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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一部分：漳州简介-P02-P03第二部分：项目所在地商业环境分析-P03-P17第三部分：同业市调部分-P17-P21第四部分：市调问卷分析部分-P22-P31第五部分：项目现状、优劣及机会分析-P31-P33第六部分：总结- - - - - - - P33-P34第一部分：漳州简介1、地理位置漳州市地处东经117-118、北纬23.8-25之间，福建省最南端，东濒台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻。处于厦门、汕头两个经济特区之间的漳州是东南沿海重要的中心城市，福建省著名侨乡和台胞主要祖居地，国家历史文化名城，现代化
2、风景旅游城市、海西重要的中心城市，现代服务业、科技创新中心和国际航运中心，素有福建的“西双版纳、”“海滨邹鲁”、“中国水仙花之乡”美誉。全市土地面积1.26万平方千米（其中漳州市城区面积1140平方千米），海域面积1.86万平方公里，辖两个市辖区（，）、1个县级市（）、8个县(，)；漳州是著名的侨乡和台湾祖居地，旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人 ，现有常住人口为498万，市区常住人口2010年为61万。2、交通条件漳州，海西建设的核心位置，是台、厦、汕等地区的集合中心和重要 区域经济中心，地理交通位置优越，是南部沿海地区的交通枢纽，随着城市发展圈得结合、交通建设、产业链接、投资等众多利好元素
3、的推动，漳州城市一体化的进程正在逐步加快。按“一城一港、两轴四片”的发展战略，特别是厦深高速铁路、厦漳跨海大桥、福厦漳高速四车道扩八车道、福广高速等工程的开工建设以及厦门启动第二飞机场的选址计划，将大大提高漳州城区与各乡镇的交通枢纽功能，建成四通八达的交通网，也将助推漳州中心城区规划建成面积将从100扩大到300平方公里，城镇人口规模将达到220万，推动漳州从滨江城市向滨海城市发展。3、经济状况漳州是新兴的工业城市，已建成了以名、优、特产品为依托，以乡镇企业为基础，具有地方特色的轻型工业体系。主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类，产品1000多种。确立了
4、食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业。围绕“建设，漳州先行”的发展主线，大力发展第三产业链，芗城区更是漳州市发展重点，推进零售网点专业化、规模化发展，特色商业街区的规模建成，兴起以美食休闲文化街、商贸街、建材街等为特点的悦华商圈、明发商业广场商圈、江滨商圈。2010年，漳州市财政总收入达到139.4亿元，比2009年增长了22.5%。城镇居民人均可支配收入达18482元，较前一年增长了11.2%。此外，漳州市的地区生产总值达1400.71亿元，名列全省第四位。漳州在投资、规模工业、出口、利用外资、农民人均纯收入等多个指标增幅位于全省前列。其中有十项指标增幅位居全省前三位：
5、全社会固定资产投资、城镇以上固定资产投资、金融机构本外币贷款余额、实际利用外资（验资口径）增幅均居全省第1位；农业总产值、规模以上工业增加值、农民人均纯收入、出口总值增幅居全省第2位；金融机构本外币存款余额、城镇居民人均可支配收入增幅均居全省第3位。第二部分：项目所在地商业环境分析依托悠久的历史文化和深厚的商业积淀，新华西百年老街依旧人声鼎沸，流光溢彩的延安北夜市仍然展示着其魅力不减的地段价值。身为漳州的百年老街，新华西拥有着漳州百货大楼、商业大厦、银都大厦等著名商业地产，有着麦当劳、肯德基、国美、永乐、中闽百汇等品牌商家，商业资源的集中，使新华西商圈成为城市中心区。延安北商圈则是城市北部的商
6、业核心，带动北部城区的商业繁华，与同在延安路的新华西商圈北南两头，并驾齐驱。老市区商圈人流量大，人口居住密度相当高，交通便利，各大商业中心密布，汇聚了以服装为主，休闲、娱乐、餐饮、百货为辅的各种业态，客流量稳定，商业运营收益水平较高。代表了新城市中心的悦华商圈，以南昌路为纽带，以核心商圈的姿态演绎着漳州城最时尚的商业景象。新城市中心区的崛起，必定伴随着商圈的成型，近年来漳州的商业地产出现了新的变化和新的发展契机，在开发模式和经营模式上日渐成熟，逐渐由零散小店面为主转向以大卖场或主力店为主、特色单店为辅的发展道路。*百货漳州店开业在即，漳州市区商圈的现状和未来发展趋势都是值得我们去探讨的课题。一
7、、新华西商圈（一）基本概况新华西商圈是漳州城区业态最集中、人气最旺的老城区商圈。区域内分布有漳州百货大楼、商业大厦、银都大厦，世纪广场等著名商业地产，有着麦当劳、肯德基、国美、中闽百汇、吉马生鲜超市等知名企业，同时世纪广场、新华西步行街、电子城等商业项目围绕附近，使新华西商圈成为城市中心区且一直保持着商业王者的气魄，占据漳州商圈的王座。新华西商圈固有的优势很明显：历史悠久，人流量大，街区规划也相对合理，是漳州城区繁华商业的代表。（二）新华西建筑分布及主要交通干道新华西商圈的商业项目主要有：新华西步行街、百货大楼、世纪广场步行街、华联商厦、五一广场等，是以步行街为主的传统商业形态。主要交通干道：
8、新华西路、南昌中路、延安南路和新华北路，道路都比较狭窄，交通拥挤，停车较为不便。（三）新华西商圈业态构成新华西商圈以中闽百汇等主力店为依托，结合KFC、麦当劳、国美电器、吉马生鲜超市等次主力店；包括了新华西、世纪广场、电子城等商业地产。目前主要业态种类有：酒店宾馆、银行、商超百货、娱乐会所、餐饮、商铺等丰富业态，同时也配备了较为完善的基础设施。各业态数量及占比如下表：业态种类业态数量业态占比酒店/宾馆61.09%银行101.82%商场/超市30.55%娱乐101.82%餐饮小吃417.49%商铺47788.82%基础设施包括：1、小区：新华西小区、新华园、世纪广场、鑫荣小区、水仙花园、女人街花
9、园等 2、学校：芗城区实验小学、：芗城区实验幼儿园、新华西双语幼儿园等3、机关：芗城区政府、芗城区行政服务中心、芗城区公安局、芗城区房地产管理局、芗城区东铺头地税局、芗城区广电局、芗城区交警大队第一中队4、医院：中医院从业态占比和基础设施列表中可以看出新华西商圈是以步行街和沿街店面为主，商铺有接近九成的业态占比，同时从商铺的数量上也可以看出漳州消费者对于新华西的青睐。其次是餐饮业，占比约为百分之七。值得注意的是这里有10家银行，7个政府机关，可见这里不仅是漳州市区的商业中心也是金融行政中心。（四）新华西商圈的优势和劣势分析商圈新华西商圈定位传统商业形态主力店中闽百汇、国美电器、麦当劳、KFC、
10、大地电影院、吉马生鲜超市业态组合大型超市、百货、电器、餐饮、娱乐、品牌专卖、精品店集客能力强优势1、地处市区中心位置，有悠久的历史，是漳州消费者的消费首选；2、业种规划较为完善，主力店阵容拥有较强实力；3、沿街店面的品牌性较强，且能满足不同客群的品牌消费需求。劣势1、 处于市中心繁华地段，地价成本高，租金也较高；2、 商圈的发展受地域局限，无持续发展潜力较小；3、 停车不便，商圈内没有规划停车场。机会漳州市近年加速发展，消费力将有所发展。威胁漳州市区正逐步朝龙文区发展。（五）新华西商圈未来趋势分析新华西商圈现在是漳州市集客能力最强的商圈，其形成较早，从古代开始新华西一直是繁华的商业区，经过旧城
11、改造，规划也趋于合理，新华西又焕发出新的生机。现在这里是漳州百货服饰最集中的商圈，涵盖几百家的商铺，国内一二线品牌汇聚于此。但是随着悦华商圈的兴起，新华西作为漳州商圈王者的地位也受到了挑战，由于其本身是属于传统步行街为主的商业模式，在时代潮流的影响下发展有些后劲不足。当然，漳州消费者目前的消费观念还处于转变期，新华西商圈还是大多数消费者购物休闲的第一选择，这个情况还将持续几年。从整体规划、地域、交通这个几个方面来看：市政府对于城市开发的重点是龙文区；新华西处于老市区，已无新的地块可以进行开发改造；道路狭窄，停车不便。以上分析可见新华西商圈的发展已经遇到了瓶颈的结论。随着悦华商圈业态日趋丰富，配
12、套设施不断完善，新华西商圈的地位将渐渐被悦华商圈超越。二、延安北商圈（一）基本概况延安北商圈也是漳州老市区的传统商圈。商圈内有漳州闻名遐迩的延安北夜市，每到晚上夜市内熙熙攘攘的人群凸显延安北商圈旺盛的人气。娱乐会所在延安北呈一字排开，A GoGo、一千零一夜、幸福钱柜、五彩城等代表了漳州新兴的娱乐消费风尚,但延安北商圈因周边都是老城区，新的房地产项目尚未被开发，高档住宅区较少，在维系人气方面明显后劲不足。随着华元小区、冠成国际、延安广场、大同家园、龙门天下等项目的开发，不仅继承了延安路的传统优势，同时也使商圈范围朝新华北路发展，使商圈更加繁荣。近两年新华都百货和大润发超市相继进驻使延安北商圈的
13、商业氛围更加浓厚。（二）建筑分布及主要交通干道延安北商圈主要商业地产有：延安广场、大润发购物广场等，未来冠城国际也将建设有大型步行街，区域内商业分布范围较大，新华都百货与大润发购物广场区域相隔较远。主要交通干道有：延安北路、腾飞路、新华北路，南北两侧是胜利东路和漳华路两条交通要道，交通便利，车流量较大。道路较为宽敞，大润发还设有500个地下停车位的停车场，停车相对来说较为便利。（三）延安北商圈各业种业态占比及分析延安北商圈主力店主要是新华都百货、大润发购物广场及新华都超市胜利店；一千零一夜、幸福钱柜、五彩城等娱乐业为次主力店；另外延安北路两侧有大量的沿街店铺。目前主要业态种类有：酒店宾馆、银行
14、、商场超市、娱乐场所、餐饮、商铺等丰富业态。同时也配备了较为完善的基础设施。各业态数量及占比如下表：业态种类业态数量业态占比酒店/宾馆174.67%银行205.49%商场/超市30.82%娱乐256.86%餐饮小吃13537.08%商铺16445.05%基础设施包括：1、小区：冠成国际、和平里小区、延安广场、大同家园、龙门天下、华元小区、武夷名仕园等 2、学校：福建财贸学校、和平里幼儿园、漳州市老年大学、漳州实验小学等3、机关：通北派出所、漳州市气象局、漳州市农业局、漳州市体育局、漳州市版权局4、医院：芗城医院从业态占比和基础设施列表中可以看出这里餐饮和商铺平分秋色，商铺和餐饮业占据了八成以上的业态。其次是娱乐业和酒店业，占比约为百分之七和百分五，是漳州娱乐消费场所聚集地。商圈内有20家银行、9家学校和政府机关，可见老市区商圈的金融政治优势。（四）延安北商圈的优势和劣势分析商圈延安北商圈定位传统商业形态主力店新华都百货、新华都超市、大润发超市业态组合大型超市、百货、餐饮、娱乐、品牌专卖、精品店集客能力较强
