房地产开发建设方案

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1、房地产开发建设方案房地产开发方案目录第一部分：市场调查 一、*市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结第三部分：项目分析 一项目简介 二项目分析 三项目规划设计方案评析 四项目综合评价及项目发展策略第四部分：项目整体定位 一整体定位原则 二项目整体定位三形象定位 四产品定位 五规划建议 六建筑 七户型 八园林建议 九室内设计建议 十配套建议第一部分市场背景及经济发展动态经济背景对于一个项目整体定位来说，

2、可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽 “出锋” 的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系， 各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之 1着重强调当地的各项发展政策。 产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游 2等。 金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在 IT 业大

3、发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。 房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？ 房地产政策 人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。小结：从以下几个角度总结。 1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。 2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候， 按国际经济组织统计表明， 5%的时候的时候， 按国际经济组织统计表明当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）。3、经济增长的主要因素是什么。 4、消费指数是否对地产发展有利。 5、政府对地产行业的态度。二房地产总体市场现状及走势分析 （一）房地产指标分析 ）1总体投资： 用

4、图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。2空置面积：（备选）用空置面积的升降说明地产发展走向， 一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。3批准预售面积：未来一年的市场供应量。4销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。 同理， 3反之。图例如下：5新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。6三级市场与二级市场交易量

5、比较：（备选）7城市不同地区的开发面积比较： 城市不同地区的开发面积比较说明开发重点向哪一部分转移。图例如下：（二）房地产发展趋势 ）这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、 品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿

6、望探听出来，再从社会层面 告诉他这是整体的发展趋势。 比如： 1、 2、 大盘成为房地产发展趋势。 购房消费趋于理性 等等三市场需求分析 这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时， 4多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市 下面是一些屡扑不灭的市 场新特点。 场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。*市*年住宅消费市场调查 *市*年住宅消费市场调查1购置新房情有独钟 调查结果反映出，打算选购新房占 86；二手房占 7，

7、尚未决定占 7， 主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住 宅消费仍将由二级市场占据主导地位。2自用为主导 在购房用途的选择中，自住占 83，投资占 9，为亲友占 4，为度假占 3，其他占 1。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方 面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3潜在需求旺盛 以计划购房时间来分析：计划最近购买的占 47，半年以后占 27，一年以后占 17，两年以后占 9。 从计划购买时间看，计划一年地区是置业者首选5最爱的是小高层或多层。（自选） 。（自选 频数分析表明，中意小高层的消费者占 44，

8、多层占 33，高层占 21， 别墅占 2，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。 从住房类型看，平层占 56，跃式占 20，复式占 23，其他占 1。对平层的选 5择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。 交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占 67，跃式占 15，复式占 18；喜欢小高层的消费者中，平层占 56，跃式占 25，复式占 19，两者 对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占 44， 跃式占 18，复式占 38，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜 欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。6更喜欢自己装修？（根据市

9、场情况，自选）？（根据市场情况 在交楼标准的选择上， 毛坯房占 40， 厨卫装修占 34， 普通装修占 19， 精装修占 7。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。 与家庭月收入交叉分析：交叉分析结果显示，收入在 5000 元以下的，选择毛坯房占 45，基本装修 55；收入在 50008000 元的，选择毛坯房占 35，基本装修占 65；收入在 800010000 元的，选择毛坯房占 60，基本装修占 40；收入在 10000 元以 上的，选择毛坯房占 65，基本装修占 35。分析表明收入越高的家庭，选择 毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的

10、条件下，更愿意为装修 的自由选择预留更大空间。7三房是首选在单位房间的选择上，选择 1 房占 4，2 房占 28，3 房占 55，4 房占 10，5 房以上占 3。购房者主要选择三房单位为主， 6其次是二房，选择一房 和四房单位的比例不多。上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1 房占 5，2 房占 25，3 房占 58，4 房占 12；二口之家的，1 房占 3，2 房占 36，3 房 占 51，4 房占 10；三口之家的，1 房占 2，2 房占 10，3 房占 68，4 房占 20；二代同堂的：1 房占 4，2 房占 19，3 房占 55，4 房占 22； 三代同堂的：1 房占 0

11、，2 房占 8，3 房占 52，4 房占 40；分析表明当前 不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。单位房间选择与置业次数交叉分析：首次置业的，选择 1 房的占 4，2 房 占 16，3 房占 58，4 房占 3，5 房占 3；多次置业的，1 房占 4，2 房 占 10，3 房占 40，4 房占 24，5 房占 6。分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。8最希望的面积区间是平方米（

12、具体数据各地不同，现采用深圳数据。 平方米（具体数据各地不同，现采用深圳数据。希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90-110 平方米比例最高；其次是 70-90 平方米，希望购置面积在 70 平方米以下的比例不高。与希望购买的房间 数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积 7在 70-90 平米占比较大的比例，也 有部分希望 90-110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110-130 平米。整体 选择面积的中位数 M0=85 平米； 选择三房的购房者希望面积在 90-130 平米占较大比例，也有不小比例选择 70-90 的小三房。整体选择面积的中位数 M0=104 平米；与当前

13、住房面积交叉分析表明， 置业者在购房时购房面积的期望要超过租住 或自有住房面积的比例较高。期望合理价格水平：4000期望合理价格水平：4000-6000 元 在购房者心目中， 价格在 4000 元以下占 24， 40015000 元占 42， 5001 6000 元占 23， 60017000 元占 7， 70018000 占 2， 8000 元以上占 2。 合理价格水平主要集中在 4000 元-6000 元之间，整体价格合理水平 M0=4770 元。9按揭付款是主流 频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占 81，一次性付款占 19。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择

14、，也说明银 行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。10 10量入为出的月供 购房者首供能力 31 万以上占 8，2130 万占 12，1620 万占 14， 1115 万占 25，510 万占 41。购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者 80%的市场是首供能力在 20 万以827， 15012000 占 25，20012500 元占 19，25013000 元占 9，30014000 元占 10， 4001 元以上占 3。购房者月供主要集中在 1000-2500 元/月之间，整体月供款中位数中位数 M0=1950 元。 综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在 45 万-50 万之间的房

15、子是购 房者负担的平均水平。 11 11环境因素很重要 在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环 境的占 65，方便池孩上学占 10，离上班近点占 4，生活方便点占 15， 显得更有身份占 1，现在的房子太小占 4，离亲戚朋友更近些及其他占 1。 改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。12大家一起出主意买房 12大家一起出主意买房 调查表明：自己看楼选房的占 26，多数情况是自己看楼的占 36，大部 分情况请懂行的朋友带着一起看的占 38。购房者在抉择过程中不是独立的， 受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。13平民置业时代来临 调查显示：购房者单身占 40，二口之家占 17，三口之家占 26，二代 同住占 8，三代同堂占 9。 准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的 城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预 示着大众置业的热潮或许即将来临。14年轻人成为主力军购房者的年龄 25 岁以下占 3，2529 岁占 46，3035 岁占