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1、土地增值税清算审核中财务费用的利息支 出审核点例：某房地产开发项目，取得土地使用权 的成本为4000万元，房地产开发成本100 oo万元（其中“开发成本一一借款费用” 科目中含利息支出500万元），“财务费 用利息支出”科目为300万元。利息符合据实扣除条件。易错点1：利息支出应在开发成本与 开发费用之间理顺分清。根据企业会计准则的核算要求，会计 处理时应将资本化利息支出记入开发成本 科目。但在土地增值税清算时，已经计入开发成本的利息支出，应调整至开发费用 中，按财务费用计算扣除。因此本例中，企业计入扣除项目的开 发成本应为9500万元(10000-500)；而“开 发成本一一借款费用”科目中
2、所含利息支 出500万元需与“财务费用利息支出”科目中的300万元合并计入开发费用中， 计算扣除项目中的利息支出部分。易错点2:利息支出应准确选择据实 扣除或比例扣除方法。根据土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定，财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金 融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额。其他房地产开发费用，按取得土 地使用权所支付的金额和开发成本之和的 百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房 地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用按取得土 地使用权所支付的金额和开发成本之和的 百分之十以内计算
3、扣除。本例中，若按照利息据实扣除方法， 开发费用为：( 500+300 )+ (4000+9500 ) x5%=1475 (万元)；若按照比例扣除方法，开发费用为：(4000+9500 )x 10%=1350 (万元)。从上述计算可知，选择不同的扣除方 法，两者差异125万元。因此，土地增值 税清算审核时，需要精准把握利息支出“按 转让房地产项目计算分摊并提供金融机构 证明”这一标准，应逐一核实多个（期） 项目的一般性贷款利息支出是否按项目分 摊、是否取得合法有效凭证、借款合同条 款是否符合规定等。此外，“金融机构贷 款”的界定也有严格要求。如，企业以个 人名义（老板或员工）向银行贷款给企业
4、使用，由企业偿还本息的情况；以及通过 银行以理财产品、基金等形式投入企业的 资金等形式，就不符合规定。又如，通过 银行以委托贷款形式借给企业的资金，可 以作为金融机构贷款处理。但委托贷款银行一般只收取手续费，不出具发票，应由 委托方到税务局申请代开资金占用费发票， 对银行自制票据则不符合规定。易错点3:利息支出准予扣除的时间 临界点要清晰O实务中，当有的项目已完工但借款未 到期，此时对于相关利息能否继续扣除， 常会有不同理解。依照企业会计准则规定， 在建房地产开发产品按存货处理，开发期 间的利息作为期间费用核算，当通过竣工 验收时便相当于工厂产品完成了生产过程。 而且土地增值税清算管理规程第二十 条等明确，扣除项目金额中所归集的各 项成本和费用必须是在清算项目开发中直 接发生的或应当分摊的。因此笔者认为， 应只允许扣除项目开发过程中发生的利息 费用，即利息计算的临界点，通常最晚至 项目竣工通过验收的日期。易错点4:当闲置专项借款对外投资 产生收益时，利息支出核算要准确。依据借款费用会计准则，为购建或者 生产符合资本化条件的资产而借入专门借 款的，应当以专门借款当期实际发生的利 息费用，减去将尚未动用的借款资金存入 银行取得的利息收入或进行暂时性投资取 得的投资收益后的金额确定，因此闲置专 项借款对外投资收益应冲减利息支出。
