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1、银行涉房贷款资金封闭管理办法目 录第一章 总则第二章 定义与释义第三章 业务流程第四章 封闭协议与专项账户管理第五章 支用资金封闭管理第六章 还款资金封闭管理第七章 执行与检查第八章 附 则第一章 总 则第一条 目的和依据。为防范涉房贷款 包括房地产开发贷款、保障性住房项目开发贷款、城镇化建设贷款和新农村建设贷款，本办法同。业务风险，提升贷后管理水平，保障我行信贷资产安全,依据有关中国*银行固定资产贷款管理暂行办法(*发*34号）、中国*银行商用房地产开发贷款管理办法（*发*294号）、中国*银行城镇化*贷款管理办法(试行）(*发*24号）、中国*银行新农村*贷款管理办法(*发*165号），以
2、及中国*银行大中型客户信贷业务贷后管理办法和中国*银行大中型客户信贷业务贷后检查操作规程（试行）（*发*43号)等资料文件关于规定，结合当前业务实际，制订本办法。第二条 适用范围。本办法适用于我行境内各级机构发放的房地产开发贷款、保障性住房项目开发贷款、城镇化*贷款、新农村*贷款以及总分行创新的其他应采取资金封闭管理的涉房贷款产品。第三条 基本原则。封闭管理坚持所有覆盖、全程监控、差别管控、有效执行的原则。(一）所有覆盖是指所有涉房贷款客户和项目均应纳入封闭管理，不得有游离于封闭管理之外的客户和项目。(二）全程监控是指对封闭管理的各个环节,通过系统监测和人工管理进行有效监控，不留死角。（三）差
3、别管控是指依据有关客户资信状况、银企合作关系、经办行管理水平、区域政策法规等因素,在管理要求上实行差别化。(四）有效执行是指封闭管理的重心要落在操作与执行、监督与检查上，在兼顾区域政策法规和客户体验的同时，注重实施效果。第二章 定义与释义第四条 资金封闭管理。本办法所指的资金封闭管理（以下简称“封闭管理”）,是指凡与我行签订资金封闭管理协议的客户和项目，其项目*资金和还款资金分别采取指定账户监管并实施流程监控的管理方式。第五条 封闭期。封闭期是指封闭管理开始至封闭终止的所有区间。封闭期自我行与借款人签订的封闭管理协议生效时开始，至我行贷款本息所有清偿时终止。第六条 封闭阶段。整个封闭期可以分为
4、两个阶段，即*资金支用阶段和还款资金回笼阶段,两个阶段在时间上可存在重合期，但封闭管理实行物理隔离。在*资金支用阶段,封闭管理的重点是确保贷款资金用途和支用方式符合规定，项目资本金和其他*资金所有用于项目*或协议商定的用途，*资金不存在被挪用的情形，项目不存在完工风险。在还款资金回笼阶段,封闭管理的重点是确保所有还款资金所有归集到我行封闭管理账户,按商定的还款进度归还我行贷款本息，还款资金不存在被挪用的情形。第七条 封闭资金专项管理账户。封闭资金专项管理账户（以下简称“专项账户”)是为满足资金封闭管理需要,借款人在我行开立的具备特定用途的结算账户。依照收支两条线的原则和两个阶段物理隔离的要求,
5、分别开立支用资金专项管理账户和还款资金专项管理账户（以下简称“支用专项账户”和“还款专项账户”）。因客户开立账户有严格限制或有其他正当理由无法开立多个账户的，经客户申请，可在客户“一户通”账户下，分别开立支用专项账户和还款专项账户两个子账户。第八条 封闭资金。进入封闭资金专项管理账户的所有资金为封闭资金，接受我行封闭管理，按封闭管理协议商定的用途使用。(一）在*资金支用阶段,以下资金应所有纳入封闭管理，包括(但不限于):1.我行贷款资金；2项目资本金；3.经我行允许用于项目*的销售转投入资金。原则上,其他用于项目*的企业自有资金、股东借款以及其他资金也应纳入封闭管理。（二）在还款资金回笼阶段，
6、以下资金应纳入封闭管理：1.商品房销（预）售收入，含定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款包括个人住房贷款和个人商业用房贷款。鉴于公积金个人住房贷款属于委托贷款，要求涉房贷款客户将收到的公积金个人住房贷款资金限期转入还款专项账户进行封闭管理。等;.保障房、城镇化和新农村*等项目的营业收入、回购资金、补贴资金等;3.经营性物业的租赁和经营收入,包括物业租金、广告位租金、临展费、断租保证金、进场费、管理费等；4借款人或承担代偿责任的第三方统筹安排的还款资金;5.经协议商定，借款人及其关联企业同意纳入封闭管理的其他项目(物业)租售收入和经营收入;6借款人可用于还款的其他合法收入。第九条 封
7、闭方式。封闭管理可分为项目封闭和客户封闭两种方式。（一)项目封闭。封闭管理原则上以项目以贷款合同为准。为单位独立实施,同一借款人有多个贷费用目的,应分别进行封闭管理。（二)客户封闭。对借款人的多个贷费用目（须为同一授信品种)统一实行封闭管理。借款人实行客户封闭的多个贷费用目跨一级分行的,借款人须为经有权审批机构审批同意采取“统贷统还”方式的客户;借款人实行客户封闭的贷费用目均在一级分行辖内的(不含跨一级分行组建内部银团的项目),应同时满足以下条件：.符合下列条件之一:借款人或其控股股东为总行级主办银行客户、总行级战略性客户、我行信用评级16级的总行级重点客户、我行信用评级1级的客户;借款人为地
8、级及以上城*所属国有控股企业;借款人为经有权审批机构审批同意采取“统贷统还”方式的客户。借款人主动申请,并经一级分行分管行领导同意。3.客户信用额度申报时，在授信方案关键要素中明确列示采用客户封闭管理的方式，并经有权审批机构审批同意。4经办二级分支行近三年未发生重大涉房类信用风险事件指3000万元以上的信用风险事项，一级分行上一年度等级行评定为二类的可放宽至5000万元，一类行可放宽至1亿元，本办法同。第三章业务流程第十条 签订封闭管理协议。我行贷款发放前,经办行应与借款人签订封闭管理协议，在协议中商定封闭管理关于要求以及各方权利与义务。第十一条 开立封闭管理账户。借款人依照封闭管理协议商定,
9、依照现行账户管理要求,在我行分别开立支用专项账户和还款专项账户。专项账户可以新开立，也可以使用借款人在我行已开立的结算账户（含已具备资金监管功能的账户)，但须按封闭管理要求，在账户功能上进行限制和调整。第十二条 借款人资金封闭和使用。借款人开立支用专项账户后,在贷款发放前将第八条第(一)款规定的所有借款人资金存入该账户(不包括封闭管理协议签订前已实际用于贷费用目的资金以及尚未实现的销售转投入资金）,按协议商定实行封闭管理。客户经理及经营主责任人负责督促借款人将资本金等各类自有资金贯彻到位,并出具书面确认建议或意见。如借款人资金未及时足额到位,或未按商定投入使用，不得发放贷款。封闭管理协议签订前
10、，借款人已支出的土地款、工程款、材料款等,由客户经理及经营主责任人审查有关支付凭证，并实地确认。第十三条 贷款资金封闭及支用。在借款人资金已确认按本办法第十二条规定进行归集,且贷款条件已贯彻的前提下,分行放款中心将贷款资金发放到支用专项账户，实行封闭管理。支用专项账户内所有资金均需经我行审核同意，按规定的用途和方式支用。第十四条 还款资金归集与封闭。经办行按规定对借款人现金流情形和项目出售、出租、经营情形进行监测,贯彻还款来源和还款路径,确保第八条第（二)款规定的所有资金所有归集到我行还款专项账户。第十五条 还款专项账户的支用。还款专项账户在解除封闭前，账户资金原则上只能用于归还我行贷款，不得
11、用于其他用途。确需支用的,须在确保我行贷款归还不受影响前提下，由一级分行业务主管部门审定支用额度，资金转入支用专项账户,经审核后对外支付。第十六条贷款归还。借款人应按商定的进度、金额归还我行贷款本息,若借款人未按商定进行还款的，可由经办行依照封闭管理协议直接从还款专项账户中扣收。还款专项账户资金充足的，借款人可提前归还部分或所有贷款本息，是否收取违约金按贷款协议商定执行。第十七条 解除封闭。我行贷款本息所有结清后，解除封闭管理,取消专项账户功能限制。第四章 封闭协议与专项账户管理第十八条 封闭管理协议的审查。依据有关业务需要,总行拟定了中国*银行贷款资金封闭管理协议(参考格式)（附件1)，各一
12、级分行可依照本地区房地产和物业管理有关政策法规,对协议文本的个别条款进行修订和补充，但不得违反本办法规定,修订后的协议文本须经一级分行法律部门审查同意。第十九条 封闭管理协议的签订。经办行应在贷款协议和抵押担保协议签订之后,贷款发放前与借款人签订封闭管理协议,并作为贷款协议的附件。借款人不协助配合我行封闭管理的,视同协议违约，并在协议中予以明确。第二十条 专项账户的开立。签订封闭协议后,借款人在我行开立支用专项账户和还款专项账户,或指定现有账户作为专项账户。为便于我行内部管理和专项账户识别、统计，经办行在柜面业务系统中,在符合现行账户管理要求的情形下，可以以适当方式对专项账户名称进行标注 我行
13、结算账户暂无标注功能，经办行可使用对公一户通，在主账户下分别开立支用和还款分账户，在分账户别名栏对专项账户名称进行标注。（一)采用项目封闭方式的,可标注为“XX客户X项目支用资金专户和“X客户XX项目还款资金专户”。(二）采用客户封闭方式的，可标注为“XX客户支用资金专户”和“XX客户还款资金专户”，并在上述账户下按项目逐一设立子账户,标注为“XX项目支用资金子账户”和“X项目还款资金子账户”。第二十一条 专项账户功能限制。为贯彻封闭管理要求，专项账户在功能上须有所限制，以区别于普通结算账户。(一)支用专项账户原则上只能通过柜面转账对外支付资金，不得开通网上银行转账、支付功能，确需开通网上银行
14、支付功能的,须经经营主责任人同意，且必须使用落地功能。不得开通通兑功能。合理使用结算工具,防止因结算工具选择不当致使支用审核未履行时需被动对外支付的情形,优先选择汇兑或支票（主动付款）方式，审慎使用支票提入方式办理资金支付，以避免造成支票空头，如客户有特殊要求确需使用的，必须通过支用资金审核并及时对外支付至收款人,不得由借款人直接对外支付。(二)还款专项账户应设定为只收不付账户，账户资金原则上只能用于归还我行贷款本息，除以下情形外,不得转出：经我行同意,用于项目自身*的销售转投入资金。2.账户内资金已覆盖我行所有贷款本息,超出部分需要使用的。.不属于上述两种用途，但确需用于项目有关支出的。还款
15、专项账户资金对外转出的,只能转到支用专项账户后按规定支用。第二十二条 封闭资金的承接。为提升上下游资金承接率，封闭管理资金应最大限度在我行体内循环。(一)支付专项账户资金承接。经办行原则上应要求支用专项账户的支付对象在我行开立结算账户，资金支付到我行账户上。（二）还款专项账户资金承接。对于还款资金来源于企业母公司、股东和关联方,财政、物业承租人等借款人以外的其他第三方的,经办行应依据有关情形营销推广资金来源方在我行开立账户，并通过我行账户将资金直接转入还款专项账户。对于自营型商用房地产开发贷款,物业出租方式为整体出租的，主力承租人须在我行开立结算账户,并通过我行代收租金。第五章 支用资金封闭管理第二十三条 支用审核权限。支用专项账户所有资金支出(含账户内存量资金）,均须经我行审核后按规定支付，审核权限按以下规定执行。(一)经办二级分支行近三年未发生重大涉房类信用风险事件的，由经营主责任人审核。如需授权的，授权对象和金额由二级分支行研究拟定并报一级分行业务主管部门审核后执行。（二）经办二级分支行近三年发生过重大涉房类信用风险事件的,支用专项账户所有支出经二级分支行主要负责人同意，并报一级分
