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1、赤峰市克什克腾旗公路管理段29000万元农村基础设施建设贷款评估报告*县土地储备交易中心10000万元*中长期贷款项目评估报告评估部门：评估部门负责人：评估人员：评估日期：2011年 月 日2011年 月 日3目 录前 言1第一章 项目概述21.1项目名称21.2项目立项及批复情况21.3 项目性质和类型31.4项目实施单位31.5项目建设地址41.6项目建设内容及规模51.7项目投资规模及资金来源51.8 项目运作模式51.9项目建设进展情况61.10申请贷款情况及建议贷款额度6第二章 客户评估72.1客户概况72.2股权结构72.3组织机构及经营人员素质82.4信誉状况92.5财务状况分析
2、92.6借款人经营情况和未来发展前景102.7主要关联方情况11第三章 项目建设条件评估123.1项目建设的背景123.2项目建设的必要性133.3 项目建设条件评估143.4 项目建设技术条件评估183.5项目用水、电、交通、消防、供热等落实情况183.6项目环境影响评估18第四章 土地政策合规性与支农保障措施评估204.1 土地政策合规性评估204.2 支农保障措施评估23第五章 项目投资估算与融资计划评估245.1投资估算245.2 项目融资方案265.3 项目资本金到位情况评估275.4项目建设进展情况评估27第六章 项目财务效益及借款人综合偿债能力评估296.1土地市场分析296.2
3、项目财务效益评价306.3项目生存能力分析35项目投资现金流量表36财务计划现金流量表376.4 项目偿债能力分析38借款还本付息计划表38第七章 贷款风险与效益评估407.1 风险分析407.2 风险防范措施评价427.3银行效益评估44第八章 评估结论与相关建议468.1评估结论468.2贷款建议468.3贷款条件478.4管理措施47库伦旗土地储备交易中心10000万元*贷款评估报告前 言根据通辽市分行转报的*县支行关于*县土地储备交易中心10000万元*中长期贷款项目受理意向书及相关报批材料，依据中国*银行信贷基本制度（试行）、中国*银行贷款基本操作流程（试行）、中国*银行贷款项目评估
4、指引和中国*银行*贷款管理办法（试行）、关于进一步做好*贷款业务的意见、中国*银行内蒙古自治区分行信贷业务流程实施细则等有关制度和办法，参照*贷款评估内容和要求有关内容，自治区分行客户三处、通辽市分行和*县支行组成联合评估组，对*县土地储备交易中心10000万元*中长期贷款项目进行了现场评估，形成本评估报告。第一章 项目概述1.1项目名称*县土地收购储备整治项目(以下简称“本项目”)。1.2项目立项及批复情况2011年3月，*县土地储备交易中心向*县人民政府提交了关于*县土地收购储备整治项目规划方案的报告（库国土储字20112号），拟收储整治白音召等四块宗地，土地总面积为1155700平方米（
5、1733.55亩）；拆迁后拟出让面积为891504平方米，（1337.25亩）用途为商住综合用地。 2010年12月，*县人民政府召开第二十一次常务会，专题研究*县土地储备整理项目有关事宜，决定*县土地储备整理项目实施主体为*县国有土地储备交易中心，同意对*镇白音沼等4宗地块土地进行收购、储备、整治。并对项目资金筹措及抵押担保问题进行了明确。2011年3月，*县人民政府下发了关于*镇土地收购储备整治项目规划方案的批复（库政字201113号），同意该项目实施。2011年3月，*县人民政府下发了关于*镇国有土地收储整治项目的批复（库政字201120号）、关于旗土地储备交易中心2011年土地收储计划
6、的批复（库政字201117号）、关于*镇土地储备整治项目实施方案的批复（库政字201142号），同意*县土地储备交易中心收储*镇白音召等4宗国有土地，总面积1733.55亩，拆迁后拟出让面积为1337.25亩）。2011年7月，*县人民政府下发了关于*镇白音召等储备地块供地计划的批复（库政字201143号），同意*县土地储备交易中心将哈达图街北侧、新老城区结合部、新村和皂户沁社区四块土地纳入20122015年供地计划。2011年7月，*县人民政府下发了关于*镇国有土地整治项目房屋动迁补偿安置方案的批复（库政字201156号），同意*镇国有土地整治项目区域内的房屋动迁补偿安置方式以产权调换和货币
7、补偿相结合方式进行。1.3 项目性质和类型本项目为新设法人新建项目，属于*贷款中的农村土地整治贷款项目。1.4项目实施单位项目单位：*县土地储备交易中心，(以下简称“该中心”)。承贷主体：*县土地储备交易中心，性质为事业法人。1.5项目建设地址一号地块：一号地块位于*镇新老城交接处，S305省道南北侧，以此道路南北边线各向外延伸30米，作为南北两块地块的北南起点，南侧向南延伸203.52米,呈长方形;北侧呈不规则形状（以建设用地规划边界为准）,总面积450300平方米，675.45亩。二号地块：二号地块位于*镇已建成的新城区北部的新村。此地块位于S305省道北侧，以路北边线向北延伸50米，跨过
8、现有的林带，以新村南缘作为本地块的南起点。南北宽517.43，东西长545.25米，呈长方形。现在面积内含已建成建筑*县医院，除去现建旗医院已征用地块不包括此次征地范围之内。总面积为221500平方米，332.25亩。三号地块：三号地块位于现新城区萨嘎格路东边缘线以东经济适用房小区南侧外墙以南，延萨嘎格路向南延伸于老库甘公路南边缘线向西延伸，至现东皂户沁嘎查村内南北路向南，至原*镇中心小学向东，至嘎查东边缘向北，沿现已征用的佐源糖厂外边线，至迪安路，沿迪安路西边线向北至现经济适用房南墙东边缘闭合，呈不规则形状，总面积为341700平方米，512.55亩。四号地块：四号地块位于*县*镇旧城区东部
9、的新老城区交界区域。位于哈达图街北部，兴源路东侧,后府街南侧,后府沟西侧。呈不规则形状,总面积为142200平方米,213.3亩。本项目总地块总面积为1155700平方米，1733.55亩。1.6项目建设内容及规模本项目涉及4个地块，总土地面积1155700平方米（1733.55亩），通过拆迁居民户，征收原有建设用地来完成。共拆迁居民户702户，*镇中心校1所。拆迁房屋面积77793.57平方米，其中居民住宅74453.57平方米，*镇中心校舍3340平方米。本项目只进行基本的土地收储和基本平整，不进行其他方面的治理（四通一平），不涉及建设内容。土地收储进行基本整理后，可形成出让土地面积891
10、500平方米（1337.25亩）。1.7项目投资规模及资金来源经评估组评估，确定项目总投资为15,545.7万元。其中：项目资本金由*县财政局自筹5,545.7万元，占总投资的35.7%；其余10,000万元向*银行*县支行申请*贷款解决，占总投资的64.3%。1.8 项目运作模式本项目由*县政府主导，委托*县土地储备交易中心进行承贷和项目的实施，通过收储的土地进行“招、拍、挂”等形式进行土地买卖，取得的土地出让收入用于偿还*银行贷款本息。若由于市场变化等不确定因素，导致土地卖不出去，无法偿还我行贷款的，当地政府和财政承诺，用其他资金用于偿还我行贷款本息。1.9项目建设进展情况本项目计划建设期
11、1年，从2010年10月份开始前期筹备工作， 2011年3月开始具体组织实施，截至调查日，项目前期准备工作已经基本就绪，正进行安置补偿和拆迁工作。1.10申请贷款情况及建议贷款额度*县土地储备交易中心申请*银行*中长期贷款10,000万元。期限5年。经评估，评估组建议发放*贷款10,000万元，期限5年（宽限期1年），用于*镇、白音召等4块土地整治项目建设。贷款本息由*县土地储备交易中心用土地出让收入逐年偿还，贷款方式为抵押担保方式。第二章 客户评估2.1客户概况本项目建设单位和承贷主体均为*县土地储备交易中心，该中心于2003年8月8日由*县机构编制委员会批准成立，属事业法人单位，隶属于*县
12、国土资源局，位于*县*镇中心街。注册资本9.8万元，中心成立后受旗政府委托实施土地收购、储备、交易国有土地使用权，依法行使经营城镇国有土地使用权的职能，通过经营城镇国有土地为经营城镇，发展城镇，促进全旗经济建设提供资金及相关服务。该中心事业单位法人证书、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡、开户许可证合法有效，2011年12月28 日在*银行*县支行开立了基本存款账户。表1 客户基本情况表企业名称*县土地储备交易中心企业类型事业法人成立时间2003年8月8日注册资本9.8万元注册地址*县*镇法人代表乌日嘎胡股权结构*县土地储备交易中心（持股比例100%）业务范围代表旗人民政府收购储备交易国家土地
13、使用权，通过经营城镇国有土地为经营城镇，发展城镇促进全旗经济建设提供资金及相关服务。2.2股权结构*县土地储备交易中心注册资金9.8万元，由*县财政局以货币方式出资，并由*县方兴会计师事务所审验并出具验资报告( 库方验20098号)，注册资本与事业单位法人证书反映一致，因*县土地储备交易中心属于事业法人单位，故在财务报表中未反应注册资本。2.3组织机构及经营人员素质 2.3.1 2003年8月8日，*县机构编制委员会关于成立*县土地储备交易中心的批复(库编发【2003】10号) 批准成立*县土地储备交易中心，该中心隶属于*县国土资源局，为正股级全额拨款事业单位，编制3人。2.3.2*县土地储备
14、交易中心虽然建立了该中心的主要职责和土地储备工作例会制度，但人员编制较少，缺少相应的内设机构、土地储备工作经验不足，因此*县支行应提请旗政府增加土地储备交易中心人员编制，督促土地储备交易中心完善财务制度和管理措施，确保项目能够顺利实施。2.3.3法定代表人乌日嘎胡，1976年4月生人，大学文化，2005年毕业于中央民族学院。1999年至2005年在*县茫汗苏木政府工作，2006年至2008年在*县茫汗土地所工作，2009年至今在*县土地储备交易中心工作。2009年2月16日中共*县委组织部文件库组干字【2009】5号任命乌日嘎胡同志为*县土地储备交易中心主任，工作期间无不良记录。2.4信誉状况2.4.1 2011年1月，*银行通辽市分行评定*县土地储备交易中心信用等级为A+级。2.4.2 截止调查日，通过人民银行征信系统查询借款申请人基本状况、财务状况、信贷信息及对外提供担保等信息显示，*县土地储备交易中心无未结清信贷信息；没有对外提供抵押担保信息；无诉讼、支付信用信息违规记录，没有被中国人民银行征信系统公布为不良信用的情况。未获取到被有关部门处罚及被媒体披露的不良信用记录，未发现高管人员卷入经济或刑事案件等诉讼情况。2.4.3 该
