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1、2013 年房地产估价师经营与管理真题及答案解析 一、单项选择题 (共 35题，每题 1分。每题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号 ) 1. 新建重 点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有 ( ) 的特性。A. 易产生资本价值风险 B. 易受政策影响 C. 存在效益外溢和 转移 D. 适于长期投资 2. 张某以固定租金方式出租其所有的 一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是 ( ) 风险。 A. 政策 B. 通货膨胀 C. 利率 D. 或然损失 3. 整个投资 市场的平均收益率为 20%，国债的收益率为 10%，房地产投资市场 相对于整个投资市场的系统性
2、风险系数为 0.4 ，写字楼市场相对于 房地产投资市场的系统性风险系数为 0.9 ，写字楼市场的预期收益 率为( ) 。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4. 国 有建设用地使用权出让市场是 ( ) 市场。 A. 完全竞争 B. 垄 断竞争 C. 寡头垄断 D. 完全垄断 5. 对一线、二线、三 线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产 市场的( ) 分析。 A. 总量结构 B. 产品结构 C. 投资结构 D. 区域结构 6. 某城市 2012年可供租售的写字楼面积为90 万m2全年写字楼销售量为 60万m2房地产开发企业直接出售量为 15万m
3、2该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.507. 下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是 ( ) 。 A. 住房 可支付性指数 B. 住房价格合理性指数 C. 房价租金比 D. 量 价弹性 8. 房地产开发项目的财务评价是房地产开发 ( ) 阶段 的重要工作。 A. 投资分析决策 B. 施工准备 C. 建设 D. 租售 9. 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项 目，不需要房地产开发企业自行办理 ( ) 。 A. 规划意见书 (选址) B. 建设用地规划许可证 C. 国有土地使用证 D. 建设 工程规
4、划许可证10. 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对 其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的 其他住宅项目，该企业采用的定价方法是 ( ) 。 A. 目标定价 法 B. 领导定价法 C. 挑战定价法 D. 随行就市定价法 11. 从 市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是 由于 ( ) 存在着差异性。 A. 房地产产品 B. 项目区位 C. 房地 产需求 D. 住房价格 12. 对房地产市场调查的分析与评估， 主要是考虑房地产市场调查的 ( ) 。 A. 有效性 B. 经济性 C. 参与性 D. 广泛性 13. 房地产市场营销中的“金九银十”现 象，描述了房
5、地产消费者市场的 ( ) 特征。 A. 分散性 B. 替 代性 C. 易变性 D. 季节性 14. 在房地产市场分析报告中，不 包括的内容是 ( ) 。 A. 开发地点的最佳用途分析 B. 开发项 目的分析 C. 开发项目的偿债能力分析 D. 房地产市场供求分 析 15. 下图表示的是房地产开发企业 ( ) 经营模式下的典型 现金流量图。 A. 开发一销售 B. 开发一持有出租一出售 C.购买一持有出租一出售 D.购买一更新改造一出租一出售 16. 某笔贷款的年名义利率为 6.60%，年实际利率为 6.77%，该笔 贷款的计息周期是 ( ) 。 A. 月 B. 季度 C. 半年 D. 年 17
6、. 甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同， 贷款期限为 1 年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金， 乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息 额 I 甲和乙实际支付的利息额 I 乙之间的关系为 ( ) 。甲 I乙B. , I甲1乙，乙=I乙乙乙 18. 关于资金等效值的说法，错误的是 ( ) 。 A. 在资金等效值计算中，终 值、时值都可以与现值相等 B. 在资金等效值计算中，年值 是序列值 C. 资金运动起点时的资金额称为时值 D. 绝 对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相 等 19. 某物业未来 10 年租金收入的终值为 20 万元
7、，年租金增长率为 6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第 5 年年末的租金是 ( ) 元。 A.14945.16 B.15841. 87C.26764. 51 D.28370.38 20. 某人用 1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为 20年，每年净经营收益相等，其投资回报是( ) 万元。A.17. 46 B.100. 00 C.117.46 D.672.75 21. 甲、乙两个可 供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4 年，乙方案的开发经营期为 3 年，两方案比选宜采用的方法是 ( ) 。 A. 净现值法 B. 等额年值法 C. 差额投资
8、内部收益率法 D. 费 用年值比较法 22. 房地产投资项目的能够反映项目投资所能 接受的( ) 。 A. 最低投资报酬率 B. 最高现金回报率 C. 最低偿债备付率 D. 最高贷款利率 23. 王某以总价 150 万元 购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为 60 万元，每年的还本付 息额为 7.8 万元，扣除运营费用的年租金收入为 18 万元，王某在 贷款期内的税前现金回报率是 ( ) 。 A.11. 33% B.12. 00% C.17.00% D.20.00% 24. 张某购买一商铺用于出租经营，在 商铺购买中，银行提供了贷款额 20 万元、贷款期限 10 年、年贷 款利率 7%、按年等
9、额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金 收入为 5.5 万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的 30%，该项目的偿债备付率为 ( ) 。 A.1.16 B.1.22 C.1. 74 D.1.93 25. 房地产开发项目 盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达 到( ) 时的极限值。 A. 利润为零 B. 财务净现值为零 C. 基准收益率 D. 财务内部收益率 26. 线性盈亏平衡分析中的 盈亏平衡价格是 ( ) 。 A. 销售量等于盈亏平衡产量时单位产 品销售价格 B. 销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价 格 C. 销售量等于生产能力产量
10、时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格27. 某房地产开发企业拟开发总建筑面积为 50000m2的住宅项目，可销售面积为 47500m2项目的开发成本为 5000 元 2，销售均价为 6500 元 2，营业税金及附加为销售收入的 5. 5% 。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是( ) 。A.14. 32% B.18. 62%C.19.03% D.23.08%28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是 ( ) 。A. 识别投资项目可能面临的风险 B.测算风险发生的概率大小C.分析风险产生的原因 D.提出风险应对的建议29. 某公司拟投资
11、兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数 估算其总投资额，这种投资估算方法是 ( ) 。 A. 单元估算法B. 单位指标估算法C. 工程量近似匡算法 D. 概算指标法30. 考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的 基础，需要编制 ( ) 。 A. 项目投资现金流量表 B. 资本金现 金流量表 C. 投资者各方现金流量表 D. 财务计划现金流量表31. 房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于 ( ) 。 A. 向投资者分配 B. 提取法定盈余公积金 C. 缴纳企业所得税 D. 弥补企业 5 年内的累计亏损 32. 在股票市场的融资方式中， 增发与配股相比具有的优点是
12、( ) 。 A. 成本较低 B. 限制条 件较少 C. 操作较简单 D. 不需要还本付息 33. 个人住 房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( ) 。 A. 贷款期限更短 B. 贷款价值比率更高 C. 贷款 利率更高 D. 还款方式更复杂 34. 某投资者以 30%的预付款订 购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是 ( ) 。A.15.0% B.21.4%C.30.0% D.50.0%35. 写字楼的可出租面积是指 ( ) 。 A. 出租单元内使用面积 加上分摊公用建筑面积 B. 出租单元内使用面积加上外墙、 单元间分隔墙及单元与公用建筑空间
13、之间分隔墙的水平投影面积C. 出租单元内使用面积加上外墙、单元间分 隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D. 出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积二、多项选择题(共 15题，每题 2分。每题的备选答案中有 2个或 2个以上符合 题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得 2 分; 错 选或多选的，不得分 ;少选且选择正确的 每个选项得 0.5 分)1. 按物业用途不同划分的房地产投资类型包括 ( ) 。 A. 居住 物业投资 B. 商用物业投资 c. 土地开发投资 D. 房地产经营 投资 E. 酒店投资 2. 按照增量存量细分，房地产二级 市场包括 ( ) 市场。 A
14、. 土地使用权出让 B. 土地使用权转让 c. 新建商品住宅销售 D. 新建写字楼出租 E. 二手房买卖 3. 关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有 ( ) 。 A. 房地产过度开发反映市场的供求关系失衡 B. 房地产泡沫 反映市场价格和价值背离 c. 过度开发与房地产泡沫具有同 等程度的危害性 D. 房地产泡沫通常会引起过度开发 E. 房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发4. 地方政府的年度土地储备计划包括 ( ) 。 A. 年初和年末土地储 备规模 B. 年度前期开发规模 C. 年度土地出让金总额 D. 年 度土地供应规模 E. 年度土地储备临时利用计划 5. 下 列分
15、析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有 ( ) 。A. 购买者意图调查法 B. 销售人员意见综合法 C. 时间序列分 析法 D. 相关分析法 E. 专家意见法 6. 企业不论从何种 角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备 ( ) 。 A. 可 衡量性 B. 可实现性 C. 可整合性 D. 可盈利性 E. 可区 分性 7. 利率的储蓄投资决定理论认为 ( ) 。 A. 利率是 由货币的供给与需求决定的 B. 利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的 D. 利率的高低取决于平均利润率 E. 利率不受货币因素的影响 8.某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银
16、行提供的期限 10 年、年利率 10%、按年等额还本付息的抵押贷 款。假设写字楼的出租率一直稳定在 85%，且净租金收入每年以 6%的速度上涨 (收入发生在期初 )，计划第 10 年末转售，投资者的 期望收益率为 10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的 公式包括 ( ) 。 9. 下列经济效果评价指标中，属于衡量房地 产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有 ( ) 。 A 投资 收益率 B. 物业增值率 C. 开发利润 D. 成本利润率E.股权增加率 10. 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计 算期的说法，正确的有 ( ) 。 A. 计算期为项目的开发期 B. 计算期为项目的经营期C. 计算期为项目的开发期与经营期之和 D. 计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用 寿命中较短的年限为最大值 E. 计算期的单位可为年、半 年、季、月 11. 对房地产开发项目进
