《总部基地项目前期定位大纲最全最实用版2011年.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《总部基地项目前期定位大纲最全最实用版2011年.doc（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目商业前期定位大纲一、项目分析（一）地块分析1、基本指标2、展示面分析3、四至分析4、人车流量分析（二）区位分析1、项目位置及其特性分析（三）交通分析1、外部交通系统分析2、项目对外交通条件分析（四）政策分析1、片区整体规划分析2、片区规划与其他区域规划对比分析（五）SWOT分析（六）项目核心价值体系分析（七）项目开发面临关键问题分析二、商业市场分析（一）区域商业格局1、商业格局分析2、商业发展所处阶段3、未来商业发展判断（二）大型集中商业分析1、业态分析1）各层业态组合统计数据l 业态面积比例l 业态个数比例2）各层业态组合分析l 面积比例分析l 个数比例分析3）总体业态分析l 面积比例分
2、析l 个数比例分析2、主/次主力店分析3、平面、垂直人流分析4、人车流量分析（三）商业街分析1、业态分析1）业态组合统计数据l 业态面积比例l 业态个数比例2）业态组合分析l 面积比例分析l 个数比例分析2、商家分析3、人车流量分析4、各商业街对比分析（四）租金/售价水平分析1、租金/售价数据l 大型集中商业l 商业街2、租金/售价水平分析l 影响租金/售价因素分析（五） 竞争分析1、区域竞争分析2、同类型项目竞争分析（六）商业市场分析结论三、商家研究（一）主力店商家访谈（二）次主力/各品类代表品牌商家访谈（三）其他商家访谈（四）商家访谈小结1、商家品牌建议2、商家档次建议3、符合项目定位及档
3、次的代表性商家举荐目录4、各业态商家进驻意向综合分析（五）商家对本项目物业要求汇总及建议l 项目认可度/建议l 进驻意向l 需求面积l 单层面积l 需求楼层l 层高要求l 楼板承重l 柱间距要求l 给排水l 供配电l 中央空调l 店内垂直交通l 燃气管道l 排污l 停车场位置、数量l 物业交付装修标准l 租金承受范围l 交付租金形式l 租赁年限l 免租期l 管理费标准l 其他要求四、项目定位（一）市场定位1、市场宏观环境分析2、竞争格局分析3、片区规划及发展趋势分析4、可比案例的发展分析5、消费者研究6、商家研究7、项目立地条件分析8、项目商业属性的判断9、市场定位的导出（二）商业功能定位（三
4、）形象定位（四）档次定位（五）目标消费群定位1、人群构成2、消费需求3、生活特征五、建筑规划及业态布局建议（一）建筑规划及业态布局整体思路1、地块商业价值分析2、业态与地块关系分析3、建筑规划及业态布局整体思路分析（二）商业建筑规划建议1、影响商业建筑布局因素分析（1）项目定位（2）项目开发目标（3）地块影响因素（4）商家/消费者影响因素2、商业建筑布局规划思路（1）主力店.次主力店.专营店规划思路（2）商业主通道规划建议（3）商业主/次出入口建议规划（4）停车场规划思路（5）景观规划建议（6）其他规划建议3、商业建筑整体布局（1）商业建筑规划整体布局方案（2）案例参考（3）中庭规划（4）通道
5、/过道/连廊规划（5）层高规划（6）扶梯、升降梯规划（7）主/次出入口规划（8）停车场规划（9）人流、车流规划4、铺位划分建议（1）针对业态需求的标准划分建业（2）针对未来可能的销售的铺位划分建议（3）针对租赁进行的铺位划分建议（4）综合以上考虑的整体铺位划分建议（三）业态布局建议1、业态组合影响因素分析（1）项目定位（2）消费群需求（3）商家影响（4）同类型项目解析2、业态组合建议（1）业态组合建议（2）目标商家举荐3、业态布局总体思路（1）业态布局一般原则（2）地块、商家因素影响（3）业态布局总体思路4、业态具体布局（1）各层业态布局思路（2）各层业态具体布局（3）总体业态组合比例（四）价
6、值体系建设1、各功能（业态类型）规模建议2、项目商业功能发展方向建议3、项目价值体系构建l 在区域的地位如何l 对比区域现有在营的商业项目优势在哪里l 对经营商户的吸引力在哪里l 对消费者的吸引点在哪里l 未来经营的预期及发展方向在哪里4、如何将项目推向市场（如何营销项目）l 主推语建议l 项目价值体系包装及展示建议l 针对招商广告语建议l 针对销售广告语建议l 主题活动营销建议（如论坛）l 媒体配合推广建议l 开业主题活动建议六、收益测算（一）租售比例建议1、发展商资金回收意向2、可售比例论证3、可售物业初判4、可售比例结论（二）租金建议1、主要参考因素（1）深度商家访谈（2）项目周边租金调研（3）商家租金承受范围（4）项目自身商业价值的影响2、项目租金预判（1）各业态租金水平初步建议（2）免租期及优惠期的考虑（3）未来市场变化因素的考虑（4）租金水平的修正及建议（三）租金收益测算1、未来市场变化的预期2、十年租金收益（四）售价建议1、同类物业类比法2、租金反算法（五）销售收益测算1、销售周期预测2、总体销售收益1
