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1、万科中山地产工程筹划报告前言感谢贵司给予我司如此珍贵的时机进行合作，我司感到非常荣幸。万科地产作为中国房地产名列前茅的知名品牌之一，在全国各地进行了房地产工程的连锁开发，积累了相当丰富的成功开发经验，形成了万科地产“大盘开发的独特的开发模式，同时也形成了万科地产巨大的品牌效应，我们相信：“大盘开发+“品牌效应+“产品将是万科地产未来5-10年内继续在全国一、二线城市取得成功的最大关键。本次受贵司委托的“中山南区工程以下简称“本工程，是万科地产在华南地区“走出深圳的战略性开展的重要一步，如何走好这一步，对中山市房地产市场的把握，尤其是对中山市购房消费者的了解是重中之重！本工程也是我司极为重视的一
2、项品牌塑造工程，我司将秉承“创导中国房地产优质效劳先锋模式的经营理念，为贵司提供全方位的筹划参谋效劳。“融情于中、全情投入是做出精彩筹划的首要条件，我们的筹划目标是：打造中山市未来房地产市场的第一品牌！我司愿以多年的房地产营销筹划的经验及最高的专业力量，全力以赴，助本工程成功开发及贵司品牌塑造更上台阶！1中山市房地产宏观环境分析1.1社会经济现状及开展趋势社会经济现状 近年来，中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年月底，即使是在“非典肆虐的影响下，中山市的经济运行仍然保持健康、快速开展。经初步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表：中山市2003年1-5月各产业经
3、济运行情况工程数值同比增长率第一产业增加值7.72亿元+2.1%第二产业增加值118.84亿元+24.0%第三产业增加值61.82亿元+9.6%国内生产总值188.38亿元+17.8%经济运行主要呈以下特点：1.工业保持高增长，效益继续改善2003年1-5月工业经济运行情况工程数值同比增长率工业总产值全市规模以上工业企业560.68亿元+35.77%累计实现利润全市规模以上工业企业11.27亿元+36.12%工业经济效益综合指数125.83%+8%2.投资全面提速，房地产持续升温2003年1-5月固定资产投资情况工程数值同比增长率固定资产投资54.60亿元+45.00%根本建设投资21.35亿
4、元+50.71%更新改造投资1.50亿元+7.21%房地产开发投资10.97亿元+28.98%地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容无视。3.进出口强劲，招商引资放缓2003年1-5月进出口及招商引资情况单位：亿美元同比增长率进出口总额47.80+43.45%出口总额29.58+49.08%进口总额18.24+38.17%合同利用外资2.39-29.25%实际利用外资2.78-17.01%4.财政收支平衡、金融形势良好2003年1-5月财政收支及金融形式情况2003年1-5月同比增长率财政两税收入31.92亿元+26.29%地方一般预算收
5、入12.87亿元+21.71%地方一般预算支出11.27亿元+12.73%2003年1-5月余额2003年1-5月净增长额各项存款余额778.96亿元71.04亿元各项贷款471.99亿元29.63亿元由于消费收缩，居民手持现金向金融机构回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大从以上数据看出，中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见，户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市的房地产
6、消费需求的增长。6.劳动就业形势根本稳定2002年度城镇就业情况人数单位：万人比去年增加单位：万人全市从业人员131.647.36城镇在岗职工14.24-私营个体从业人员47.48-乡镇劳动力69.85-人数单位：人登记失业率城镇登记失业人数75312.44%全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典疫情，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率根本上是呈健康趋势开展的。社会经济开展趋势 1.经济保持快速健康开展由上图所显示的数据说明：今年1-5月的社会经济总体呈上涨趋势，三大产业均有不同程度的涨幅，第二产业仍
7、占主导地位，第三产业有快速增长的势头。工业产值的比重增长是稳步而又迅速的。2.人民生活质量稳步提高根据中山市统计局2002年的统计公报显示：2002年的人均工资和居民可支配收入的同比增长率是稳步上升的，社会福利事业那么有大幅的上升。城市人均住房面积由于政府对外来技术人才的增容政策导致户籍人口的增长而下降，这将给房地产业提供新的开展空间。3.第三产业成为开展重头戏，房地产业借势持续升温，市场消化将有压力单位：万平方米2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月施工面积234.08254.28283.28303.21竣工面积21.0344.5449.952.51销售面积12.2126.
8、9932.136.46空置面积10.94118.26119.86114.8尽管总的来说今年上半年的商品房开展是呈上升趋势，但从以上的统计资料所显示的情况来看，我们不难发现：施工面积和竣工面积是在逐月上升的，而销售情况却不乐观，因此而导致空置面积随即上升。由施工面积和竣工面积来看：今年上半年的竣工面积远远低于施工面积，可见，接下来的竣工面积将大大增加，这将为今后的销售市场增加巨大的压力。4.疫后消费者信心指数上升，消费力复苏，消费需求将向居民住房、汽车等领域扩大“非典之后的经济逐步上升，消费力渐渐复苏，据国家统计局中国经济景气监测中心在今年第一季度的调查显示：超过五成的消费者对中国经济在未来十二
9、个月的表现持相对乐观的预期。可见消费者的信心指数在平稳上升。银行对于个人消费贷款额度加重，其主要原因是由于消费者的需求在向住房、汽车领域扩大。而汽车行业的兴起也一定程度上带动着房地产业的开展。人均汽车拥有量在扩大的同时，距中心城区较远的楼盘也因其良好的素质而被广阔消费者所青睐。5.私人汽车增长量的大幅上升，将有力拉动房地产业从城市中心向周边区域开展 2002年中山市汽车拥有总量情况拥有总量11.17万辆私家车6.29万辆所占比例56%公务用车4.88万辆所占比例43%新车增长约2万辆私人购置约1.2万辆所占比例约60%公家购置约0.8万辆所占比例约40%目前中山市城镇居民汽车拥有量已超过国际通
10、行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准，率先进入汽车普及时代。每百户汽车拥有量的增长率已由2001年的10辆增加到2002年的15辆，增幅为50%。去年中山市的私家车拥有量占汽车拥有总量的一半还多；在去年新车增长量中，私家车的购置率高占60%。私人汽车的拥有量如此迅速的开展，将有效拉近地理上和消费者心理上的居住距离，远距离工程的市场将被激活。1.2居民收入及支出现状分析 2003年1-5月居民收入及支出情况工程数值单位：元同比增长率城镇居民人均可支配收入6684+3.15%人均工薪收入4960+6.99%工资及补贴收入4939+6.75%人均财产性收入121+85.50%人均消费性支出461
11、0-0.14%指数上年同期=100同比增长率人均居住支出112+12%杂项商品消费68.17-31.83%娱乐教育文化效劳消费79.85-20.15%今年15月份中山市城镇居民人均可支配收入增幅的主要原因是：1.人均工薪收入稳步增长。2.人均财产性收入增幅较大。其主要原因是利息收入和出租房屋收入大幅度增加。今年15月份中山市城镇居民人均消费支出总体下降的主要原因是：1.受“非典影响，“五一黄金周长假期缩短，居民消费意欲减弱所致。2.在各人均消费支出中，仅有人均居住支出一项为哪一项呈增长的趋势，可见，消费者对住房的支出是颇为重视的。在不可预见的因素的影响下，人均居住支出相对于其他的根本生活消费来
12、说，受影响的程度较小。1.3城市开展规划1.规划蓝图根据中山市19922021年城市总体规划，确定了城市开展阶段与规模：第一阶段城市建设用地为79.07平方公里；第二阶段城市建设用地为100.40平方公里。中心城区的建设用地必须集中紧凑逐步开展，确立了组团式布局的城市结构形态。城区分石岐组团与中山港组团，中间以广珠高速公路及其两侧的烟筒山、五马峰等13平方公里用地为组团分隔用地。2.未来重点开展区域在政府未来重点开展区域东区，是中山市政府提出“以城市东部为龙头，南、西、北区齐头并进近期规划的重点。凭借超前的政府规划、畅通的交通路网、良好的生活配套，将成为吸引中区、北区甚至西区购房者的新城市中心
13、生活区。3.“一区三线森林改造方案该规划确定范围：“一区，指环市路长江路口至长江水库坝；“三线，指市境内三条公路沿线，东线从火炬区开始，沿逸仙公路至珠海交界处；中线从市区开始，沿城桂公路至三乡牛爬斜；西线从南区开始，沿105国道至珠海交界处。该规划初定实施时限为8年，后又加快步伐，改造总面积为69279亩，其中长江旅游区4258亩，东线11990亩。中线16058亩，西线36973亩。1.4分析小结从今年1-5月份的社会经济现状来看，“非典疫情虽然对社会经济产生了一定的影响，但中山市在抗击“非典的同时，社会经济所呈现的是平稳健康开展的状态，这对房地产业起着良好的促进作用。1.三大产业均向良好的
14、势头开展，作为政府重点开展的第三产业，房地产业的开展势头强劲；2.房地产市场虽然趋旺，但投资需求拉动显著，商品房施工面积的增长速度，远远大于销售面积增长速度，积压商品房的消化问题值得重视；3.工业及进出口业的高速开展，将带来大量的外来人口，同时也为房地产业带来潜在的消费群；4.政府新增个人贷款，消除消费信贷障碍，使得住房贷款得到拉动，促进了消费者对房地产业的投资；5.居民收入的提高，尤其是二手市场的活泼，使得房屋出租收入大幅增加，同时带动了消费者对房地产的投资热情；6.“非典疫情导致了人均消费支出的下降，也极大程度上影响了居民的消费欲。随着全国人民抗击“非典的胜利，疫后全民抑制已久的消费欲将被
15、激发，届时消费力的上升，也将为房地产业带来新的活力。2中山市房地产市场调研分析2.1房地产市场开展现状中山市房地产市场开展概况 早在八十年代末九十年代初，中山市就明确提出“控制旧区建新区，建好新区改旧区的规划建设方针，先后加强了东区、西区、南区、北区的建设，并对旧城石岐中区进行改造，使城市功能进一步完善，完成了城市的整体改造。在房地产业的开展工程中，中山市一直坚持统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的方针。城区居民人均居住面积由1996年的20.2平方米上升到2002年的29.3平方米。 “十五期间，旧城区改造，产生新的“土地和大量的拆迁户，为中山市房地产开展提供了后备资源和稳定的消费市场。中山市通过
