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1、目 录第一章 总论1第二章 项目建设条件2第三章 项目内容及成本估算6第四章 项目的市场分析8第五章 项目的SWTO分析18第六章 项目的利润估算及资金筹措19第七章 项目实施的经济效益分析23第八章 项目实施的敏感性分析25第九章 项目实施后的社会、环境效益分析27第十章 结论28第十一章 附表29“书香花苑“房地产开发项目可行性研究报告“书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告第一章 总论南康市位于江西省南部，因“地接岭南，人安物阜”而得名。国土总面积1800平方公里，辖19个乡镇，2个街道办事处，总人口近80万人。城区面积达14平方公里，城市人口13万。公元280年（晋太康元年）置县，19
2、95年3月经国务院批准撤县设市。2005年以来，南康大力实施“对接长珠闽，融入主城区”发展战略，把南康作为赣州主城区一个特色功能区来规划建设，致力打造赣州“1小时都市经济圈”的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。运用经营城市理念，高起点、高标准、大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城、省级园林城市和省级文明城市。面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的城市建设大潮中，于2007年用6000余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中心地段一宗土地使用权，独立从事房地产开发。该开发项目名为“书香花苑”，本报告是对该项目开发进行研究的结果。“书香花苑”商
3、住小区项目用地30717平方米（约46.08亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临30米规划路，东为10米规划路，北与商住安置点相隔9米规划路，西面与商住安置点相隔5米规划路。规划用地较为方整，东西向长188米，南北向长179米。项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，以5栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场、商铺、幼儿园、会所、地下停车场等配套公建；预计总投资18311万元。“书香花苑”建成后，小区将成环境优美、布局合理、配套完善，集居住、休闲、商务、娱乐于一体的自然、幽静、舒适的综合性现代新型生态居住社区。第二章 项目建设条件南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。自古以来，南康就是
4、沟通中原和南粤的要衢，商贾去集，名人辈出。明代“大隐居士”田辟、清代方志学家谢启昆、工人运动先驱陈赞贤、抗日名将赖传湘，以及首次将资本论译成中文版的著名经济学家郭大力皆为南康人。改革开放以后，南康市委、市政府积极实施“个私兴康”发展战略，民营经济起步早、发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为“无中生有，有中生特，特在其人，人联四方”。2005年，全市实现生产总值38.8亿元，实现财政总收入3.1亿元，社会消费品零售总额11.4亿元，是赣州市经济最发达的一个县级市。南康交通区位优势明显，距广州市434公里，距深圳市524公里，距厦门市520公里
5、，距南昌市400公里，距赣州市中心城区28公里。项目所在地为南康市政府所在地，是一座历史文化名城，集中了许多文化景点，如南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、陈赞贤烈士墓等。（一） 南康市当前经济发展状况 2005年2007年南康市经济发展各项批标统计表经济指标2005年2006年2007年地区生产总值（亿元）38.846.257.75社会商品零售总额（亿元）11.414.8220.2财政总收入（亿元）3.14.497.01地方财政收入（亿元）22.42.91城乡居民储蓄存款（亿元）33.343.3
6、59.5城镇居民人均可支配收入（元）708477928627城乡居民人均储蓄余款（元）416153267030农民纯收入（元）2861315035592005年，南康市地区生产总值38.8亿元。2005年全市零售总额达11.4亿元，实现财政收入3.1亿元，城市居民可支配收入7084元，农民人均收入2861元， 2005年末全市金融机构存款余额33.3亿元，城乡居民人均储蓄存款余额为4161元。2006年，南康市地区生产总值46.2亿元，比上年增长19.1%， 2006年全市零售总额达14.82亿元，实现财政收入4.49亿元，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，农民人均收入3150
7、元，增加289元，2006年末全市金融机构存款余额43.3亿元，比上年增加10亿元，居民人均存款5326元，贷款余额21.9亿元，比上年增加4亿元，存差继续扩大。2007年，南康市地区生产总值57.75亿元，比上年增长25.0%， 2007年全市零售总额达20.2亿元，实现财政收入7.01亿元，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，农民人均收入3559元，增加409元，2007年末全市金融机构存款余额59.5亿元，比上年增加16.2亿元，居民人均存款7030元，贷款余额26.2亿元，比上年增加4.3亿元，存差继续扩大。结合南康市近三年特别是2007年的经济发展及经济发展态势，预计今
8、后几年南康市的经济发展将会出现大幅度的增长，城市化程度将大幅度提高。随着经济的发展，居民生活水平的日益提高和购买力的增强，作为日常生活所必需的住宅将成为其重要的置业和投资目标。而在选择房地产投资时，居民更加看中周边的商业设施及其发展态势。因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日显重要。（二） 日趋完善的交通网络和基础设施南康交境内有京九铁路、105国道、323国道、赣粤高速公路，建设中的昆（明）厦（门）高速、赣韶高速公路；规划建设的赣（州）韶（关）铁路也已经过南康；赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，2008年将建成通航。不久的将来，南康将形成由两条铁路、两条国道、三条高速、一个机
9、场组成的“三纵四横一空”的立体大交通网络。发达的交通网络为南康市的经济腾飞奠定了扎实的基础，为当地居民外出工作、旅游提供了十分方便、快捷的交通条件。另外，南康市的能源、邮电等基础设施日臻完善。电力供应网与华中大电网连接，境内又建有罗边、章惠渠、麻双等中小型发电站，装机容量2.1万KW，有220KV变电站1座、110KV变电站2座，供电能力达8万KVA。通讯网络四通八达，光缆、数字微波、国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。数字电视信号已覆盖城区和大部分乡村。2005年，全市有程控电话8.77万门、移动用户9.9万户。基础设施的逐步完善将会极大的促进城市建设事业和房地产业的发展。（三） 政
10、府的产业政策南康市工业发展较快，全市工业已形成服装、家具、矿产品、食品、化工、电子六大主导产业。服装加工企业已有近500家，从业人员4万多人，溢丰织造等一批知名企业相继落户南康；家具加工及配套企业500多家，其中家具配套生产企业200多家，从业人员近3万人；有数十家年纳税超过百万元的钨、锡、铅、锌、铋等有色金属加工企业；食品加工业以生产卷烟和花生巴、南瓜系列产品、板鸭等客家风味食品为主，产品多次获得国际、国内大奖，有多个商标荣获省著名商标称号；化工及电子业在大澳涂料、华亿化工等骨干企业的带动下迅速崛起壮大。南康市建有各类综合、专业市场40多个，总面积68万平方米。其中国际家私城是江西省规模最大
11、的家具专业大市场，占地150亩；国际服装城占地158亩，建筑面积达10平方米；南康成衣市场年营业额4亿余元；建设中的家具配套市场占地400亩，汽车配套市场占地80亩。此外，建材大市场、竹木大市场、水果大市场等一批专业市场正在加快建设之中。南康市矿产资源种类繁多，品位较高。主要有金属矿、非金属矿和地下水、矿泉水4大类。已探明储量的矿产有27种，已开采的有钨矿、锡矿、铜矿、稀有金属（钽铌）矿、稀土金属矿、钾长石矿、石灰岩矿、高岭土矿、萤石矿等。南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达94.50万立方米，森林覆盖率达57.6%，果园面积达16万亩，被国家命名为“中国甜柚之乡”。南康是历史上的商业重镇，境内
12、自然、人文旅游资源丰富，全市有古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、圩下客家民居、大坪南良邓氏宗祠、隆木黄石花厅、凤岗大塘村董屋九井十八厅建筑群、幸屋村等历史文化名胜古迹，还有南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、大山脑旅游区等人文景观。依托南康市的自然资源、自然景观及人文环境，南康市政府明确提出：“大力实施大开放战略、主攻工业战略、体制机制创新战略、全民创业战略、城乡互动战略、和谐平安战略和能力建设战略，加快新型工业化、新型城镇化、农业现代化和经济市场化进程，努力实现经济社会追赶型、跨越式发展，打造创业南康、诚信南康、生态南康、和谐南
13、康。”“经过五年的努力，至“十一五”期末，基本形成与区位优势和人口大市相适应的发展格局，把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞争优势的经济板块。中心城区面积达到20平方公里、人口达到20万人以上，全市城镇化率达到42%。”这一系列的政策实施，必将带动当地城镇居民生活水平多样化的极大提高，因此，满足其对住房及其相应的生活、消费环境等方面的要求显得尤为重要。（四） 政府的总体规划在南康市政府制定的“对接长珠闽，融入主城区，争当排头兵，建设新南康”战略指导下，按照赣州市概念规划和城镇体系规划要求，南康市“一江两岸”、“一城三区”的城市规划积极融入了主城区的规划衔接。该市以点带面，全面推进，努力拓
14、展城区规模，增强中心城区的吸纳、集聚和辐射功能，提升内涵质量、文化品位和综合竞争力，努力“把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞争优势的经济板块。”本项目地处南康市政府规划建设中的新城区沿章江地段，新城区基础设施配套齐全，园内生活设施完善，人居环境优美，区位优势极其明显，投资环境非常广阔。第三章 项目内容及成本估算 “书香花苑”商住小区位于南康市迎宾大道西侧。规划总的总面积为30717平方米，为商住用地，土地使用年限为50年。本项目所在地基础设施齐全，是集商业、文化、休闲于一体的重要地段。项目主要经济技术指标汇总表：项目单位指标规划总用地面积平方米30717建筑总占地面积平方米7587规划总建筑面积平方米112237其中地上建筑面积平方米103823商铺建筑面积平方米5776会所幼儿园建筑面积平方米2356农贸市场平方米6600住宅平方米 89091地下建筑面积（地下车库）平方米8414（280个车位）建筑容积率3.38建筑密度%24.7绿地率%35.9总户数户955主力户型四室二厅、三室二厅投资成本估算表：项目金额（万元）备注（一）土地费用6004本项折合楼面价578元/m2其中：土地出让金566430717 m2,1844元/m2(合同)契税及办证费
