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1、土地增值税成本对象各地规定总结表省份分类方法分类标准普和非普可并否江苏三分法普通住宅/其他类型住宅/非住宅否宁波四分法普住/除低层外住宅/其他/单体别墅浙江二分法普通住宅/其他商品房否湖北三分法普通住宅/其他商品房否江西二分法普通住宅/其他类型否福建三分法普通住宅/非普通住宅/其他广西三分法普通住宅/非普通住宅/其他用房河南三分法普标住宅/非普标住宅/其他辽宁二分法普通住宅/非普通住宅否宁夏二分法普通住宅/非普通住宅否云南二分法普通住宅/非普通住宅重庆三分法普通住宅/非普通住宅/非住宅青岛二分法普通住房/非普通住房否安徽二分法普通标准住宅/非普通标准住宅是西安二分法普通住宅/其他商品房否天津是
2、成本对象各地规定总结表附:各地法规一、中央的规定（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）二、北京的规定（京地税地200373号）二、江苏的规定（苏地税规20121号）（苏地税发200972号）(苏地税发200458号)三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函20125号）三、宁波的规定（甬地税二2010106号）五、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）四、丽水的规定（丽地税政200787号）五、广州的规定（穗地税函2012198号）（穗地税函2009329号）六、湖北的规定（鄂地税发2008211号）（鄂地税发201
3、344号）七、江西的规定（赣地税发200876）八、福建的规定（闽地税发2005195号）九、广西的规定（桂地税发200844号）(桂地税发200896号)十、河南的规定（豫地税函2010202号）（河南省地税局公告2011第10号）（豫地税发1997第160号）（豫地税函2007第16号）十一、濮阳（濮阳市地方税务局公告2011第10号）十一、辽宁的规定（辽地税发2007102号）十二、宁夏的规定（宁地税发200746号）十三、银川的规定（银地税发【2007】214号）十四、云南的规定（云地税发2007180号）十五、重庆的规定（渝地税发2006143号）（渝地税发2011146号）十六、大
4、连的规定（大地税函2007200号）十七、青岛的规定（青地税发2008100号）（青地税函200947号）（青地税函201344号）十七、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）十八、安徽的规定（皖地税函2012583号）十九、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）二十、西安的规定（西地税发2010235号）二十一、天津的规定（津地税地201124号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通
5、住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。国税发【2006】第187号：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第一条 发文日期： 2006-12-28 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。国税发【2009】第091号：关于印发土地增值税清算管理规程的通知发文日期：2009-05-12 十、清算单位中的产品分类土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。未分别核算的 ，在计算增值额时，应按照合理的方
6、法对扣除项目进行分摊后计算。2013年版国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（讨论稿）二、北京的规定（京地税地200373号）对于地下室和地下车库等地下设施，凡能出具人防证明或单独出售的，在界定是否属于普通标准住宅时不计入总面积。京地税地200373号：北京市地税局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知发文时间： 2003-2-9二、江苏的规定（苏地税规20121号）（苏地税发200972号）(苏地税发200458号)二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、
7、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。解读：土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。国家税务总局关于加强土地增值税征管工
8、作的通知（国税发201053号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在公告下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与公告不一致的，应当统一执行公告的分
9、类标准，但各地在本公告生效前已经完成清算的项目，按各地原政策口径执行。江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知（苏地税发201153号）规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。苏地税规20121号：江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 发文日期：2012年8月20日 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的， 或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分
10、配方法，分摊共同的成本费用。苏地税发200972号：江苏省地税局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 发文时间： 2009-9-3 一、预征范围 除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。 转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。 三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函
11、20125号）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据细则第八条、国税发2006187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据细则第八条、财税字199548号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核
12、算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。 二、核算对象1、按实清算项目中不同类型房屋核算问题纳税人应当根据不同类型开发产品（普通标准住宅、其它类型住宅、其它类型房产）分别计算应缴土地增值税，独立建造的房产同时包含其它类型住宅和其它类型房产的应合并以地上建筑面积最大的类型确定为清算类型。开发产品类型可参考建筑工程规划许可证确定，建筑工程规划许可证未明确的或者规划许可证与实际不一致的，应根据商品房的实际形态或实际用途确定。常地税一便函20125号：关于土地增值税若干征税问题的处理意见 发文日期
13、：2012-10-1三、宁波的规定（甬地税二2010106号）七、清算时房地产类型的分类计算问题对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：第一类：普通住宅。第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。第四类：单体别墅。注：1、“普通住宅”的认定：市区按照甬政办发2005104号文公布的标准执行,其它各地按照当地政府公布的标准实施。2、低层住宅指按照国家建设部建标199976号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。甬地税二2010106号：宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补
14、充通知 发文时间： 2010-6-4五、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）问题三：对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增值税？答：对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第一条规定应分别核算土地增值额；根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字95 48号）第十三
15、条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答 发文日期：2011年6月8日四、丽水的规定（丽地税政200787号）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。丽地税政200787号：丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 发文时间： 2007-9-19五、广州的规定（穗地税函2012198号）（穗地税函2009329号）十四、同一房地产项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。穗地
