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1、房地产工程建议书第一局部 宏观分析一、城市概况一、城市根本概况1、地理位置位置、行政区划、面积、市区面积重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道，占地33 平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学 15 所，教师、学生人数 1520 万人，社会人口 25万人。2、城市性质及地位历史、文化、所占的重要位置重庆大学城于 2023 年 4 月 4 日经重庆市政府批准建设， 坐落在中梁山、缙云山之间的虎溪镇和陈家桥镇，是重庆西部城的中心区，距市中心约15 公里，依据建设“西部领先、全国一流”的重庆大学城的要求和“人民给我一方土，我还人民一座城”
2、的建设理念进展建设进展。定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与沟通中心、创中心和产业化基地。3、城市规划城市用地规模、人口规模大学城占地 20 平方公里，后来规划调整为 33 平方公里其中学校教育用地面积 1.8 万亩，其它为根底设施和城市开发用地 ，规划人口 100 万左右，建设总投资 300 亿元。重庆大学、三军医大、 后勤工程学院、重庆师范大学、四川美术学院、重庆医科大学等 15 所高校会聚，估量到 2023年，在校师生人数将到达 20 万人，社会人口 25 万人。重庆大学城已根本成型并初具规模，成为全国大学城中入驻学校最多、入住师生最多、构造布局合理、功能配备较齐全
3、、手续办理标准齐备的一 座型大学城。重庆大学城正在朝着大学之城、商业之城、文化之城、休 闲宜居之城、高科技产业之城的目标有序推动。经重庆市政府批准同意， 利用大学城现有的教育用地，还将分别引进上海中欧工商治理学院、中国 银监会金融干部培训中心到重庆大学城办学，以丰富重庆大学城的学校类 型。4、城市交通航空、铁路、大路等交通配套 轨道交通：地铁 1 号线、轻轨 6 号线公交线路：271路陈家桥曾家272路陈家桥科技学院环线249路重医大学城校区沙坪坝站西路276路青木关石桥铺266路重大大学城校区沙坪坝重师本部456路四川美术学院大学城校区杨家坪美院本部277路石桥铺璧山远郊247路青木关歌乐山
4、251路西永曾家253路陈家桥白市驿291路康居西城杨家坪八十中565路大学城北碚其他：内外环高速5、城市总体布局格局、所含区域、规划方向、突出特色重庆市大学城将以其生态环境秀丽、文化气氛浓郁、科技产业兴盛、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学争论与创中心、国际科技教育沟通中心。重庆大学城是西部城领先启动的第一个功能片区，一教育科研为主， 是重庆市科教文化根底设施工程和重点工程。依据“五城”教育城、科 技城、人才城、文明城、生态城、“四化”现代化、国际化、网络化、生态化的理念打造西部领先、大学城突出以人为本，强调功能分区、资 源共享。主要包括城市资源共享区、大
5、学校园区、学生居住区、教师居住 区、集中研发孵化区， 建设全国一流的大学城。二、城市经济进展状况1、城市 GDP 及增长率重庆市 2023 年生产总值接近 1 万亿元，比2023 年增长 16.5%，增幅跃居全国第一。2023 年 GDP：初步测算，重庆一季度GDP 总量为 2524 亿，同比增长 14.4%， 增幅高于全国平均水平 6.3 个百分点，居全国第 3、西部第 2 位。消费：一季度，全市社零总额增幅，虽然比起去年同期回落了2 个百分点，但仍高于全国平均水平，实现了 16.7%的增长，确定零售额靠近了 1000 亿元我市一季度主要经济数据公布，GDP 增 14.4%列全国第三，城镇居
6、民人均可支配收入增 13.6%2、城市人均可支配收入及支出水平2023 年一季度全市城镇居民家庭的人均可支配收入是 6710 元，比起去年同期多收入了 803 元，相当于月人均增收了 268 元。一季度，全市农村居民家庭的现金收入也增到了 2345 元。2023 年城镇居民人均可支配收入 20249.70 元，增长15.5%；农村居民人均纯收入 6480.41 元，比上年增长 22.8%。2023 年城镇居民人均消费支出 14974.49 元，比上年增长 12.3%。城镇居民恩格尔系数 39.1%，比上年上升 1.5 个百分点。城镇居民人均住房建筑面积 31.77平方米，比上年增加 0.08
7、平方米。3、固定资产投资状况2023年，全市固定资产投资规模总量突破7000亿元，完成7631.80亿元，同 比增长30.0%，投资规模总量创历史高。从运行态势上看，2023年全市固定资 产投资低开高走，投资总量逐步攀升，增速平稳增长。前5月，全市投资增速在百分之二十至百分之三十区间稳步上行，至6月增速达30.1%，并连续7月增速保 持在百分之三十以上。图1：2023年固定资产投资走势单位：亿元、%2023年，全市建设与改造工程投资规模在亿元以上施工工程个数为1833个， 比2023年同期增加128个，亿元以上施工工程完成投资3358.93亿元，占全市完成 投资的比例为44.0%。其中，开工亿
8、元以上施工工程个数为554个，占全市建设 与改造工程个数的比例为4.3%，完成投资959.39亿元，占全市完成投资比例的12.6%。全市建设与改造工程打算总投资超20亿的工程148个，占全市建设与改造工程个数的比例为1.1%，本年完成投资1147.79亿元，占全市完成投资比例的15.0%。2023年，有442个亿元以上的重大工程建成投产，完成投资662.47亿元，占全市完成投资比例的8.7%，直接带动全市投资效益的提高。工程个数建设与改造工程完成投资占全市投资比重128855564.3672.918333358.9344.0554959.3912.6表1：建设与改造工程个数与完成投资单位：个、
9、亿元、%建设与改造工程#亿元以上工程#开工注：建设与改造工程个数与完成投资不包含农户2023年1-12月，全市三次产业投资的比例为3.7：36.4：59.9，全年构造趋向“巩一强二优三”的态势较为明显。第一产业全市农林牧渔业完成投资278.77亿元，占全市投资总量的3.7%，同 比增长59.7%，高于全市投资增速29.7个百分点。其次产业完成投资2784.75亿元，占全市投资总量的36.4%，同比增长36.7%， 高于全市投资增速6.7个百分点。第三产业完成投资4568.27亿元，占全市投资总量的59.9%，同比增长24.9%2023年三次产业投资比重状况单位：%1-12月，全市民间投资完成投
10、资3904.63亿元，占全市投资总量的51.2%，同 比增长29.5%；国有投资完成投资3214.66亿元，占全市投资总量的42.1%，增长30.5%。民间投资对全市投资的奉献率超过5成，达50.5%，拉动全市投资增长15.2个百分点。2023年固定资产投资构成图按登记注册类型4、城市经济进展目标三、城市进展规划城市中长期进展规划1、城市经济进展规划2、城市规模及城市功能区域进展规划3、城市人口进展规划4、城区市政根底设施规划二、区位分析一、工程所属区域分析1、工程所属区域概况区域是城市的什么地带、占什么地位、起到什么作用 附工程地块位置图2、工程区位分析工程地理位置、根底配套、区域进展规划
11、其次局部、工程区域房地产市场分析一、房地产市场现状一、市场供需现状当前，地产产业作为关乎民生居住问题的地区支柱产业，其进展状况不仅仅影响着一个城市的经济进展活力，更重要的是其深刻转变人们的居住环境和居住水平。近两年我市住房价格持续上涨的现状引起了众多人士对重庆房地产市场的持续关注。在人们生活水平的提高的同时，人们对居住条件和居住环境的需求的提升， 从住区到有房住、分得开住的下、住的有效、住的有景、住的便捷、住的舒适、住的有文化、住的高尚品尝，从这个变化过程得出人们对居住环境和居住水平的需求的不断提升促进整个行业的进展。尤其是商业综合体的萌芽和成长。基于人类对居住的环境的需求，商业综合体供给了便
12、捷、舒适、文化、高尚的居住条件。目前沙坪坝大学城片区缺少商业街等集购物、餐饮、消遣的场所，基于重庆沙坪坝大学城片区人群主要是学生、民工、现阶段大学城内买房居住、投资人以及当地居民等，需求大于供求。该工程商业经营核心是。以现代化、时尚化的特点和低价格、低本钱、高附加值的优势吸引顾客。市场需求宽阔，进展前景良好。二、价格水平近一两年内市场价格变化状况三、产品特征目前重庆沙坪坝大学城片区内的商业中心“卓越熙街”、“秀丽时间”。卓越熙街休闲购物公园是由重庆凯西来实业投资，卓越地产领衔开发，以欧洲小镇商业的建筑精华，蕴含着浓郁的休闲体验文化，将古典与有用完善结合的高品质一站式商业体。灵动飘逸的抱负湖、淳
13、厚的欧洲风情商业街，浪漫的法国梧桐林，活力四射的运动体验中心等特色体验场景，生动呈现消灭代都市一站式休闲商业魅力。工程建筑用地 560 亩，商业建筑面积约 13 万方。地块位于大学城腹心地段。四周紧邻三大学府，城市主干道及地铁 1 号线站点。地块南面，正对重大北大门， 富力 3#商业地块。地块东面，正对富力城高档社区；紧邻地铁1 号线大学城站。地块北面，正对重师大南大门，地块西面；正对四川美术学院。产品主要特征有以下几点：1、以数条街道集合而成的开放式街 MALL，形成独立商业生态链。参照全球标准街 MALL 的规划模式，在外街局部实行分散式全地面车位设计， 最大化增加街铺含金量，满足“汽车社
14、会”便捷消费的时代需求。1 条景观大道、3 条特色小街、10 余处室外梯道、数座空中廊桥、100150 米最正确逛街尺度。承受棋盘式和圆形游洄式的组合布局方式，形成完善人流淌线。文化程度平均高中文化以上收入水平2023 年重庆市农民人均纯收入 6480.41 元置业目的自住、投资、出租户型面积选择以 50-120 平方米为主房价承受力气均价 5000 元平方米2、 以“美国洛杉矶商业中心”为设计蓝本，通过利落的线条勾画出简洁的外部轮廓，强化国际大都市繁华、动感的城市属性。建筑外立面实行单坡屋顶与双坡屋顶的不均衡自由组合，表达自由的文化主题和开放特性。通过石材、喷沙、原木等必要的欧洲古典元素在线
15、条中合理配比，以形成猛烈的简欧主义建筑风 格。3、建筑全部以一层街铺和局部二至四层的构造组成，局部一层以上的建筑多设置有大面积露台，铺铺设置上下水，局部购物类街铺为 5.2 米弹性空间设计，增加商品呈现面，最大化提升商铺使用率和可拓展性。风情购物、情调餐娱、阳光旅店、度假休闲为一体的一站式消费乐园四、客户群特征大学城消费群体以学生、教师、民工以及当地居民为主，其中学生占主导地位。沙坪坝区总人口78.94 万人沙坪坝区家庭户户数23.61 万户沙坪坝区家庭户总人口66.21 万人沙坪坝区 0-14 岁10.11 万人沙坪坝区 15-64 岁62.36 万人沙坪坝区 65 岁及以上6.47 万人居住本地，户口在沙坪坝
