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1、房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地 产市场价钱评估拜托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张*估价作业日期：二O六年一月十天至二O六年一月十六日估价报告编号：0911030049目录第一部分致拜托方函3第二部分估价师申明4第三部分估价假定和限制条件5一、 假定和卩限制条件 5二、需要特别说明的事项 6第四部分房地产估价结果报告 7一、拜托方7二、估价方7三、评估对象 7四、估价目的10五、估价时点10六、价值定义 10七、估价依据10七、估价原贝U 11九、估价方法11十、评估结果 11十一、估价人员 12十二、估价作业日期 12十三、估
2、价报告应用有效期 12第五部分 估价技术报告13一、估价对象资料 13二、类比对象资料13三、要素修正15四、个别要素修正16五、修正后价钱16六、估价结果确立 17第六部分附件18第一部分：致拜托方函致于同江:承蒙拜托，*房地产评估有限责任公司对位于 北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为拜 托方用该房产向金融机构申请抵押贷款供应价值参照依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、宽泛采集有 关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公然市场价值的各 项有益和不利要素，依据国家有关房地产估价的法律法
3、例和估价目的，依据科学的 估价程序，并运用适合的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确立估价对 象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。 以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。估价结果明细表评估对象适用面积（m?）估价单价（元 / m）估价值（万元）京师家园二栋五梯101室188.4286246.141625.05法定代表人：李*北京宜山房地产评估有限公司二O六年一月十六日第二部分：估价师申明我们郑重申明：1、估价人员在本估价报告中陈说的事实是真切的和正确的。2、本估价报告中的分析、建讲和结论是估价人员自己公正的专业分析、意 见和结论，但遇
4、到本估价报告中已说明的假定和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有益害关系，也与有关当事人没 有个人利害关系或成见。4、估价人员依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成建讲和结论，撰写本估价报告。5、估价人员张*已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同样效劳，不能够切割对待。7、没有人对本估价报告供应了重要专业帮助。8、 本评估报告由 北京宜山房地产评估有限公司负责解说。9、 本报告估价结果仅作为拜托方在本次估价目的下使用，不得做其余用途。未经本估价机构书面同意，本报告的所有或任何一部分均不得向拜托方、报告使 用者、报告
5、审察部门以外的单位和个人供应，也不得以任何形式公然宣布。特此申明！参加本系评估活动的评估人员署名：姓名评估师注册号署名张*二O六年一月十六日第三部分：估价假定和限制条件一、假定和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采纳市场价值标准并假定未建立法定优先受偿权益的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公然市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们而且都掌握了必需的市场信息，有比较丰裕的时间进行交易，对 交易对象拥有必需的专业知识。其余，市场交易条件公然其实不拥有排它性，即所 有市场主体都能够同样自由地参加交易并同时知足以下条件：(1)
6、自觉销售的卖方及自觉购置的买方；(2) 有一段合理的洽商交易时间，能够全盘问虑物业性质和市场情况进行议价；(3) 在此时期物业价值将保持坚固；(4) 该物业能够在公然市场上自由转让；(5) 不考虑特别买家的额出门价。2、对于估价对象产权，以拜托方供应的房地产证记录为依据，我们并未到 有关主管部门对房地产证登记内容的真切性进行核实，由拜托方保证其产权的真 实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以拜托方供应的房地产 证记录为准，我们未进行专业丈量，无原因思疑记录数据与实质数据不符。4、对于估价对象建筑构造我们仅作一般性勘探，未对其进行构造测试，不 能确立其构造能否存在内部安全隐患。此
7、次评估假定估价对象建筑构造是安全 的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及知足 估价的假定和限制、并假定未建立法定优先受偿权益的条件下的市场价值，不包 含该房产买卖时发生的各项税费。7、估价对象的估价时点设定为达成实地查勘之日。二、需要特别说明的事项1、本报告中市场趋向分析等专业建议，是估价人员依据详细情况和估价时 点的市场情况分析推测、展望得出，仅供拜托方参照，其结论受估价人员经验、 能力的限制及必然程度主观要素影响，特提请报告使用人注意。2、拜托方供应的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已 对其赏赐了必需的关注。该资料的真切性、合法性和圆满性均由拜托
8、方负责， 由此而惹起的结果及有关责任，我公司不肩负任何责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的钱币均为人民币。4、本次评估是鉴于上述假定和限制条件建立的，如以上假定和限制条件发 生变化，本报告结果必然作相应调整。第四部分：房地产估价结果报告一、拜托方于同江二、估价方北京宜山房地产评估有限公司地点：北京市X路X号X大厦22楼法人代表：李*房地产评估资质级别：贰级资质证书号：*号联系人：*联系电话：010-*三、评估对象1、1.估价对象基本情况本次估价对象为北京市海淀区太阳园小区 9栋第12层02号房地产，房子建 筑面积为188.42平方米，商品房用途为住所。北京市海淀区太阳园小区11栋为一般
9、住所，建成于2007年，钢混构造，总层数19层，建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下泊车场。估价对象位于12层，四室两厅2卫一厨格局， 正南朝向。室内装饰情况为：地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥 铝窗。室内水、电、天燃气、有线电视等设备齐备。依据现场勘探，委估房地产构造施工质量优秀，装饰养护情况较好，未发现 基础沉降、构造变形等现象。用年限法和现场察看法确立估价对象成新率为87%。平面以以下图。2估价对象权益情况依据商品房买卖合同记录，估价对象买受人为于同江，商品房用途为住宅，房子建筑面积为188.42平方米，土地使用年限自 2007
10、年2月23日至2077 年2月23日。本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租借、担保等他项权益存在，不 存在法律纠葛，评估结果为估价对象于估价时点圆满产权房地产市场价钱。3估价对象区位情况（1 ）海淀区基本大体估价对象位于北京市海淀区，海淀的社会经济发展、城市建设和房地产开发 情况等，均对估价对象房地产的价钱有显然的影响。海淀区拥有深沉的文化底蕴和丰富的文化资源，同时也是全国智力资源和科技 人员最密集的地域。以圆明园、颐和园为代表的园林艺术，记录了海淀的文化积 淀；以北大、清华为标记的高等学府和以中科院为代表的科研院所，证了然海淀的 文化传承；以国风公司等为代表的现代文化家产公司，更标示出海
11、淀文化的发展创新。图书城身处的中关村地域特别是文化与科技发展交融的前沿地带。这里的高等学府68所，有以中科院为代表的各级各种科研机构213家，两院院士占全国院士总数的3 9%,每年家产辐射全国的高水平科研成就数千项，高新技术4 5 0 0余家，年销售额达4 7 0亿元（1 9 9 9年） 。此中，纯智力家产（软件、图书、公司诊疗及咨询等）占全国的5 0%左右，全员劳动生产能力达20万左右，以此项地域经济指标判断，中关村无疑可列全国之首。（2 ）估价对象区位情况位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心
12、，繁 荣程度高，交通方便，凑近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，四周环境 优秀，目前是北京市繁荣的商业、办公地段。估价对象所处地域，土地现状开发程度达到宗地外“五通一平”，基础设备情况圆满能够知足居民生活需要。4估价对象市场分析近来几年，受土地开发投资力度加大和建安工程逐渐恢复等要素影响，全市房地产开发投资增势强烈；开发供应不停恢复，完工面积坚固增加；跟着市场销售价钱的连续上升，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房 地产公司项目到位资本增幅扩大。2015年北京全市住所网上签约49891套，与2014年比较，成交套数同比上涨13.7%，成交总金额同比上升37.7%，成交均
13、价涨幅为12.8%。除了 2015年初开局遇冷，进入二季度以来，北京楼市成交不论量价都接连爬升，甚至有多个月份成交连连破纪录。新建住所价钱环比涨幅连续两个月减小。检查显示，9月份，我市新建住所销售价钱指数同比上升3.6%，涨幅比上月提升1.5个百分点，环比上升0.4%，涨幅 比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月减小。二手住所价钱环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住所价钱指数同比降落1.8%，降幅比上月减小0.4个百分点，环比上升0.1%，价钱环比在连续3个月上升0.2%今后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。受销售局势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发公司项
14、目到位资本呈全面上升态势。前三季度，房地产开发公司项目今年到位资本3944.1亿元，比上年同期增加 82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。此中金融贷款增加最快，为1602.2亿元，同比增加1.5倍。自筹资本和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增加25.9%和65.9%。总之，北京房地产市场经济的发显现状及将来趋向对估价对象房地产市场价钱产生必然的影响。四、估价目的为拜托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款供应价值参照依据。五、估价时点2016年1月10日六、价值定义（1）本报告估价结果是反应估价对象在估价时点的房地产公然市场价钱。该估 价结果鉴于以下假定条件：
15、估价对象以拜托方确立并经政府确认的用途连续使用，估价对象无他项权益限制和其余限制按估价目的的使用情况；未考虑将来市场 变化风险、自然灾祸和强迫处罚等特别要素对估价对象的影响。（2）估价对象房地产的用途为居住用房。所以，本估价结果为估价对象在估价时点时知足本估价报告中“估价的假定和限制 条件”下的房地产所有权公然的市场价钱。钱币单位：人民币元。七、估价依据1. 有关政策法例和文件（1）中华人民共和领土地管理法；（2 ）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999 ；（4 ）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2001 ；（5 ）
