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1、某房地产开发项目成本测算模型编制说明及成本费项构成房地产开发项目成本科目和财务成本统一是目前企业信息化管理的趋势，目前万达集团、万科集团、龙湖集团在这些方面都走在了企业信息化管理的前沿，而真正能实现科目的统一，我们最主要的是取得一个统一的编制科目的口径: 而中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则就是最好的基础平台，本模型就是基于以上，进行的成本科目划分。某房地产项目基本情况： 项目技术经济指标表序号建筑占地面积9112 1规划指标2可建面积49243 3允许偏差1% 1477 4退让政府工程红线奖励1500 5最大规划可售面积52220 6概念设计成果指标7
2、单层住宅面积2733 8单层户数37 9住宅层数16 10住宅面积43728 11裙楼商业8740 12首层商业4370 13负一层商业4370 14地下车库及配套用房14000 15负4层4000 16负3层4000 17负2层6000 18设计可售总面积（地上）52468 19总建筑面积66468 20建筑类别2 21建筑密度48%22环境、广场及车道面积4742 23住宅户数592 24商业户数25车位总数189 26地下车位171 27地上车位19 2829可售住宅面积42128 30首层可售商业面积4370 31负一层可售商业面积4170 32可售车位171 1、 成本模型包括项目所
3、有投入的成本及费用、是项目完全成本，成本科目的划分按照土地增值税清算的成本分类计算：科目一、二级成本费项说明一开发成本1.1土地费用取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。1.2前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。1.3建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。1.4公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。1.5基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、
4、环卫、绿化等工程发生的支出。1.6开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。二房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。2.1管理费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣
5、除。2.2销售费用2.3财务费用三税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。3.1营业税3.2土地增值税3.3其他税金3.4企业所得税增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； (二)因国家建设需要依法征
6、用、收回的房地产。 2、 成本科目中比重最大的一块：建筑安装工程费按照项目实际执行的总分包合同来划分该项目划分为： 总包单位、塑钢窗、栏杆、防火门、防盗门、发电机、电梯、强电、天然气、闭路、可视、消防、水箱、风机风口风阀、水泵、一次供水、二次供水、网络电信、裙楼装饰、园林环境等分包合同；3、 成本科目的深度按照可以编制项目的现金流来划分：为编制项目现金流，成本费项目的深度按照具体发生的成本支出分级编制；例如：总包单位的工程内容分为：编号工程内容1桩与地基基础工程2混凝土及钢筋混凝土工程3砌筑工程4屋面及防水工程5防腐、隔热、保温工程6楼地面工程7墙、柱面工程8天棚工程9门窗工程10涂料工程11
7、其他工程在混凝土及钢筋混凝土工程中：又按照项目进度款、结算款的支付，将项目分为地下室结构、地上商业结构、2-5层住宅结构(销售前住宅塔楼结构)、5-16层住宅结构；4、 综上所述，本项目的完整的成本费用科目划分为四个级别的费项如下表：一级费项 例如：一、开发成本项目编号费用名称一开发成本二开发费用三税金 二级费项 例如：一、开发成本 1 土地费用序号项目编号费用名称1一开发成本21土地费用82前期工程费153建筑安装工程费364配套设施费435基础设施费726其他费用80二开发费用811销售及广告费822开发管理费用.833财务费用（融资利息等）84三税金851营业税862土地增值税873开发
8、交易费用884企业所得税（应税33%）895大修基金 三级费项 例如：一、开发成本 1 土地费用 1.4 土地使用税序号项目编号费用名称1一开发成本21土地费用31.1回购企业41.2待支付前期尾款51.3待支付未发生的合同费用61.4土地使用税71.5拆迁安置费82前期工程费92.1勘察设计费102.2规划费112.3平基工程费122.4土石方质检费132.5土石方及护坡工程定额编定及测定费142.6其他153建筑安装工程费163.1基础工程173.2结构工程223.3粗装修工程263.4门窗栏杆工程333.5公共部位精装修343.6拆迁户安置房户内装修353.7主体设备及安装工程费364配
9、套设施费374.1城市建设配套费384.2异地人防费394.3防雷费404.4白蚁防治414.5环保424.6其他规费435基础设施费445.1室外电气及高低压设备505.2室外排水系统535.3室外燃气系统545.4室外智能化系统605.5一次供水615.6二次供水625.7燃气635.8立体停车场系统645.9高层电梯费655.10商铺扶梯费665.11柴油发电机675.12屋顶消防水箱685.13水泵695.14风机风口风阀705.15灯饰工程费715.16726其他费用736.1各种设计费746.2工程监理费756.3建设工程质量监督费766.4工程定额测定费776.5新建工程白蚁防治
10、费786.6散装水泥基金796.7售楼部建设费用80二开发费用811销售及广告费822开发管理费用.833财务费用（融资利息）84三税金851营业税862土地增值税873开发交易费用884企业所得税（应税33%）895大修基金四级费项 例如：一、开发成本 3 建筑安装工程费 3.2 结构工程 3.3.1地下室结构工程 这样对应的地下室结构工程科目就可以比较准确的确定：该部分工程的成本、发生的时间、其具体的分阶段支付情况；从而提供较准确的成本、以及较为准确的现金流量；序号项目编号费用名称1一开发成本21土地费用31.1回购企业41.2待支付前期尾款51.3待支付未发生的合同费用61.4土地使用税
11、71.5拆迁安置费82前期工程费92.1勘察设计费102.2规划费112.3平基工程费122.4土石方质检费132.5土石方及护坡工程定额编定及测定费142.6其他153建筑安装工程费163.1基础工程173.2结构工程183.2.1地下室结构工程193.2.2负一层商业结构工程203.2.3首层商业结构工程213.2.42-5层住宅结构工程223.3粗装修工程233.3.16-16层住宅结构工程243.3.22-16层粗装修工程253.3.3裙楼外墙装饰工程263.4门窗栏杆工程273.4.1入户防火、防盗门283.4.2防火门293.4.3阳光窗栏杆303.4.4阳台栏杆313.4.5阳光
12、窗323.4.6阳台塑钢门333.5公共部位精装修343.6拆迁户安置房户内装修353.7主体设备及安装工程费364配套设施费374.1城市建设配套费384.2异地人防费394.3防雷费404.4白蚁防治414.5环保424.6其他规费435基础设施费445.1室外电气及高低压设备455.1.1高低压配电设备及安装465.1.2室外强电管道及电缆敷设475.1.3室外弱电管道埋设485.1.4发电机工程费495.1.5红线外电缆费505.2室外排水系统515.2.1上水、雨、污水系统525.2.2生化池土建及工艺安装费535.3室外燃气系统545.4室外智能化系统555.4.1停车管理系统565.4.2闭路及门禁系统575.4.3可视电话585.4.4有线电视595.4.5网路布线系统605.5一次供水615.6二次供水625.7燃气635.
