《产业园物业管理方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产业园物业管理方案（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、产业园物业现场管理方案项目地址：项目概况：办公面积公共面积绿化面积项目拟定位：产业园、中高端写字楼、综合楼坐落于项目定位为综合写字楼、办公楼。物业人员需配备：保安、保洁、客服、工程、绿化及服务处管理人员。第一章 管理服务理念及管理思路 倡导以真心、诚心、细心、舒心的服 务理念，组建一支专业化的服务队伍二、 服务处工作要求1、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明2、工作内容：所做工作为公司业务，不做与公司业务无关事情（一）综合服务 公共服务项目1、维护写字楼内的公共秩序，实行 24 小时保安值勤、消防和交通道路车 辆管理2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、写字楼共用部位和公共设施
2、设备维护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对写字楼的各类资料进行管理；7、空置房未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；礼貌、友善、热情、耐心、平等地对待所有客 户和来访者，客服值班人员应主动招呼，热情接待来访业户。9、节日环境布置；10、代订报刊、快件、信件收发；11、代聘钟点工服务、代客停车（二）安保人员岗位工作（1）主楼大门形象岗：上班下班高峰期（早上8.00 至9.00下午4.30至 5.30）大门口采取站岗执勤方式，其余时间段巡逻执勤相结合的方式， 防止和制止任何危及或影响（租户） 业主安全的行为。要求：服装整 齐、精神面貌良好、站岗
3、姿势标准、（2）门岗的任务： 维护出入口的交通秩序， 对外来车辆和人员进行验 证和登记制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区，离开车辆 进行时间登记夜间对外来人员进行询问和登记，严禁携带危险物品进入大 厦（3）大厅岗：上班高峰期（早上8.00 至 9.00）引导进入园区的车辆停放 规范整齐，或代客停车9 点过后进入大厅服务台协助客服的日常服务工 作，兼白班巡逻工作（4）白班巡逻岗的内容： 按规定路线巡视检查不留死角，巡查车辆停放 情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作。对中心及楼宇安 全、防火检查、装修户的规范安全检查，防范不明身份和可疑人员进入中 心和制止各类违反大厦管理制度
4、行为。频率：2 小时巡逻1 次并拍照发送（5）夜班巡逻岗的内容：按规定路线巡视检查不留死角，巡查公共区域 的路灯对中心及楼宇安全、防盗防火检查，弱电房、楼梯通道、中心园区 内有无闲杂可疑人员滞留园区，检查门窗有无关闭等安全情况。频率；2 小时巡逻 1 次并拍照发送。（6）消防管理方案 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法 规的要求，结合实 际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命 财产安全。（7）工程主管与维保单位在每年 12 月共同制定下一年度年度消防设 备设施维修保养计划表并按设备运行情况制订中修、大修计划。（8）消防设备维修后必须恢复正常运行状态，不得随意更改原系统的 性
5、能和用途。消防监控中心故障维修停机一般不超过 8 小时，若在 8 小 时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报服务处，限时解决。1、做好消防监控中心的管理，消防系统分为日常检查和定期检查，定期 检查分为月检、季检、年检2、对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。对接线端子进行紧 固。主电源与备用电源切换试验对水流指示器、压力开关的报警功能信号 显示试验。3、对电动防火门、正压送风机、排烟风机、电动防火阀、风阀、卷帘 门、电梯迫降、电源强切、电源强送、层号灯、消防泵、喷淋（雾）泵、 气体灭火的手、自动联动试验，检查其控制显示功能。4、对讲电话、广播的功能试验。对系统出现故障和失效的各类
6、器件及时 维修或更换，消防泵、喷淋泵、喷雾泵的维护保养5、做好消防设施、器材的管理，保持消防通道的畅通 加强装修期间的消 防安全管理6、开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下 降），同时检查上升（或下降）到端部位置时能否自动停车，若不能应立 即手动停车，并修复限位开关，重新操作。7、严禁违章燃放烟花爆竹，严禁携带、储藏易燃易爆物品、防止电器短 路等引发火灾因素巡查公共区域的灭火器、疏散指示灯是否正常；巡查各 消防设施设备是否处于正确的待机状态。（三）保洁人员工作安排通过日常保洁清洁卫生工作，使大厅公共环境和公共部位整洁， 公共 设施洁净无异味、 加强对辖区清洁、消杀、垃圾清运
7、、房屋外观、环境 污染等工作的监督、检查，为业主（使用人）创造洁净、舒适、优美的工 作和居住环境。（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，（建议每月1 次）保持 石材质表面光亮 整洁。（2）楼层卫生间设专人清洁每天上下午各二次保持整洁无异味 园区公共 卫生间每天一次（3）楼层公共区域每天擦试1 次，定时计划保洁（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，一楼楼梯、扶手、无明 显印渍。（5）中心园区各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现 象，随时清除各类污渍、积水；园区道路定期清洗（6）每天定时收集垃圾一次，（特殊时期二次）确保垃圾袋装化， 并扎 紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶
8、清洁（7）定期进行外墙玻璃清洗；（8）告示牌、指示牌等每天保洁一次 各类公共照明、消防等设施，每月 保洁一次（9）定期对下水道等排污管道清理一次（10）保洁用品按照规定摆放整齐（11）电梯轿厢每天保洁一次，每月对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止清洁卫生质量标准。1）楼层清洁：干净无尘、无污渍、无乱堆杂物。2）路面清洁：干净无尘、无污渍、无乱堆杂物。3）停车场清洁：干净无尘、无污渍、无乱堆杂物。4）办公区域清洁：光亮整洁、干净无尘、无脚印、无乱堆无杂物。5）公共活动场所清洁：干净无尘、无污渍、无乱堆杂物
9、。6）公共设施设备清洁：干净无尘、无污渍。7）门窗清洁：光亮整洁、干净无尘。8）屋面、天台清洁：干净无尘、无污渍、无杂物。9）楼道清洁：干净无尘、无污渍、无杂物。10）垃圾房清洁：垃圾清运及时、彻底，做到日产日清；实行袋装化， 房内无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。11）其它地方清洁：干净无尘、无污渍、无杂物。）客服（楼管）岗位服务每天上下班高峰期（早上8.10 至 9.10下午 4.40 至5.40）服务台客服人员 站立迎宾1、负责会议招待，赛事、活动的招待和解说工作。要求;着正装服装干净整齐、头发盘起、身上无异味、微笑服务。2、负责业主办理入住的各项准备工作，及入住流程办理和后续的服务工
10、 作1、负责办理装修公司的入场工作和装修人员的出入登记手续及物品出 门的登记手续2、负责收集客户、业主信息，建立前期客户档案5、负责每日对公共区域进行巡视，并做好日常记录，发现各种不安全隐 患及需要维修的设施设备及时通报相关部门进行处理6、负责业主委托代办服务的咨询及服务工作，及时反馈相关信息，管理 费收费标准应明码标价公布在收费点或服务区域内的显著位置7、负责准时向客户派发各种费用的交费通知单，代收水费等的收缴工 作，确保管理费等缴纳的及时性、准确性。8、完成上级领导交办的其他工作（五）设计中心装修办理程序、装修人员出入及大件物品管控1、进入中心的装修公司必须严格按照设计创意中心的“装修合同
11、”执行2、装修公司代表向服务处领取临时人员出入证办理登记交押金方可进 入中心施工。3、客服人员对装修公司代表留身份证复印件及联系电话，临时出入证”编 号登记全部登记造册4、装修公司必须向服务处提供进入园区的车牌信息5、大件物品进入必须到服务台登记，留存送货人员信息和联系方式。6、大件物品出门必须持有业主签名（盖章）的凭条，到服务台登记留存 送货人员信息和联系方式。（六）工程人员设备设施维护保养（一）配电室内设备管理（1）由值班电工清洁、操作、巡视、检查并填写相关记录。其他人员不 得操作室内应配有与实际情况相适应的配电系统模拟图。（2）高压配电室应配置高压操作用具，如:操作杆、高压验电器、绝缘工
12、具、垫、鞋、手套等工具要按规定定期进行检验，不合格严禁使用。（3）低压配电室平时应上锁，钥匙由值班电工保管，禁止无关人员进入，非本部人员进入低压配电室须经工程部主管批准，并进行登记，值 班电工陪同方可进入，低压配电室内低压配电柜由值班电工清洁、操 作、巡视、检查并填写相关记录。（4）公共卫生设施每周检查一次， 公共水电设施设备定期巡查，发现损 坏，及时维修上班时间业主报修10 分钟内工程人员到场。（5）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行） 严禁 擅自改变室内设备接线，若要变更须经工程主管批准方可执行，有大的变 动由工程部经理审批。；（6）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确
13、保出风口正常，在台风 暴雨来临前，应做好配电房的防风、防雨准备，并在风雨过程中增加配电 房，巡视检查的频率。（7）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；（8）维保人员进行电梯维修保养时智能化系统采用日常巡视与定期保养 相结合，制实时运行档案； 对业主（租户）自用水电设施报修，确保维 修及时率与合格率。（二）管理措施：1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置， 并对 技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得 设备的各项
14、参数，确保系统的最佳运行状态；4、对所有的设备几配件建立详细档案， 确保最快速度取得所需配件， 并能跟踪产品的更新换代；5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达 98%以上且有回 访制度和记录6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完（七）绿化养护规程1、各经营单位运营管理部 负责各服务处绿化养护的监督与指导，组织绿 化服务质量的检查、不定时巡查。2、服务处主任至少每周巡查一次绿化养护质量；负责指导绿化管理员有 关绿化工作的检查方法与工作要点。3、绿化管理员负责制定年度工作计划、月工作安排计划，巡视检查绿化 养护现场情况，对绿化工的日常工作进行监督、检查；负责按照绿
15、化养护 合同有关条款和绿化养护考核标准对绿化公司提供的绿化服务工作进行监 督和管理；负责检查绿化公司使用的药物、工具是否符合安全规定。4、绿化工负责辖区范围内绿化的日常养护，工作流程：4.1 草坪的养护4.2 草坪要经常进行修剪，使之保持完美、平整。4.3 保持浇水并尽量浇透，夏季每天一次，其它季节每周二至三次。4.4 及时清除杂草，保持土壤养份供种植草生长。4.5 施肥尽量做到勤施薄肥，使草能均匀生长。4.6 注意病虫害防治，根据病虫害的发生规律，在病虫害发生前，采取有 效措施加以控制。4.7 乔、灌木的修剪、整形，根据树木的特点，观赏功能的需要来修剪。 了解不同类型树木的修剪要点及技术规范要求，修剪前要仔细观察，要因 地制宜、因树修剪的原则，做到合理修剪，剪下的树条要及时集中清运处 理。乔木应在休眠期或秋季修剪，绿篱在 1 至 3 季度长期修剪。4.7 植物浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜新栽植物根浅，抗旱 能力差、蒸发量大，故应保证一次浇透浇水量根据植物品种来决定，旱生 植物，深根植物少浇水，荫生植物、浅根植物不耐旱，应多浇水.花草树木 的施肥1. 乔、灌木施肥的目的是
