3%。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。二我国改革开放以后的房地产税收制度党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革： 20 世纪 80 年代初期恢复征收契税； 80 年代后期对国内单位、 个人恢复征收
9、房产税和土地使用税， 并开征了耕地占用税； 90 年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。（一）契税契税恢复征收之初，仍然沿用 1950 年政务院发布的契税暂行条例 。 1997 年 7月 7 日，国务院发布中华人民共和国契税暂行条例 ，从当年 10 月 1 日起施行，政务院发布的契税暂行条例同时废止。 1993 年以后，随着房地产交易的迅速扩大， 契税收入逐年大幅度增长： 1993 年的收入为 6 2 亿元， 2004 年达到 538 9亿元， 11 年间增长了 85 9 倍平均每年增长17 6。（二）房产税根据 1984 年国务院批准的国营企业”利改税”第二步改革方案， 198
10、6 年 9 月 15日，国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例 ，从当年 10 月 1 日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按 照 1951 年政务发布的城市房地产税暂行条例纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调： 1993 年的收入为 49 2 亿元， 2004 年达到 366 3 亿元， 11 年间增长了 6 4 倍，平均每年增长 7 9。（三）耕地占用税为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地， 1987 年 4
11、月 1 日，国务院发布 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 ， 即日起施行。 由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多增长也不快， 1993 年的收入为 29 4 亿元， 2004年达到 118 5 亿元， 11 年间增长了 3 0 倍，平均每年增长5 5 。（四 ）城镇土地使用税根据 1984 年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案， 1988 年 9 月 27日，国务院发布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 ，从当年 11 月 1 日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，
12、增长也不快， 1993 年的收入为 30 3 亿元， 2004 年达到 106 2 亿元 11 年间增长了 2 5 倍，平均每年增长5 0。（五）土地增值税1993 年 12 月 13 日， 国务院发布 中华人民共和国土地增值税暂行条例 ， 从 1994年 1 月 1 日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快， 1996 年的收入仅为 1 1 亿元 2004 年达到 75 0 亿元， 8 年间增长了 67 2 倍，平均每年增长22 9 。（六）与房地产有关的其他税种1 营业税。在1984 年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、
13、营业税和盐税。 1984 年 9 月 18 日，国务院发布中华人民共和国营业税条例（草案） ，从当年 10 月 1 日起试行。 1993 年 12 月 13 日，国务院发布中华人民共和国营业税暂行条例 ，从 1994 年 1 月 1 日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人， 以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值） ，适用税率为3% ；从事代理业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为 5% ：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人， 以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差
14、额征税），适用税率为 5% 。2 城市维护建设税。 1985 年 2 月 8 日，国务院发布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 ，从当年 1 月 1 日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1 、 5% 、 7%） 。 1994 年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。3 对内资企业征收的所得税。 1984 年 9 月 18 日，国务院发布中华人民共和国国营企业所得税条例（草案 ），从当年 10 月 1 日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企
15、业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55 %的比例税率，小型企业适用10 %55 %的8级超额累进税率。1985年4月11 日，国务院发布中华人民共和国集体企业所得税暂行条例 ，从 1985 年 1 月1 日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10 %55 %的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院发布中华人民共和国私营企业所得税暂行条例 ，从 1988 年 1 月 1 日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据税率为35 。1993 年 12 月 13 日，国务院将上述 3 种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，发布中华人民共和国企业所得税暂行条例 ，从 1994 年 1 月 1 日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据一般企业适
